中古マンションリフォームのローンは?注意点も解説!

中古物件購入からリフォームの流れ

中古物件を購入後、すぐにリフォームを開始する場合、購入とリフォームの検討を同時進行しなければならないため、工程のスケジュール管理が重要になります。
 
中古住宅購入までのおおまかなスケジュールは以下の内容です。

1：物件を探す
2：購入物件を決定し、買付を申し込む
3：売買契約の締結を行う（住宅ローンの事前審査も同時進行で行われる）
4：住宅ローンの本審査が行われる
5：住宅ローンの審査後、契約を行う
6：物件の引き渡し
 
リノベーションのおおまかなスケジュールは以下の内容です。

1：事例などを見ながらリノベーションを行ってもらう会社を探す
2：リノベーションイメージなどを伝え、施工の検討をする（同時進行で概算見積もりをもらう）
3：リノベーションプランを確定させる（再度見積もりをもらう）
4：見積もりを確認し、工事の契約を行う
5：工事がスタートする（途中の進捗も確認する）
6：完了後、引き渡し

住宅ローンの利用について

中古物件を購入しリフォームする場合は、物件購入の費用に加えリフォームの設計費や工事費についてもローンを利用することができます。
 
中古物件を購入してすぐにリノベーションを行うのではなく、何年か経ってからリノベーションをしようと考える人も多いと思います。しかしこの場合、物件購入時に住宅ローンを組み、利用しながらさらにリノベーションの費用も住宅ローン組もうとすると、抵当権を再度設定する必要になります。抵当権の再設定には、書類の記入・司法書士への依頼と手数料の支払いなどの作業と費用が必要になってきます。
 
さらに、中古物件を購入とリノベーション費用のローンを別々の銀行や金融機関で行うことになってしまうと、先に借りていた住宅ローンを借り換えなければならず、余計な手続きと費用が発生します。さらに、物件を購入時の住宅ローンと合わせてリノベーション費用も払えるのか、審査の対象になるのでリノベーション費用が借りられない可能性もあります。
中古物件の購入時にリノベーションする計画がある場合は、同時に資金計画を立てておくことが重要になります。

リフォームローンとは

銀行などほとんどの金融機関では、住宅に関するローンとして「住宅ローン」と「リフォームローン」の2種類が用意されています。
住宅ローンは購入する物件を担保にお金を借りるので、支払えなくなった場合はその物件を売却などをして貸したお金を改修することができ、金融機関としてもリスクは少なくすみます。
一方、リフォームローンは担保になるものがないため、借りられる金額が少なかったり、返済期間が短め、金利も高めに設定されています。

中古・リフォーム一体型住宅ローンとは

中古物件を購入してリフォームを行う人が増えているため、「中古・リフォーム一体型住宅ローン」という商品を扱う金融機関が増えています。

「中古・リフォーム一体型住宅ローン」のメリットしては、

・物件購入で使えるローン同様にリフォーム費用も含め、長期間で借りることができる。
・物件購入とリフォームを組み合わせて借りるより、１つで済むので手間と諸費用が少なく済む。

ただし、ローンの利息については「金利と返済期間」で変わるので、利息の合計金額が少なくなるとは限らず、別々にローンを借りた方が少なくなる場合があるので注意が必要です。
「中古・リフォーム一体型住宅ローン」する場合も、金利が低いから利息も少ないはずと考えずに、不動産会社や金融機関などでまずは試算してもらいましょう。
 

中古・リフォーム一体型住宅ローンの審査について

中古・リフォーム一体型住宅ローンの審査については、住宅ローンを申し込む際にリフォーム工事をお願いする業者からの工事請負契約書やリフォーム工事見積書などの書類の提出が必要になります。

リフォーム工事の見積書は、実際の物件でどこをリフォームするかなど計測や状況確認してからでしか出せないものなので、物件の引き渡しが終わっていないとできないイコール物件購入契約（購入費用分の住宅ローンが下りている）が終わっている必要があります。
物件購入・引き渡し前でもリフォーム工事の見積もりが出せる場合もありますが、リフォーム工事の計画には時間がかかるため物件購入と一緒にリフォーム工事の計画も進めておくことが大切です。

中古物件購入とリフォームの費用捻出のパターン

中古物件購入とリフォームの費用を捻出するパターンとしては、以下の3つの方法があります。
 
1：住宅ローン＋リフォームローン
住宅ローンとリフォーム工事のローンを別々に借りるパターンです。住宅ローンとリフォーム工事のローンが重なる期間は両方の返済があるので、経済的負担は大きくなります。ただし、リフォーム工事のローンが終われば住宅ローンだけになるので、負担は軽くなります。
共働き夫婦や、先々収入が増える予定のあるご家庭におすすめです。
 
2：住宅ローン（諸費用まで）＋自己資金
住宅ローンだけ借り入れ、リフォーム工事は自己資金で行うパターンです。購入までに自己資金を準備できた方、ボーナスなど定期的に大きな収入が得られる人に向いている捻出パターンとなります。
 
3：リフォーム一体型住宅ローン
先に解説した２つの捻出パターンは、物件購入後からゆっくりリフォームを考えたい人向きの捻出パターンですが、リフォーム一体型住宅ローンはリフォームのイメージやお願いしたい会社が決まっている人にぴったりのパターンと言えます。
また、リフォームの費用が高くなりそうな人にもおすすめです。

ローンを組む際の注意点

住宅ローンやリフォームローン、リフォーム一体型住宅ローンを組む場合、以下のような注意点があります。
 

スケジュールが厳しい

希望の条件で借りられない

物件以外に費用が必要になる

リフォームで使える優遇制度

リフォームの場合、一定の要件を満たせば優遇制度の対象となることもあります。リフォームで使える優遇制度を解説します。
 

住宅ローンを利用する場合

長期のリフォームローンを利用する場合

自己資金でリフォームを行った場合

住宅購入で使える優遇制度

リフォーム費用自体には適用されませんが、住宅購入で使える減税や優遇制度もあります。
 

すまい給付金

不動産取得税に係る特例措置

登録免許税の特例措置

中古マンションのリフォームローンを考えよう

中古物件購入からリフォームの流れと、各種住宅ローンとリフォームローンについて解説しました。費用の捻出パターンを理解し、優遇措置を上手に使って自分にぴったりのリフォーム済の中古マンションを手に入れましょう。

監修者

大沼　春香（おおぬま　はるか）

宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。

最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。