老後の引っ越しを考えている方へ
- 老後に家を住み替えたいという方は、この記事でチェックポイントを確認しよう
- マンションと戸建てのメリットデメリットがわかります
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この記事では老後に住むためのマンションと一戸建てを比較し、そのメリットとデメリットを解説します。
目次
老後の住み替えの選択肢は4つ
老後の住み替えのタイミングでは、どんな新居を選ぶかという課題が浮上します。
一般的には4つの選択肢があり、それぞれ解説します。
選択肢① 一戸建てや今のマンションから、ダウンサイジングしたマンションに住み替える
家族が大勢で住んでいた広い家から、夫婦二人だけで快適に生活するためのコンパクトなマンションへ住み替えることを「ダウンサイジング」といいます。ダウンサイジングの際は、利便性の高さ、セキュリティ、バリアフリーなど、老後の生活を意識した選び方を優先することがポイントです。
選択肢② シニア向けの住宅
まだまだ元気に生きる意識を持ちながら自立生活を考える際は、シニア向け住宅も選択肢です。賃貸と分譲の両方があり、賃貸は「サービス付き高齢者向け住宅 = サ高住」と呼ばれるものがあり、分譲は「シニア向け分譲マンション」があります。
バリアフリー、見守りサービス、介護サービス、食事サービスなどのサービス面が異なっているため、希望条件が揃っているか事前にチェックしましょう。
選択肢③ 建て替え、リフォーム
一戸建ては立地が良い場合は、建て替えやリフォームで現在の住まいを老後の生活仕様に変えることも選択肢です。あくまで立地が良いことが前提のため、老後に不便を感じる可能性がある場合は、やはり住み替えを優先することがベターでしょう。
選択肢④ 子世帯との同居や近居
世帯によっては二世帯、三世帯、または近居のために住み替えを検討することもあるでしょう。家族間の人間関係が重要となりますが、仲が良いなら互いを見守りながら楽しく生きていける選択と言えます。
老後の住み替えはマンション？戸建て？
老後の住み替え検討で、マンションと戸建のどちらが選ばれているのでしょうか。
統計上では、マンションのほうが圧倒的に多いことがわかります(平成30年度住宅市場動向調査報告書調べ)。
この結果は新築中古を問わず、マンションの立地やセキュリティ、サービス面でのメリットを感じた上での選択のようです。
一方で、戸建てに関しては注文住宅を購入する50歳以上の割合が非常に多いことがわかります。
賃貸のマンションや戸建て、建売住宅で過ごしてきた層が、終の棲家として細部まで希望を叶えることができる注文住宅を選択する傾向が伺えます。
老後の住み替えでマンションを選ぶメリット・デメリット
老後のマンションでの生活を検討する際に知っておきたいメリットとデメリットを解説します。
マンションのメリット
マンションは利便性の高い立地が多く、施設や交通機関の近さ、緊急時の人の目など、老後の生活に欠かせない条件が揃っている点がメリットです。また、マンション内もバリアフリーが整備されていたりセキュリティ面の安心があったり、老後の安心を支えてくれる環境が整っています。
マンションのデメリット
マンションはいわゆる集合住宅です。そのため音や声の問題は皆無とはいえないため、人によっては大きなデメリットと捉えるのではないでしょうか。
また、強制ではありませんがコミュニティが形成されているマンションもあり、老後を静かに暮らしたいといったイメージと異なる場合もあります。
老後の住み替えで戸建てを選ぶメリット・デメリット
戸建てを選ぶ際にもメリットとデメリットを比較しておく必要があり、それぞれを解説します。
戸建てのメリット
戸建てはマンションと違って管理規約の縛りがないため、ペットを飼ったり、趣味のスペースを設けたり、その際に起こる音や声などをマンションほど気にせず暮らすことができる、自由度の高さがメリットと言えるでしょう。また、好みに合わせて人が少ない静かな立地を選択できるなど、「好きなことをして暮らしたい」が叶えられる住まいといえます。
戸建てのデメリット
戸建てのデメリットは維持費です。マンションの管理費用とは違い、戸建は建物のメンテナンスに関して全面的に自己負担になります。定期・不定期で発生するメンテナンス費用を負担して生活していけるか否かをシミュレーションしておく必要があります。
老後の住み替えを考えるタイミングは？
老後の住み替えを検討し始めた時に、思い立ったタイミングで住み替えるのは早計です。
それぞれの状況によって、住み替えのタイミングを考える必要があります。
早すぎても遅すぎてもデメリットを被ることになるため、適切なタイミングでの住み替えを検討するようにしましょう。
タイミング① 子どもが独立し、夫婦以外の親族の同居もなく、その家で暮らす人が夫婦二人だけになった時
これまでは家族の人数が多かったので広い家に住んできたけれど、これからは夫婦二人きり。このタイミングで考えるのは、今よりもコンパクトサイズの家への住み替えです。
ダウンサイジングとも呼ばれていますが、物理的な移動の負担が減ったり、費用もコンパクトで済んだり、掃除の負担減、セキュリティ面の安心(目が行き届く)といったメリットがあります。
タイミング② 自宅で過ごす時間が長くなった時期＝定年退職を意識し始める時期
長年会社に勤めてきた人にとっての退職は、ライフスタイルが大きく変わるタイミングです。一日の過ごし方が変わるだけでなく、収入面も変わることを忘れてはいけません。
重要なことは、何かと大きく変わる節目のため、退職直前ではなく、退職の5～10年前からシミュレーションしておくことです。定年退職を見据えて住み替え計画を立てておくことは、老後の無理のない生活に直結することといっても過言ではありません。
また、20年～30年前にマイホームを購入している場合、人生で何度もあるわけではない新居へ住み替えを検討してよいタイミングです。
通勤も無く、好きな場所、好きな環境で生きていける幸せのためにも、妥協せずに夫婦二人のための住まいを検討してください。
タイミング③ 現在の住まいの劣化が進み、大規模なリフォームが必要になった
20～30年も家族で住んできた家は老朽化し、経年劣化が進行しているはずです。このまま住み続けると、どうしても大規模なリフォームが必要になり、しかも広い家のためリフォーム費用もかさむこととなります。使っていない部屋、通らない廊下、不要の庭など、これらにも費用を支払うことになるわけです。
それならいっそのこと今の住まいを手離して、新居を検討するタイミングです。
新居購入というと特に費用面でのハードルが高いイメージがありますが、リフォーム費用、売却費用、住み替え費用を比較した結果、新居を購入する方が負担が軽くなるケースは多いでしょう。
老後の住み替えは資金計画が重要
老後の住み替えにもこれまでの人生と同じくお金の話が絡んできます。
出ていくお金、入ってくるお金。安心して過ごせる老後のためにも、お金の流れはしっかりと把握しておく必要があります。
注意点① 住宅ローン
そもそも老後の年代から住宅ローンを組めるのかどうかの点ですが、結論としては組めます。ただし「安定収入がある」「大病を患ったことはない」ことが条件で、且つ、ローンを組めてもほとんどの金融機関では短期間で返済のルール(完済時に80歳未満)が設けられています。
また、申し込み時に70歳未満でなければならないため、早めに検討するようにしましょう。状況によっては、住み替えローン、ペアローン、親子リレーローンも視野に入れてみてください。
注意点② 旧宅の売却時
老後の住宅ローンは融資を受けることができても少額のため、ローンを組みながら旧宅を高く売って資金調達する必要があります。この際に重要なポイントは「不動産会社」です。
良い不動産会社は、ローンと売却額を並行調査して、住み替えのタイミングまで提案してくれるはずです。
注意点③ 退職金、預金等
預金があったり退職金が入ったりすると、その時は金銭的な安心を覚えると思いますが、今後の生活費や医療費を想定して質素を心掛けるようにしましょう。年金受給額も把握して、出ていくお金、入ってくるお金と向き合い、資金計画を立てるようにしましょう。
老後の住み替えを成功させるための8つのポイント
老後の住み替えが失敗に終わっては元も子もありません。住み替え成功の秘訣はあらかじめ知っておいたほうがよいでしょう。
ポイント① 賃貸ではなく購入
賃貸物件はマンション戸建てにかかわらず資産になることはありません。月々の家賃を考えると、住宅ローンを組んで購入したほうが結果としてお得です。「購入=資産」であり、相続が可能になり、将来は売却して現金化することもできます。
ポイント② 余裕ある住宅ローン
無理のない返済プランを実現するためには早い段階でローンを組んだり、旧宅の売却益を頭金に充てるなどした合わせ技が有効です。月々の返済をなるべく少なく、そして極力短期間で完済できる体制を整えておきましょう。
ポイント③ 税金、補助金を意識したバリアフリー導入
税金は安いに越したことはありません。実はバリアフリー工事を行うことで固定資産税が減税され、補助金も受給できます。活用して節税しましょう。
ポイント④ 利便性とセキュリティ
老後生活を送る中で周辺環境の良さは特に重要です。スーパーや病院などの施設が近い立地の選択は外せません。高齢になればなるほど実感することです。
また、住まいのセキュリティのレベル、居住エリアの治安も考慮した住み替え先を選ぶようにしましょう。
ポイント⑤ 家族
子どもや親族との関係が良好であるなら遠慮せずに相談して、物理的に近い場所に住むことも検討しましょう。老後生活は何が起こるかわかりません、すぐに助けてくれる家族が近くにいると安心です。
ポイント⑥ リタイア後の時間を有意義に過ごせる環境
老後の住み替えでは、新たな環境への変化が伴うため、有意義に過ごせる環境かどうかは重要なポイントです。例えば、リタイア前は休日返上で働き残業も多かったのであれば、住み替えとともにやりたいことが思う存分できる環境が理想的です。
また、これまではマンション暮らしで自然と触れ合う機会がなかったのであれば、家庭菜園のできる庭付きの一戸建てに住み替えるのもよいでしょう。
アパートや借家の場合、ペット禁止や間取りの変更を禁止されるところも多いですから、リタイア後は自由に楽しめる空間がある環境もおすすめです。
有意義な時間を過ごせる環境をデザインすることで、生活の質（QOL）は大きく改善するはずです。
ポイント⑦ 建物の構造や性能の良さ
住み替えを成功させるには、建物の構造と性能面も重視すべきです。老後は何人で生活するのか、将来的に同居を考えているのか、体調の変化なども予測しましょう。
老後は夫婦2人で生活する場合、部屋数は少なめで1階を生活の中心にする構造が望ましいです。
またバリアフリー設計にも配慮し、将来介護が必要になる可能性も考慮すると住みやすくなります。
ポイント⑧ 建物の維持管理が負担にならないか
住み替えで見落としがちなポイントが、建物の維持管理の負担です。リタイア後の住み替えでは、少なくとも10年、長ければ30年以上住み続けることも考えられます。その間に外壁や屋根のメンテナンス、火災保険や地震保険、リフォーム費用などがかかることも計算に入れることが大切です。
現在の貯蓄と年金支給額、住まいの資産価値などを総合し、維持管理が負担にならない住居を選択しましょう。
住み替え計画は人生の一大イベント
ご紹介したように、マンション・戸建てに関わらず、老後に暮らす住まいの住み替えは一筋縄ではいきません。
お金のこと、家族のこと、自分のこと、あらゆる要素を含めて住み替え先を検討する必要があります。
住み替え先は根拠なく決定するのではなく、選択の理由と具体的な計画を立てて検討することが、老後の暮らしの安心につながります。
監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
