リノベーション物件を探したい方へ
- デザイン性と機能性を兼ね備えたリノベーション物件を検討中の方はこの記事をチェック
- 購入前にチェックしたいポイントを確認して、リノベーション物件探しをスムーズに
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この記事ではリノベーションとリフォームの違いや、リノベーション物件のメリット・デメリット、購入する前にチェックしておきたいポイントを解説しています。リノベーション物件をご検討中の方は、ぜひ物件探しの参考にしてみてください。
目次
リノベーションとは？
リノベーションとは、既存の建物に比較的大規模な改修工事を実施することで最初の状態よりも性能や付加価値を高め、物件の価値を再生させることをいいます。
例えば住む人のライフスタイルに合わせて部屋の間取りを変えたり、趣味やペットに合わせて水回りの配管や生活動線を組み替えたり、デザイン性にこだわったリノベーションを行う、といったことができます。
リノベーションの種類は主に「フルリノベーション」と「部分リノベーション」の2つです。
「フルリノベーション」は、スケルトンと呼ばれる建物の柱・梁・床など構造躯体のみの状態から大幅な工事を行うもので、物件の種類にもよりますが、部屋の間取りや水回りの配置など内装を一から全て作り直すことができます。
「部分リノベーション」は、トイレやキッチン、浴室など、水回りの設備のみ最新のものに変えるなど物件の一部分だけ改修を行うものです。
リフォームとリノベーションの違いについて
「リノベーション」と似たような言葉として「リフォーム」がありますが、この2つの違いをご存じでしょうか？明確な定義はありませんが、「リノベーション」は住む人に合わせて改修工事を行い、物件の価値を高めるもの、「リフォーム」は古くなった建物に修繕工事を行い、新築の状態に近づけるよう原状回復させるもの、という違いがあります。「リフォーム」がマイナスの状態からゼロに近づけるための機能の回復、「リノベーション」はそれにプラスして新たな機能を追加したり、価値を高めるといった意味合いを持ちます。
リノベーション物件とは？
リノベーション物件とは、既存の建物に性能やデザイン性を高める改修工事を行い、住宅の付加価値を高めた物件のことをいいます。リノベーション物件に住む方法には、中古物件を購入して自分でリノベーション工事を行う方法と、既にリノベーションされた物件を購入する方法の2パターンがあります。
自分でリノベーション工事を行う場合は、一からライフスタイルや好みに合わせて内装を作り直すことができるのが大きな魅力です。ただし住宅の購入費用にプラスしてリノベーション工事の費用も用意しておく必要があります。
リノベーション済みの物件は、すぐに入居できて工事費用もかからないのが一番のメリットです。ただしリノベーション工事の内容によっては入居後に使いづらい部分が出てくる可能性もあるため、住宅を購入する前に慎重にチェックすることが大切です。
リノベーション物件のメリットとは？
住む人に合わせて自由に作り変えられるリノベーション物件は近年人気が高まっています。ここではリノベーション物件のメリットについて見ていきましょう。
新築よりもリーズナブル
人気のあるエリアで新築の物件を購入しようとすると、費用はどうしても高額になってしまいます。しかし中古のリノベーション物件を選択肢に加えることで、新築に比べてリーズナブルで良質な物件に出会える可能性が高まります。リノベーション物件は交通アクセスや周囲の環境など、住みたいエリアが定まっている方にもおすすめです。デザイン性の高い物件が多い リノベーション物件にはデザイン性の高いものも多く、自分でリノベーション工事を行うなら好みや趣味に合わせて作り直せるのも魅力です。また、古い物件の雰囲気や良さを活かせるという利点も。古いものと現代的なデザインの組み合わせを楽しめるのもメリットのひとつです。
設備を最新のものにできる
エリアにもよりますが、一般的にマンションの場合は築15～20年から資産価値が半分程に、戸建ての場合は築20年を超えると上物の資産価値がほぼなくなるといわれています。しかし、リノベーション工事を行って建物を改修したり、古い設備を最新のものにすることで破損や老朽化といった資産価値を低下させる要因を取り除くことができます。特に築年数が古い建物だと水回りの設備が気になりますが、リノベーション工事で最新の設備に交換しておけば快適です。
物件の購入費用のみで済む
中古物件を購入して自分の好みやライフスタイルに合わせてリノベーションするのも魅力的ですが、既にリノベーション工事が済んでいる物件であればリノベーション工事の費用が掛からず、物件の購入費用のみで済ませることができます。入居する人数やライフスタイルにぴったりのリノベーション物件に出会えればとてもラッキー。工事期間が必要ないので物件購入後すぐに入居可能なのもメリットのひとつです。
資産価値が上がる
リノベーションは大規模な改修により、新築の状態よりも付加価値を高めることです。そのためリノベーション物件は資産価値が高くなり、売却する際にも高値での買い手がつきやすいというメリットがあります。
通常、物件は築20年を超えると資産価値が大きく下がるとされており、30年を超えればほぼゼロになります。
しかしリノベーションを行うことで設備の損耗を回復し、室内を新築同様の状態にすることで資産価値を再び高めることが可能です。
特に水回りは配管の錆びが起こりやすく、リノベーションによる資産価値回復の恩恵が大きい箇所です。
リノベーションはリフォームとは違い、間取りや設備もすべて新しく直すため、水回りも一新されます。
リノベーション物件を購入すれば新築同等の物件が手に入るだけでなく、売却する際にも資産価値が期待できます。
フルリノベーションの場合はオーダーメイドな住まいが実現できる
リノベーションの中でも、フルリノベーションは壁・床板などを取り払い、柱や梁だけの状態から改修を行います。間取りを一から設計できることから、自分の理想とするオーダーメイドな住まいを作れるというメリットがあります。例えば、木目を基調とした暖かみのある住まいや耐震性と防音性に優れたコンクリート造の住まいなど、内装は自由自在です。
細かい部分にもこだわりたい方は、フルリノベーションをおすすめします。ただし柱や梁はそのまま使用するため、構造上は完全に自由自在ではない点だけ注意が必要です。
その点を除けば非常に自由度が高く、自分の希望やライフスタイルに合わせてこだわりの住まいを叶えられるでしょう。
リノベーション物件のデメリットとは？
デザイン性の高い物件も多く魅力的なリノベーション物件ですが、購入前に考慮しなければならない点も。ここではリノベーション物件のデメリットについて見ていきましょう。
工事の内容に差がある
リノベーション済みの物件は、それぞれの物件によってリノベーション工事の内容に差があるため、内装を表面的に見ただけでは判断できない場合があります。排水管や床下など、見えない部分の設備まで工事を行っている物件もあれば、床材や壁紙などの見える部分のみ工事を行っている物件もあります。内装がお洒落だからという理由だけで購入を決めてしまうと、入居後不具合が見つかる場合もあるため、物件購入前に不動産会社にリノベーション工事の内容をしっかり確認しておきましょう。
住宅ローンが組みにくい場合も
中古の物件では希望通りの融資額のローンを組みにくい可能性があるため、物件の購入時に住宅ローンを検討されている方は注意が必要です。これは物件によって差異はありますが、一般的に新築物件に比べて中古物件は資産価値が下がるため、金融機関が審査を厳しく行うためです。
希望の融資額のローンが組めない可能性に備えて、ある程度の資金を準備しておけると安心です。
現在の耐震基準を満たしていない場合も
1981年6月1日に建築基準法が改正され耐震基準が厳格化されたため、それ以前に建築された物件では現在の耐震基準を満たしていない可能性があります。しかし、中には築年数が古くても耐震対策がされている物件もあるため、耐震面で不安がある場合は不動産会社や専門家に確認してみると良いでしょう。
リノベーション物件を探す際のチェックポイント
リノベーション物件は新築の物件よりもリーズナブルなものが多いですが、住宅の購入は多くの人にとって大きな買い物です。事前に抑えるべき点を確認しておきましょう。ここではリノベーション物件を探す際のチェックポイントについてご紹介していきます。
①購入・修理費用
中古物件の購入時には希望額の住宅ローンが組みづらい場合があることを前述しましたが、住宅ローンの融資額は物件によって変わってくるため、事前に確認しておくことが大切です。また、中古物件を購入してその後リノベーション工事を行うという場合には、物件の購入費用とは別に工事費用を用意しておく必要があります。フルリノベーションにするか部分リノベーションにするかでも費用の差が大きくなるため、リノベーション工事に掛かる費用を事前に見積もって把握しておきましょう。大規模な工事期間中は購入した物件に住めないので、引越し前の住居や新たに物件を借りる場合の家賃が発生することも考慮しておく必要があります。
最近では住宅ローンとリフォームローンを併用できる金融機関が増えてきているので、活用を検討してみるのも良いでしょう。ただし一般的にリフォームローンは住宅ローンよりも金利が高いため、その点も含めて費用を用意する必要があります。
②保証制度・内容・期間
リノベーション物件を購入したあと、またはリノベーション工事をしたあとで瑕疵（かし）が見つかった場合、買主や注文者を守ってくれるのが、民法で定められた「契約不適合責任（瑕疵担保責任）」です。これは物件の引き渡し後に配管の水漏れやシロアリ被害、注文したものと違うクロスが貼られているなどの不具合があった場合に、売主や施工業者は責任を持たなくてはならないというものです。買主は瑕疵に気づいてから1年以内に通知をすることで権利を行使することができます。
売主が不動産会社や宅建業者であれば契約不適合責任の期間は最低2年以上設けられているので問題ない場合が多いのですが、売主が個人の場合は契約不適合責任の保証がない場合もあるので、契約する前に必ず確認しておきましょう。
③「適合リノベーション住宅」かどうか
最後にリノベーション物件を検討するうえでひとつの基準となる「適合リノベーション住宅」についてもご紹介します。「適合リノベーション住宅」とは、一般社団法人リノベーション協議会が定める規定に基づいて検査及び改修工事が行われた住宅のことを指します。
検査や工事の記録は住宅履歴情報として保管されるため、物件購入後のメンテナンスや点検に役立つだけでなく、将来的に物件を売却する際にも重宝します。住宅のタイプによって異なりますが、アフターサービス保証も付いているため、リノベーション物件を検討する際の判断基準のひとつとして参考にしてみてください。
暮らしに合ったリノベーション物件を
家族構成やライフスタイル、趣味に合わせて自由に内装を作り直せるリノベーション物件についてご紹介しました。
リノベーション物件なら選択肢が広がり、きっとご自分にぴったりの物件が見つけられるはずです。ぜひリノベーション物件を検討してみてくださいね。
監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
