希望が叶うリノベーション物件
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リノベーション物件には、中古物件を購入して自分でリノベーションするタイプと、リノベーション済物件を購入するタイプがあります。多くの方がどちらが良いのか悩まれるところだと思います。
今回はそれぞれのメリットデメリット、選ぶ際の注意点など詳しく解説していきます。
目次
リノベーション済み物件って？
リノベーション済み物件とは、売主が内装や設備をきれいにリノベーションして新築のように生まれ変わった状態で売られている物件のことをいいます。
リノベーションには、キッチンやトイレなど設備だけを取り替える、もしくはクロスやフローリングのみを張り替えるなど、一部分だけをリノベーションする「部分リノベーション」と、骨組み以外すべてをリノベーションしてしまう「フルリノベーション」があります。
リノベーション済み物件購入のメリット
まずはすでにリノベーションされている物件「リノベーション済み物件」を購入するメリットについて見ていきましょう。
実際の物件を確認できる
写真やモデルルームではなかなか生活のイメージがしづらく、住んでから「想像と違う」なんてことも多く聞きます。リノベーション済み物件はすでに完成されていて、実物を確認できる状態なので、そういった不具合を防ぐことができます。購入後すぐに入居できる
リノベーション済み物件は、購入時には完成されているので、決めてから入居までスムーズに進めることができます。完成までの仮住まいの手配や家賃とローンの2重払いなどの心配がいらないので、そういった手続きの負担を軽減することができます。新築物件より価格が安く、分かりやすい
リノベーション済み物件は、新築のマンションよりも購入価格を抑えられ、価格がわかりやすいというメリットがあります。物件購入において予算は非常に重要なポイントです。新築や築浅物件にくらべて物件価格を抑えられるうえ、購入価格に手数料などの諸費用が足されるだけなので計算もしやすく、資金計画が立てやすいでしょう。
リノベーション済み物件購入のデメリット
次にリノベーション済み物件のデメリットの部分を見ていきましょう。良い面だけではなく悪い面もしっかり理解していくことが大切です。
自分にあった間取りになっていない
リノベーション済み物件の場合、購入前にすでに完成されているので間取りや内装が決まってしまっています。部屋数や収納、インテリアなど、すべてが自分好みの物件を見つけるのは、なかなか難しいかもしれません。適切にリノベーションされているかわからない
リノベーション済み物件は完成された実物を確認できるメリットがある反面、壁の中の配管や断熱は目視することができないので、リノベーションが適切に行われているか確認できないというデメリットも。もし適切に行われていなければ、入居後に詰まりや雨漏りなど、大きなトラブルが発生する可能性もあります。価格にリノベーション費用が上乗せされている可能性がある
リノベーション済み物件の価格の内訳は「物件価格＋リノベーション費用＋不動産会社の利益」となっていますが、悪質な不動産会社ですと工事費用を抑えて利益を上乗せしているケースもあります。素人に使っている材料や設備のグレードを把握するのはなかなか難しいですが、できるかぎりリノベーション工事費用の内訳を確認するようにしましょう。
中古物件をリフォームする場合のメリット
では自分で中古物件を購入しリノベーションする場合にはどんなメリットがあるのでしょうか。リノベーション済み物件とはどのような違いがあるのか見ていきましょう。
自分に合わせた間取りにできる
自分でリノベーションする最大のメリットとしては、自由に間取りや内装、設備などを変更できることです。家族構成やライフスタイルに合わせて間取りを決めたり、クロスや床材、キッチンやトイレなどの設備の種類や色、グレードなどを自分好みのものにそろえたりと、すべてを自分で決めて、理想の空間にすることができます。物件の選択肢が増える
人気のエリアには、建物がすでにぎっしりと建っていて新築物件を建てる余裕はほとんどなく、あったとしても非常に高額です。しかし、中古物件をリノベーションする場合であれば、今建っているすべての建物が対象となり、選択肢は一気に広がります。新築にくらべて価格も当然抑えられるので、駅近などの好立地の物件も予算内で収まるかもしれません。
建物内部の劣化状況が確認できる
リノベーション済み物件のデメリットとして、内部の状況が確認できないと記述しましたが、自分でリノベーションする場合にはしっかりと建物内部の劣化状況を確認することができます。もしそこでなにか問題が発見されれば、すぐ対応することができるので、入居後も安心して住むことができます。中古物件をリフォームする場合のデメリット
続いて自分でリノベーションするときのデメリットなところを見ていきましょう。
入居までの時間が長い
リノベーション済み物件や建売物件は購入後すぐに入居できるのに対して、自分でリノベーションする場合は、購入してからリノベーション工事となりますので、入居までに長い時間がかかってしまいます。工事の内容や規模にもよりますが、設計から完成まで半年ぐらいは見ておいたほうがよいでしょう。資金計画がしづらい
資金としては「物件価格＋リノベーション費用」を計画しなくてはいけません。物件価格はだいたい決まっていますが、リノベーション費用としては設計段階で打ちあわせをしながらいろいろと決まっていくので、金額が確定するまでに時間がかかります。いろいろ希望を叶えようとすると予算オーバーしてしまい、どこを削るか見直してなんてことを繰り返していくので、なかなか資金の計画が立てづらいということがあります。
思うようにできない場合がある
自分でリノベーションする際は間取りを自由に決められるメリットがあると前記しましたが、すべて思い通りとはいかない場合があります。基礎や柱など建物を支える骨格となるところに関しては変更が難しくなりますし、マンションによっては規約でリノベーションに制限がかけられていることがあります。どこまで工事が可能なのか確認しておきましょう。手間がかかる
完成までにいろいろとやることが多く、手間がかかります。中古物件をさがすところから始まり、その後リノベーション工事の打ち合わせ、今住んでいるところの契約解除の手続き、持ち家をリノベーションする場合には工事期間に住む仮住宅の手配など、日常生活を送りながらそういった作業を行っていくのは、かなりの負担になります。完成状態が確認できない
一から自分たちで作り上げていくので、当然ながら完成状態の物件を購入前に見ることができません。カタログや写真などから想像していく形になります。リノベーションを行う施工会社が手掛けたほかの物件を見せてもらうなどすると、よりイメージがしやすいでしょう。リノベーション済み物件選びの際の注意点
ここまではそれぞれの良いところ悪いところを見てきました。それぞれの特徴を把握し、ご自身にあった物件を選んでいただければと思います。ここでは、リノベーション済み物件を選ぶ際に注意すべき点について解説していきます。
リノベーション部分の確認
リノベーションした部分を購入前にしっかり目で見て確認すること、壁の中で見えない配管や断熱の状態などは不動産会社に聞いて確認をすること、これらを必ず行うようにしましょう。後々のトラブルを防ぐためにも、どこをリノベーションしてどこをしてないのか、見えない部分までしっかり対応されているのか、細かいところまでしっかりとチェックして納得してから購入するようにしましょう。
住宅診断を依頼する
ホームインスペクターという専門家が住宅の状態を診断する「住宅診断（ホームインスペクション）」をお願いするという手段もあります。目視や専用機材を使用して、屋根、外壁、床下などの劣化具合を確認し、建物の状況を評価してくれます。費用はかかってしまいますが、専門家がしっかりと判断してくれるので、安心して取引を進めることができます。ある程度のトラブルは考慮する
これまで上げてきた確認作業をしっかり行っても、すべてのトラブルを回避できるとはかぎりません。不動産会社やリノベーション施工会社が予期せぬトラブルや、問題をあえて隠す業者もいます。中古物件を購入するというリスクを理解して、ある程度のトラブルは考慮しておきましょう。リノベーション済み物件を購入する際のチェックポイント
リノベーションを行う際に重要なポイントとして「費用」「保障内容」などがあげられます。どこをチェックすべきなのか解説していきます。
費用をチェック
中古物件といえども高額な買い物ですので、多くの方が住宅ローンを組んでの支払いになると思います。住宅ローン審査において中古物件は新築にくらべて不利になりやすく、満額借りられない可能性があります。また、リノベーションのみですと、住宅ローンではなくリフォームローンが適用になります。リフォームローンは住宅ローンよりも借入金額が少なく、金利も高くなってしまうので新たに資金計算が必要になってきます。 フルリノベーションなのか部分リノベーションなのかでも変わってきます。自分がどこにあてはまるのか、実際どれくらいの費用が総額でかかるのか、費用を抑える方法はあるのか、専門家に一度相談してみるのも良いでしょう。
保証内容・期間・制度をチェック
リノベーション物件に適応される保証制度があります。内容や期間、どんな制度なのか理解して活用していきましょう。◆瑕疵担保責任
「購入した物件に対し見えない欠陥や不具合が生じた場合売主がその欠陥に責任をもって対応しなくてはならない」という制度です。白アリや雨漏りといった物理的瑕疵から事件などの心理的瑕疵まで含まれます。宅建業者との取引においては、最低2年間保証期間を設けられています。しかし、個人との場合は保証がないこともありますので注意しましょう。
◆適合リノベーション住宅
リノベーション住宅推進協議会が定める統一規格、品質に適合し、認められた優秀なリノベーション住宅のことをいいます。検査、改修がしっかり行われ、その記録が住宅履歴情報として正式に保管されています。それを元にその後も点検、メンテナンスが適切に行われていくので、いずれ売却するときも品質が保証され、高額で売却することができます。
中古物件の購入の流れ
中古物件購入の一般的な流れは以下のようになります。
１：希望する物件の購入を不動産会社を通じて売主側に申し込む
２：売主と条件等の交渉、合意のうえ契約の準備
３：金融機関に住宅ローンの事前申し込み
４：問題なければ重要事項説明を受け売買契約を結ぶ
５：正式に住宅ローン審査が通ったらローン契約を結ぶ
６：物件の引き渡し
住宅ローンの注意点
中古物件購入の際には住宅ローンにも注意が必要になります。利用できる住宅ローンは新築物件購入時と同じものですが、担保価値が低いとみなされて、借入金額の可能額を抑えられたり、借入期間を短く設定されることがあります。
それだけで判断されるわけではありませんが、そういったこともあるということを理解しておきましょう。
中古物件購入の際に使える制度
中古物件購入時に受けられる制度をまとめました。有効に活用していきましょう。
◆住宅ローン減税
2014年4月から2023年12月31日までに引き渡された物件に対し、年末のローン残高の1%を最大20万円まで13年間、控除を受けることができます。
条件としては、床面積が40㎡以上、返済期間が10年以上、控除を受ける年の合計所得が3000万円以下になります。さらに、耐震性能を有する必要があり、耐火建築物は築25年、非耐火建築物は築20年を超えるものは、基準を満たしていると証明する必要があります。
◆すまい給付金
消費税増税による負担軽減のために設けられた給付金。消費税10%で10万円から50万円の補助金が受けられます。条件としては、40㎡以上の住宅を購入、一定基準以下の収入、売主が不動産会社などの事業者となります。
他にも太陽光発電システムなどを導入して受けられる「ZEH支援事業」や、長期間良好な状態で住み続けられるように住宅をリフォームする際に受けられる「長期優良住宅化リフォー ム推進事業」など、いろいろな補助金制度があります。
あなたにぴったりの物件が見つかります
ここまでリノベーション物件について解説してきました。リノベーション物件に不安を感じていた方も、その良さをご理解いただけたのではないでしょうか。 ぜひこの記事をリノベーション物件を選ぶときの参考にしてください。選択肢が広がってあなたにぴったりの物件がきっと見つかります。
監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
