目次
マンションを売却を前提として購入する場合、次のようなメリットがあります。
・高値のタイミングで売却できる
・自分の生活が変化したタイミングで売却できる
・暮らしやすい部屋にリフォームできる
・保有しているだけで資産になる
高値のタイミングで売却できる
マンションを将来的に売却するつもりで購入するメリットの一つに、高値になったタイミングで売却できるという点が挙げられます。不動産市場はその時代の景気や需要・供給の状況によって価格が変動するものです。
不動産価格や地価、都市開発の動向に注目しながら、価格が上昇したタイミングで売却することで、購入時よりも大きな利益を得られる可能性があります。
さらにマンションは他の不動産と比べて流動性が高く、買い手が見つけやすい点も他の不動産にはない特徴です。
例えば都市部や交通の利便性が高いエリアでは、特にマンション需要が安定して高いため、市場価格も高くなりやすい傾向があります。
また新築マンションの供給が限られている場合や経済状況が良い時期には、中古マンションの需要も高まるため購入価格以上で売却できるケースが増加します。
それに加えてマンションを高値で売却することで、売却で得た資金を他の資産運用や次の物件購入に充てることも可能です。
不動産投資の計画性という側面も考慮して購入計画を立てることで、効率的に資産形成できるでしょう。
このように市場の動向を見極めながら売却タイミングを計ることは、マンション購入の大きなメリットとなります。
自分の生活が変化したタイミングで売却できる
マンションを将来的に売却する予定で購入することにより、自分の生活が変化したタイミングで売却できる点もメリットです。結婚や出産、転職、転勤、子どもの独立など、購入後にライフスタイルが変化することは少なくありません。その場合、ライフスタイルの変化に合わせて住環境を考える必要が出てくることがあります。
生活に変化が生じたときにマンションを売却することで、状況に合った新しい住まいを確保しやすくなるのが大きなメリットです。
例えば結婚や出産によって家族構成が変わった場合、より広い住居が必要になる場合もあります。
また転職や子どもの進学に伴い、通勤・通学の快適性を考慮して引っ越す場合もあるでしょう。
転勤や単身赴任することになった場合は、マンションを売却して転居資金にすることも考えられます。生活変化のタイミングでマンションを売却することによって、新しい生活に合わせた住まいへスムーズに移行できます。
さらにマンションは不動産の中でも流動性が高く、特に都市部や人気エリアに位置している場合は売却しやすい傾向が強いです。売却で得た資金を次の住居購入の頭金や生活資金に充てることができ、生活の変化に伴う負担を軽減できます。
マンション購入時から将来の売却を視野に入れることで、ライフスタイルの変化に柔軟に対応でき、計画性のある住まいづくりが目指せます。
暮らしやすい部屋にリフォームできる
マンションを売却するつもりで購入する場合、自分と家族にとって暮らしやすい部屋にリフォームできるという点も大きなメリットです。将来の売却を考えながらリフォームやリノベーションを行うことで、自分にとって快適な住環境を整えることができ、マンションの資産価値を維持・向上させることにもつながります。また家族構成やライフスタイルに応じて間取りを変更したり、最新の設備を導入することで、日々の生活の柔軟性を高めることができます。
加えて快適な空間で暮らせるだけでなく、将来的に購入希望者にとっても魅力ポイントとなります。
特に機能性やデザイン性を重視したリフォームは、売却時に高く評価されやすいです。
一般的に不動産は築年数が長いほど資産価値は低下しますが、リフォームやリノベーションを行なえば、資産価値を維持または高めることができます。そのためリフォームを行う際には、自分のニーズだけでなく市場のトレンドも意識することが重要です。
例えばエコ仕様の設備や収納力の高い設計など、購入者が求める要素を取り入れることで居住性を高めつつ、売却時に有利な条件を引き出せるでしょう。
定期的なメンテナンスや設備の更新も行えば、マンションの劣化を防ぎ長期的な資産価値も維持できます。こうした対応を行うことで、将来売却する際も築年数に比べて良い条件で売却交渉を進められるでしょう。
リフォームによって生活の利便性や快適性も高めながら、同時に資産価値の向上も図れるため、将来の売却を視野に入れたリフォームは計画的で賢い選択肢といえます。
保有しているだけで資産になる
マンションを将来的に売却するつもりで購入する際のメリットとして、保有しているだけで資産になるという点も大きいです。マンションは物理的な資産であり、時間の経過とともにその価値が変動します。立地や利便性を考慮してマンションを選べば、将来的に資産価値の増加が期待でき、保有しているだけで経済的なメリットが生まれます。
不動産はインフレに強い資産とされており、物価が上昇すれば不動産の価値も上がりやすく、保有しているだけで資産を守れる有効な手段です。
特に都市部や人気のエリアに位置するマンションは、需要が高いことから築年数が古くても価値が維持されやすく、場合によっては購入時より値上がりすることもあります。
またマンションを賃貸に出すことで、売却するまでの間の安定した家賃収入を得ることも可能です。賃貸物件として利用すれば、住宅ローンの返済や維持費となるだけでなく、資金を蓄えることもできるでしょう。
さらに不動産は、金融機関からの融資を受ける際にも有利に働くことがあります。マンションという価値のある資産を保有していることで、マンションを担保として融資が受けやすくなることもあります。
また不動産を保有することによって、固定資産税や都市計画税が課されますが、これらは経費として処理できる場合があり、不動産投資による節税効果も大きいです。
マンションを保有することでさまざまな経済的な効果を享受でき、長期の視点で資産を増やし、経済的な安定を図るための重要な手段として有効な選択肢になるでしょう。
買うべきマンションの特徴
将来的にマンションを売却する場合、購入するべきマンションには押さえておきたい特徴が7つあります。
買うべきマンションにはどのような特徴があるのか、特徴とそのポイントについて紹介します。
【買うべきマンションの7つの特徴】
①駅や商業施設が近い
②築年数が新しい
③管理状況が良好
④周辺の環境が良好
⑤間取りと広さが実用的
⑥耐震性や防災設備が充実している
⑦ブランド力が高いまたは規模が大きい
①駅や商業施設が近い
将来的にマンションを売ることを前提に購入する場合、駅や商業施設などが近いという条件を重視することは、資産価値を維持しやすいという大きなメリットがあります。まず駅近のマンションは利便性が高く、通勤・通学のしやすさから需要が高いという特徴があります。
特に都市部では通勤や通学に駅やバスを利用する人が多いことから、駅近という利便性が重要視され、駅から徒歩数分圏内にある物件は人気が高いです。そのため売却時にある程度築年数が古くなっていても高値で売れる可能性が高く、市場での競争力が高い物件といえます。
さらに商業施設が近隣にあることで、日常生活が便利になる点も強みです。スーパーマーケットやコンビニ、飲食店、医療施設などが徒歩圏内にある環境であれば、子育て中のファミリー層や高齢者層からのニーズも高いです。
また駅や商業施設が近いエリアは都市開発が行なわれる可能性が高く、将来的に地価の上昇が期待できるケースも少なくありません。マンションの周辺地域全体が発展することで、その影響を受けたマンション自体の価値も上昇し、資産形成の一つとして有効な手段となるでしょう。
②築年数が新しい
将来的にマンションを売却することを目的に購入する場合、築年数が新しいという特徴を意識することも、資産価値の維持や売却のしやすさという点で大きな利点となります。まず基本的な考え方として、新しいマンションほど建物の劣化が少なく最新の建築基準に基づいて建てられているため、購入希望者からの人気は高いです。
特に最近では、耐震性能や断熱性能、設備の快適性が向上しており、築年数が新しいほどこのような基準を満たしている可能性が高いです。
また築年数が新しい物件は、修繕やメンテナンスの負担が少なく、管理費や修繕積立金の上昇リスクも低い傾向にあります。将来的に売却に出す際、その物件を選ぶとメンテナンスコストが抑えられるため、比較的新しいマンションほど購入希望者を見つけやすく、スムーズな取引が期待できます。
さらに築年数が新しいほど物件や設備が現代的で、時代のニーズに合った仕様になっているのが一般的であり、現代的な生活を求める人には人気があります。例えばリビングダイニングやオープンキッチン、共用部分など、設備・施設が充実していて最新のライフスタイルに対応した物件は、若年層から高齢者層まで幅広いニーズを取り込むことができます。
また不動産市場では築年数が経過するほど価格が下落する傾向がありますが、新築や築浅の物件はその価格下落のスピードが比較的緩やかです。近年は物価高騰の影響によりマンションの建築資材や人件費も上がっており、新築マンションは非常に高値の状況です。
このような状況では、ある程度築浅な物件であれば新築よりは安く手に入りやすく、設備が新品に知己状態を維持しているという点も大きいでしょう。そのため売却時点でも一定の価格を維持し、資産価値が下がりにくいという利点もあります。
③管理状況が良好
将来的にマンションを売却することを前提にした場合、管理組合による管理状況が良好である物件を選ぶことも重要です。マンションは築年数で資産価値は低下しますが、管理状況が良好なら資産価値の維持や購入希望者からのニーズを高めるなど、多くのメリットがあります。また管理状況が良いマンションは、建物や共用部分がきれいに保たれているため、物件全体の印象も良くなります。購入希望者に内覧を行う際も、エントランスや廊下、エレベーターなどの共用部分が清潔で整備されていれば、購入希望者が物件の魅力を感じやすいでしょう。
利点はそれだけでなく、見た目の良さに加えて管理が行き届いていることで建物全体の劣化が防がれ、長期的な資産価値を維持しやすくなります。
次に管理状況が良好なマンションでは、修繕積立金が適切に運用されているところが多いです。修繕積立金が適切に運用されているマンションは、大規模修繕が計画的に実施され、建物の耐久性や安全性が長年にわたって保たれます。逆に管理がいい加減な物件では、将来的に修繕費の負担が大きくなるリスクがあり、購入希望者が現れにくくなる可能性があります。
さらに管理組合自体がしっかり機能していることも重要です。管理状況の良し悪しは、その管理会社の実績や住民の意識にも大きく影響を受けるため、事前に管理状況を確認することで物件のリスクを軽減できます。
管理状況が良いマンションは購入希望者からも、長期的に安心して住める物件として評価されやすく、売却時の取引交渉がスムーズになりやすいのです。
④周辺の環境が良好
将来的にマンションを売却するつもりで購入するときは、周辺の環境が良好である物件を選ぶことも重要です。周辺環境とは犯罪率の低さや登下校時の交通事故率、自然環境などのことで、周辺環境の良さは資産価値の維持や購入希望者からのニーズを高めるという利点があります。まず周辺環境の良さは、購入希望者にとって生活の快適さや安全性、暮らしやすさに直結するポイントです。例えばマンションが緑豊かな公園付近や河川沿いにある場合、自然に囲まれた空間で生活できます。
また静かで落ち着いた住宅街に位置するマンションなら、安心して育児をしたい子育て世帯や静かな老後を希望するシニア層にとって魅力的です。
周辺環境が良い物件は居住者の満足度を高めるだけでなく、購入希望者にとっても購入する際の選択肢に入りやすくなります。周辺の安全性や利便性に優れていれば、安心して生活しやすく、幅広い世代から需要が期待できます。利便性でいえば、スーパーマーケットやショッピングストア、病院、学校などの生活の必要性が近くに揃っている物件は、買い物や通勤・通学、通院にかかる時間を短縮し、日常のストレスを軽減できるため、大きな魅力です。
資産価値の面では、将来的に地域の再開発やインフラ整備が予定されているエリアを選べば居住環境がさらに良くなり、マンション自体の価値も上がる可能性があります。マンションのあるエリアで再開発などが行われなくても、近隣エリアに物件を購入するだけで、長期的な投資として非常に有益です。
⑤間取りと広さが実用的
マンションを売却するために購入する場合、間取りと広さが実用的であることも、幅広い購入希望者に対応できるという重要な特徴です。実用的な間取りと十分な広さを持つ物件は、家族の多い家庭や中高年の購入希望者にとって魅力的です。例えば2LDKや3LDKといった一般的なファミリー向けの間取りは、新婚家庭や子育て中の家族だけでなく、住み替えを考えているシニア層にも訴求できます。子供が増えれば子供部屋として利用できるほか、シニア層なら老後の快適な生活のためにバリアフリー化もしやすいです。
また適度な広さのリビングや収納スペースがしっかり確保されている物件は、生活用品を収納しやすく、生活の快適性を高められます。中古マンションの購入希望者は、自分たちの生活にフィットする間取りや広さを求める傾向が強いため、実用性の高い間取りと広さがある物件は需要が高いです。
次に実用的な間取りと広さがあれば、賃貸需要にも対応しやすいという側面もあります。売却用ではなく賃貸用として運用を考える場合にも、生活しやすさを意識した間取りと広さがあれば、賃貸物件として需要が高く、安定した収益を得られる可能性があります。
さらに間取りや広さが一定程度ある物件は、リフォームやリノベーションのしやすさという点でも重要です。実用的な間取りは構造変更をしないまま利用する方法もあれば、リフォームして購入希望者が自分好みにアレンジするという方法もあります。このような利点も考慮すれば、間取りと広さの両面で実用的なマンションを選ぶのがよいでしょう。
⑥耐震性や防災設備が充実している&
マンションを売却するために購入するなら、耐震性や将来の防災設備が充実しているという特徴も押さえておきましょう。近年は大規模な災害が各地で頻発しており、安全性への関心が高まっており、耐震性や防災設備は購入希望者にとって非常に重要な要素となっています。日本は地震が多いことから、特に地震リスクの高い地域においては、耐震性が高いマンションの需要が高い傾向があります。
現代の耐震基準や防災設備を守っている物件であれば、居住者が地震発生時に安心して暮らせるだけでなく、建物自体も損壊しにくく、将来的な修繕費の負担を減らすことにもつながるでしょう。
さらに防災設備が充実しているマンションは、万が一の災害時に居住者の命や財産を守る目的もあります。防災設備が整っているマンションは、災害発生時に迅速な避難や安全確保が可能であり、小さな子供のいるファミリー世帯や高齢者世帯など幅広い層に需要が高いです。
そして耐震性や防災設備が優れている物件を選ぶことで、保険料負担の軽減という点もあり、購入後の経済的な余裕につながり、総合的なコストパフォーマンス向上が見込めます。
⑦ブランド力が高いまたは規模が大きい
将来売却するためにマンションを購入する場合、ブランド力の高さ、または規模が大きい物件を選ぶこともポイントになります。ブランド力やマンションの規模は、マンションの資産価値を向上し、売却時に有利な条件を得るために有効なポイントです。前提として、ブランド力が高いデベロッパーや物件は信頼性や品質の象徴とされます。大手デベロッパーや建設会社が計画したマンションは、設計・施工の品質が高いだけでなく、管理体制もしっかりしています。
ブランドマンションであれば、立地や周辺環境にも着目して建設しているため、自然と資産価値が高くなっていく点も重要です。
例えば都市開発や再開発の予定地にブランドマンションが建設された場合、将来的には価値がさらに上がる可能性も高いです。また規模が大きいマンションは、共有部分や施設のサービスが充実していることが多く、居住者にとっての利便性が高いという特徴があります。共有部分や施設のサービスが充実していれば、それだけで売却時の価値は高まります。
一定規模以上のマンションでは、管理費や修繕積立金の負担が住戸数で分散されるため、コストパフォーマンスが良い点も購入希望者にとって魅力です。
大手のデベロッパーや建設会社が建設したマンションは「大手ブランドの物件なら安心」「規模が大きいマンションは管理がしっかりしている」といったポジティブなイメージがつきやすい点も強みです。
ブランドマンションや大規模マンションは、時間が経っても価値が大きく落ちにくく、かつ一定の需要もあるため、将来的な売却がスムーズに進むことが見込めます。
ブランド力の高さや大規模なマンションを選ぶことは、売却までを見据えた資産形成において重要なポイントといえるでしょう。
買うべきマンションの特徴の優先順位
前述した買うべきマンションの特徴のうち、すべてに当てはまるマンションはそれほど多くなく、当てはまっていたとしても購入額が高額になることが予想されます。
そのため買うべきマンションの特徴の中でも、特に優先順位が高いものに当てはまる物件を選択するのがおすすめです。具体的に優先順位をつけるとしたら、次のようになります。
【買うべきマンションの特徴の優先順位】
1. 築年数が新しい
2. 駅や商業施設が近い
3. 耐震性や防災設備が充実している
4. 管理状況が良好
5. 間取りと広さが実用的
6. 周辺の環境が良好
7. ブランド力が高いまたは規模が大きい
マンションを中古で売却することを考えた場合、資産価値を決める一番の要素は「築年数」です。築年数の新しいものは施設や設備が新しく、間取りも時代のニーズに合わせており、さらに耐震性や防災設備も優れているためです。
最優先は築年数ですが、次に重要になるのが駅や商業施設などが近くに位置する「利便性」となります。
利便性の高さは生活水準や快適性に直結するポイントですから、購入希望者の見つかりやすさと売却価格に大きな影響を与えます。
もちろんそのほかの特徴も重要なものばかりですから、購入予定の物件がどの特長に当てはまるかしっかりと調査し、高く売れそうなマンションを選びましょう。
避けた方がいいマンションの特徴
将来の売却まで見据えてマンションを購入する場合、資産価値が高く、購入希望者が見つかりやすい物件を選ぶのは絶対条件といえます。しかし一見すると資産価値が高そうなマンションであっても、実は避けた方がいい物件が隠れています。
【避けた方がいい物件】
①新耐震基準施行前のマンション
②定期借地権が付いたマンション
③メゾネットタイプのマンション
上記の特徴に当てはまるマンションは資産価値が下がりやすく、購入希望者が見つかりにくいため避けた方がよいでしょう。
①新耐震基準施行前のマンション
売却を考えてマンションを購入するときに避けるべき特徴として「新耐震基準施行前のマンション」は重要なポイントの一つです。1981年6月に建築基準法が改正されたことで、新耐震基準以前に建築されたマンションは「旧耐震基準のマンション」と呼ばれ、地震への耐久性が不十分な可能性があります。耐震性の問題以外にも、住宅ローンの利用制限、資産価値の低下、売却のしにくさなど、さまざまなリスクがあるため、購入は慎重に検討すべきです。
避けるべき理由を説明すると、まず旧耐震基準のマンションは、大規模な地震が発生した際に倒壊や損傷のリスクが高いとされています。新耐震基準では、震度6～7の地震でも建物が倒壊しないことを前提とした基準で設計されています。特に築40年以上のマンションでは、経年劣化による建物の強度低下も耐震基準の項目として評価されるため、安全性に不安が残ります。
家計負担の面では、旧耐震基準のマンションは、金融機関の住宅ローン審査において不利になることがあります。特に「フラット35」などの長期固定資産ローンでは、旧耐震基準のマンションは融資対象外となるケースや、融資額の制限を設けるケースがある点を考慮しなければなりません。
加えて耐震性能の低いマンションは、築年数が経過するほど資産価値の低下が予想されることから、金融機関としてもリスクの高い対象となる点が大きいです。新耐震基準のマンションと比較すると、築年数に大きな差がなくても市場での評価が大きく変わり、将来売却する際に価格が大幅に下がる可能性が高いです。
旧耐震基準のマンションでは、基準を満たすために耐震補強工事や建て替えが必要になりますが、マンションの建て替えには住民の同意が必要です。合意形成が難航すると、老朽化したままの状態が続き安全性に不安を残すことになります。
さらに耐震補強工事が実施される場合でも、住民には緊急の修繕積立金や一時金が発生するため、住民にとって経済的に大きな負担となります。そのため新耐震基準を満たしているかどうかは、マンション購入を検討する人にとって非常に重要な判断基準となっている点を理解しましょう。
旧耐震基準のマンションは買い手が敬遠する傾向があり、売却までの期間が長くなるケースは珍しくありません。不動産会社によっては旧耐震基準のマンションの買取を恐れる場合もあり、流動性の低い物件として資産価値が低くなってしまうリスクがあります。将来の売却を予定するなら、1981年の新耐震基準以降に建てられたマンション、さらにいえば2000年の建築基準法改正以降に建てられたマンションを選ぶのがよいでしょう。
②定期借地権が付いたマンション
売却するためにマンションを購入する場合は「定期借地権付きマンション」は避けた方がいい特徴です。定期借地権の付いた土地では土地の所有権は別の人や法人が持っており、一定期間（通常50年や70年など）が経過すると契約が終了し、土地を所有者に返還する必要があります。
そのため定期借地権付きマンションでは、マンション購入によって土地の所有権が伴わないため、資産価値が通常の所有権付きマンションに比べて低く評価されます。
不動産の資産価値は、建物だけでなく土地の価値も大きく影響しており、特にマンションの築年数が経過するほど建物の価値は低下し、売却が困難になる可能性が高いです。
築年数が長いマンションを売却しようとしても、定期借地権の契約終了も近いということになり、購入を検討する買主からは敬遠されやすいです。土地の所有権がなく、契約期間が定められている以上、期間が終了すると、建物を取り壊して土地を返還しなければならないため、契約期間の残り年数が少なくなるほど価値が下がります。
また定期借地権付きマンションは、住宅ローンの審査において不利になる場合があります。 土地の所有権がないため、金融機関は融資のリスクを高く見積もりをしなければならず、借入条件が厳しくなったり、買い手が購入を諦めたりする可能性があり、売却は難しくなるでしょう。加えて定期借地権は契約期間が終了すると更新が認められないケースが多いため、建物を取り壊して土地を返還する可能性が高いです。
この際、取り壊し費用や移転のためのコストが発生する可能性があり、契約期間が終了間近になると資産価値も著しく低下し、最悪の場合は住み続けることさえ困難になるリスクがあります。定期借地権付きマンションは契約内容や条件が複雑である場合が多く、一般の購入者にとって理解が難しい場合があります。
購入前に定期借地権付きかどうかを不動産会社に確認しておくだけで、将来の売却に向けたリスクを減らすことができるでしょう。
③メゾネットタイプのマンション
将来の売却を考えてマンションを購入する場合は「将来メゾネットタイプのマンション」も避けた方がよいでしょう。一戸建てのような感覚で住めることから魅力的なメゾネットタイプですが、売却する場合にネックになる点が多くあります。メゾネットタイプのマンションは、通常のワンフロアのマンションと違い階層構造になっており、シンプルで実用的な間取りが好まれる中古マンション市場では需要が制限されてしまいます。
特に高齢者や小さな子供がいる家庭にとって、階段がある住居は転倒・転落のリスクが高く、単身者や共働きで子供のいない夫婦にとっても広すぎて掃除や移動が面倒になることが問題です。そのため、結果として訴求できる購入希望者の範囲が狭くなる可能性が高いです。
またメゾネットタイプの最大の特徴は室内に階段があることですが、これが余計な設備となる場合があります。階段の分だけ居住スペースが削減されるため、同じ専有面積のワンフロアタイプのマンションと比較すると実際に使える床が少なくなり、階段の位置によっては家具の配置が制限されてレイアウトの自由度が下がることも問題です。
さらにメゾネットタイプのマンションは、通常のマンションに比べてメンテナンスの手間がかかります。例えば上下階の温度差が生じやすく、冷暖房の効率を考える必要があり、上下階それぞれにエアコンを設置することも考える必要があるでしょう。
それ以外にも階段の掃除や照明の取り替えなど、日常的なメンテナンスにも手間がかかります。
もう1点の大きな問題として、メゾネットタイプのマンションは上階にリビングがある場合が多く、買い物後の荷物の運びが大変になることがあります。特に高層階のメゾネットでは、エレベーターで上がった後でさらに階段を上がる必要があります。
この点は購入希望者にとってマイナスポイントとなり、売却しにくくなる可能性は考慮すべきです。将来的に売却するだけでなく、賃貸運用を考える場合もメゾネットタイプのマンションは選択肢として不利になります。
賃貸市場もシンプルな間取りが好まれる傾向にあり、特に単身者向けやファミリー向け物件ではワンフロアタイプの方が人気は高いです。賃貸に出ても借りにくいというリスクがあるため、資産価値を意識するなら慎重に検討すべきです。
売るつもりで買うマンションを高く売るポイント
マンションを売却するつもりで買う場合に、高く売るには高値になるポイントを意識することが重要です。どうすれば高値で売りやすいのか、重要なポイントを紹介します。
所有期間が5年を超えてから売却する
マンションを中古で売却する場合、値段を高く売ることも重要ですが、売った後の税負担まで考慮すると利益を大きくできます。マンションのような不動産は売却する際に、売却益に対して譲渡所得税が発生します。この譲渡所得税はマンションの所有期間に応じて39.63％と20.315％に分けられており、その所有期間の境界となるのが「5年」です。
具体的には所有期間が5年以下なら、短期譲渡所得として所得税率30％と住民税率9％、復興特別所得税0.63％が加算されて39.63％となります。一方、所有期間が5年超なら長期譲渡所得に分類され、所得税率15％、住民税率5％、復興特別所得税0.315％となり、合計で20.315％です。
このことからマンションを購入して5年以内に売却すると非常に高い税率が課されるため、高値で売却できても損をするおそれがあります。住宅ローンの返済や売却期間に余裕があるなら、所有期間が5年を超えてから売却するのがおすすめです。
類似するマンションと競わない
マンションを将来的に高く売るためには、類似する条件のマンションや同じマンションとは競わないことも重要です。これには差別化によって競争を回避し、買い手に独自の価値をアピールするという目的があります。同じ地域や規模、間取りのマンションが複数ある場合、それらが同一の価格帯で競合すると価格競争が発生します。価格競争は売却価格を押し下げる原因となり、最終的に資産価値の低下につながる可能性が高いです。
一方で他の物件と明確に差別化された特徴を持つマンションであれば、価格以外の価値で買い手を惹きつけることが可能です。例えば他のマンションにはない優れた管理体制、モダンな内装、最新の設備、または希少性のある立地条件などです。
このような要素は、購入希望者から価格以上の価値として認識されやすく、競合物件と比較されることも少なくなるため、売却価格を維持しやすくなります。
また差別化は購入検討者に対する訴求力も期待でき、自分の持つマンションならではの価値をアピールすることで、特定のニーズを持つ買い手にとって魅力的な選択肢となるでしょう。
中古マンションの売却相場を意識する
マンションを将来的に高く売るためには、中古マンションの売却相場を意識したうえで市場の調査を行うことが非常に重要です。これは適正な売却価格の設定や購入時の判断材料ともなり、資産価値を最大化するための基盤となるからです。まず売却相場を把握することで、購入時に相場とかけ離れた価格のマンションを選ぶリスクを回避できます。
相場よりも高額な物件を購入すると、将来的に売却する際に価格が下がりやすくなり、思うように利益を得られなくなる可能性があります。
一方で相場よりも安価な物件を購入できれば、将来売却する際に利益を最大化できる可能性が高まります。
また売却相場を知ることで、購入後のリフォームや管理状態の維持など、どの程度の投資を行えば資産価値を維持または向上させられるかといった計画も立てやすくなる点も重要です。相場に基づいてどの程度マンションに投資するか考えることで、効率的に高値売却を狙えます。さらに相場を意識することで、市場の動向や需要の変化にも対応しやすくなります。
特定の地域や物件の需要が上がれば、そのタイミングを狙って売却することで、利益を最大化することが可能です。このようにマンション購入でも売却でも、売却相場を知っておくことで市場の需要を把握し、計画的に売却活動を進められるでしょう。
複数の不動産会社を比較する
マンションを高く売るには、複数の不動産会社を比較することが不可欠です。不動産会社によって売却活動の方針が決まり、適正価格での売却や効率的な販売活動を実現するための鍵となるからです。まず不動産会社によって得意分野は異なるため、査定額や販売方針も大きく異なります。一社だけに依頼すると、その査定額や提案が本当に相場価格の適正なものであるかを判断できません。
そのため複数の不動産会社から査定を受けることで、売却価格の相場を把握でき、相場価格に比べて過小や過剰な価格設定による売却期間の延長を防ぐことができます。
また各不動産会社の販売力やマーケティング戦略も比較のポイントです。不動産会社は独自のネットワークや効果的な広告手法を持っており、より多くの購入希望者に物件情報をアピールするには、売却するマンションに合わせた販売戦略を打ち出す必要があります。
例えば地元の物件に詳しい会社であれば、その地域のニーズに合った購入希望者を探したり、地域のネットワークでアピールしたりすることができます。
さらに信頼できる不動産会社を選ぶには、対応の丁寧さや信頼性も重要です。不動産会社とのやり取りの中で、誠実で積極的に提案してくれる営業担当者を選ぶことがスムーズな売却につながります。
不動産会社は売却活動を一緒に進めるパートナーですから、自分のニーズを理解したうえで、信頼できる担当者のいる会社を選びましょう。
売るつもりで買ったマンションを売却する際の注意点
所有しているマンションを売却する場合、できる限り高値で、かつ早く買い手を見つけたいと思うのが自然な考えです。そこでマンションを高値で、長い時間をかけずに売却するための注意点について3つ紹介します。
①売却にはある程度時間がかかることを想定する
マンション売却に失敗した事例では、売却活動の期間の想定が甘かったケースが多くあります。一般的に、中古マンションの売却には不動産会社選びから売却までに3～6か月必要とされています。不動産会社に査定を依頼し、不動産会社と売却方法を選択、相場を把握して売却に出すまでには1か月程度かかるのが通常です。そこから購入希望者を探し、必要なら内覧対応と条件交渉などさまざまな手順を踏むと数か月かかることは珍しくありません。
またマンションを売却したら終わりではなく、家の中を整理して引越しを行い、綺麗な状態で引き渡し、所有権移転登記もしなければなりません。利益が出ていれば確定申告も必要です。
中古マンションを売却する場合には、短期間で一気に進めようとすれば買い叩かれるリスクがあるため、期間と資金の両面で余裕を持ったスケジュールを立てることが重要です。
②ローンが残ったままでは売却が難しい
マンション購入には数千万円という資金が必要になるため、多くの方は住宅ローンを利用して抵当権を設定しています。抵当権とは金融機関がマンションに対して設定する権利のことで、住宅ローンの返済が滞った場合に権利を行使して競売を行い、その売却金額からローンに充当できるというものです。住宅ローンの支払いが残っている場合、マンションを売却するには金融機関の承諾が必要であり、登記簿上も抵当権が付いた物件となります。買い手からすれば抵当権が付いた物件は、いつ競売に出されるかわからないリスクを背負うことになるため、著しく購入希望者が現れにくくなります。
それだけでなく、仮にマンションを売却しても住宅ローンが完済できない場合、オーバーローンと呼ばれる状態となり、売却自体ができない可能性がある点に注意すべきです。マンションを売却するのであれば、住宅ローンを完済しておくか、マンションの売却益で完済できるようにしてから計画を進めてください。
③マンション売却について知識を身につける
マンション売却では不動産会社が市場で買い手を探してくれますが、売却時の見学対応や条件交渉を主体となって行うのは所有者です。マンション売却の知識がないまま売却を進めれば、安値で売却したり活用できる制度を知らなかったりして損をする可能性も低くありません。そのため自分の所有するマンションがどのくらいの資産価値になるのか、利便性や生活のしやすさ、防災設備と耐震性などを誰よりも熟知している必要があります。売却にかかる費用や期間、税の申告まで含めて、所有者自身が売却の流れを理解しておくことが非常に重要です。
売るつもりで買ったマンションの売却手順
マンションを売却する際の具体的な手順について紹介します。
【マンションの売却手順】
①複数の不動産会社への査定依頼
②媒介契約の締結
③買い手との売買契約
④引き渡しと決済
①複数の不動産会社への査定依頼
マンションの売却活動を進めるためには、まず不動産会社の選定から始めます。複数の不動産会社に査定を依頼し、査定額やサービス内容を確認して、自分の希望に合う会社を選びましょう。1社だけに査定依頼をすると、査定額が相場価格から見て適正なのか、サービス内容が十分なのかの判断がつかないため、一括査定サイトなども利用して必ず複数の不動産会社を比較してください。
また見積もりだけでなく、その会社の評判を友人・知人、インターネット、SNSなどで確認することも重要です。それだけでなく、担当者が誠実で不動産に関する知識を十分に持っていることも確認し、マンション売却を任せられるパートナーを決めます。
不動産会社選びで売却活動の方向性が決定しますから、慎重に依頼先を選定しましょう。
②媒介契約の締結
不動産会社を選定したら、次は媒介契約を締結します。媒介契約とは、不動産会社が売主の代わりに買い手を探し、売却活動を行ってくれる契約です。媒介契約には3種類があります。（1）一般媒介契約
複数の不動産会社に契約を依頼でき、売主自身が買い手を探すことができる。不動産流通機構（レインズ）への登録義務がなく、売主への報告義務はない。契約の有効期間はなし。
（2）専任媒介契約
1社のみに依頼でき、売主自身が買い手を探すこともできる。不動産流通機構（レインズ）への登録義務があり、売主に対して2週間に1回以上は売却活動の報告を行う義務がある。契約の有効期間は3か月以内。
（3）専属専任媒介契約
1社のみに依頼でき、売主自身が買い手を探すことはできない。不動産流通機構（レインズ）への登録義務があり、売主に対して1週間に1回以上は売却活動の報告を行う義務がある。契約の有効期間は3か月以内。
最も自由度が高いのは一般媒介契約ですが、複数社と契約できる特性上、不動産会社が本気で買い手を探してくれないリスクがあります。そのため早期かつ高値で買い手を見つけるには、専任媒介契約か専属専任媒介契約を選ぶのがおすすめです。
③買い手との売買契約
売却活動で買い手が見つかったら、買い手と売買契約を結びます。この際、不動産会社が間に入って契約交渉を進めてくれるため、売主は同席して契約内容に間違いがないか確認するだけで問題ありません。売買契約書には売買での支払額と引き渡しの時期、支払いの方法、その他の必要事項が記載されているため、トラブルを防ぐためにも細かい部分まで確認しておくことが大切です。また後々トラブルが発生した時の証拠とする意味も込めて、契約書のコピーは忘れずに受け取りましょう。
④引き渡しと決済
売買契約を締結したら、引き渡しの時期に家具・家電をすべて整理し、契約書に記載された通りの状態で買い手に引き渡します。引き渡しが行われると同時に、指定された方法で支払いも行なわれます。また所有権移転登記が行なわれることで、正式に買い手が所有者となるため、必要書類も準備したうえで共同で登記申請を行ってください。司法書士に依頼している場合は、必要書類と委任状があれば直接登記申請を行う必要はありません。
まとめ
マンションは時間経過で資産価値が低くなりますが、周辺の環境変化や経済情勢などさまざまな要因で売却価格が上下するものです。
「将来住み替えをすることも考えてマンションを買いたい」「投資も視野に入れてマンションを購入したい」と考えている方は、本記事で紹介したポイントを参考に、物件を比較検討してください。
マンションを単なる住まいとして考えるだけでなく、資産価値のある財産という視点で捉えることで、人生設計を立てやすくなるでしょう。
監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
