リフォーム済み物件の見分け方は？
- 「リフォーム済み物件の購入」を検討中の方は、この記事で注意点をチェック
- リフォーム済み物件のメリット・デメリットを見極めることで、損をしない買い物ができます
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今回の記事では、リフォーム済み物件の概要や費用、メリット・デメリットとともに、詳しく解説していきます。
目次
リフォーム済み物件とは？
リフォーム済み物件とは、内装や外装、設備機器などが新たに改築・改装された物件のことです。おもに、不動産会社が所有するリフォーム済み物件と、個人投資家や一般人が所有するリフォーム済み物件の2種類に分かれています。
その中でも、市場で売買されている大半のリフォーム済み物件は、買い取った中古物件を改築・改装したうえで販売している不動産会社のリフォーム済み物件です。
リフォーム済み物件の費用
リフォーム済み物件を購入する場合、最も大きな費用が物件価格です。また、それ以外にも、不動産取得税・登録免許税・印紙税・固定資産税清算金が必要となります。
さらに、司法書士報酬・仲介手数料といった費用も忘れてはいけません。一般的に、リフォーム済み物件（中古物件）の諸経費相場は、物件購入価格の6％～10％程度とされています。
リフォーム済み物件のメリット
一般的な中古物件と異なり、リフォーム済み物件には、いくつもの魅力があります。ここからは、代表的なリフォーム済み物件のメリットを見ていきましょう。
リフォーム済みの物件が内覧できる
リフォーム済み物件ならば、完成前の新築物件やリフォーム前の中古物件と異なり、新たに改築や改装された状態の物件を購入前に内覧することができます。そのため、購入後に「実際のイメージと違う」「何だか違和感がある」など、取り返しのつかない後悔をすることもありません。自分が気に入る物件と出会えるまで、いくつでも内覧可能な点がリフォーム済み物件のメリットです。
新築物件よりも安価
新築物件よりも安価で購入できる点が、リフォーム済みの物件の大きな魅力です。基本的に、外装や内装、設備機器などがリフォームされていることから、物件の状況次第では、新築同様の快適性や利便性、新鮮さや清潔感のある空間を安く手に入れられます。相場を見た場合、リフォーム物件の購入価格は、新築物件よりも約25％ほど抑えることが可能です。
資金計画が立てやすい
リフォーム前の物件は、あらかじめ改築・改装の費用や諸経費を入念に算出しなければなりません。また、予算内に抑えられない可能性も考えられるでしょう。しかし、最初から販売価格が決まっているリフォーム済み物件は、非常に資金計画が立てやすいといったメリットを持っています。すぐに入居可能
新築物件と比べた場合、リフォーム済み物件ならば、売買契約時の条件や日程などがあえば、購入後すぐに入居が可能です。そのため、仮住まいへの引越し費用や家賃といった負担を軽減できます。リフォーム済み物件（中古物件）は、売買契約後から1ヶ月～2ヶ月程度で住めるようになるケースが一般的です。
リフォーム済み物件のデメリット
新築同様の改築・改装がおこなわれているリフォーム済み物件なのですが、その一方でリフォームにありがちなリスクも抱えています。ここからは、おもなリフォーム済み物件のメリットを見ていきましょう。
見えない部分がリフォームされていない
リフォーム済み物件のデメリットとして、内装や設備機器などは、新築同様の造りになっているものの、目に見えない部分がリフォームされていない可能性が考えられます。最たる例が断熱の補強や強化です。断熱の施工は、壁・床・天井の内部工事になるため、素人目では判断できません。断熱リフォームが施されていない場合「夏は熱い」「冬は寒い」と快適な生活を送れないうえに、光熱費も割高になってしまうでしょう。
構造の老朽化が進んでいる
構造の老朽化も、リフォーム済み物件の大きなデメリットです。どれだけ内装や設備機器が新しくなっていても、物件の構造部分にあたる柱や梁、基礎の老朽化が進んでいれば、耐震問題やシロアリ問題、換気の悪さや雨漏りといったリスクが大きくなってしまいます。特に、築年数の古いリフォーム済み物件ほど、十分な注意が必要です。
リフォーム費用が加算されている
リフォーム済み物件は、中古物件を新築同様に改築・改装している点が特徴です。そのため、リフォームの手間が省け、資金計画が立てやすいといった半面、広さや築年数、立地などが類似した一般的な中古物件よりも割高となる傾向にあります。これは、販売価格にリフォーム費用や不動産会社が得る利益率が加算されているからです。
住宅ローンが不利になる可能性
一般的に中古物件は、新築物件よりも資産価値が低くなりがちです。そのため、住宅ローンが不利になるケースも少なくありません。金融機関の住宅ローン審査において、申込者の年齢・年収・勤務先といった個人の信用情報以外にも、物件の資産価値が影響するからです。これは、中古物件を改築・改装したリフォーム済み物件も同様であるため、デメリットのひとつに挙げられます。
リフォーム済み物件を購入する際の注意点
実際に、リフォーム済み物件を購入するにあたり、どのような点に気を配るべきなのでしょうか？ここからは、リフォーム済み物件を購入する際の注意点をご紹介します。
リフォーム部分をチェックする
リフォーム済み物件の改築・改装した部分を必ずチェックしてください。具体的には、リフォームした場所と範囲です。内装や外装、設備機器をはじめ、構造部分の梁・柱・基礎、断熱施工の有無などになります。不動産会社や売主に「いつ、どのようなリフォームをおこなったか」を訪ね、施工内容を記録した資料・写真・図面などを見せてもらいましょう。
リフォーム費用を確認する
リフォーム部分をチェックするとともに、実際のリフォーム費用を確認することも忘れてはいけません。具体的には、どの部分の改築・改装に「いくらかかったのか」を聞いてください。あらかじめ施工箇所の相場費用を入念に調べておけば、過剰な上乗せ価格を見抜けるようになるため、リフォーム済み物件を購入する際、損をしないで済みます。耐震基準
購入を検討しているリフォーム済み物件の耐震基準にも注意が必要です。できるだけ「震度6以上の地震に耐えられること」を基準とした新耐震基準で建設された1981年6月以降の物件を選ぶようにしてください。それ以前の物件になれば、最低限の耐震基準を満たした保証がないため、耐震改修を迫られる可能性が出てくるかもしれません。
契約内容と保険内容
リフォーム済み物件のような中古物件を購入する場合、入居後のトラブル発生における対応や責任の所在を明確にしておく必要があります。そのためにも、売買契約書の内容確認を絶対に怠ってはいけません。また、住宅瑕疵保険やリフォーム瑕疵保険の加入も確認し、万が一の事態に備えておくことをおすすめします。
リフォーム済み物件を購入するときは事前確認を怠らないこと
中古物件の改築・改装したリフォーム済み物件は、新築同様の住み心地を感じられる魅力的な物件です。リフォームの手間がいらず、新築よりも安価、資金計画が立てやすい半面、不適切なリフォーム、構造の老朽化、住宅ローンの難しさといったリスクが特徴となっています。
このようなメリット・デメリットを踏まえ、リフォーム済み物件を購入する場合、リフォーム内容の事前確認を怠らないことが失敗しない秘訣といえるでしょう。
監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
