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マンションリフォームの費用(予算)は?相場や注意点、事例別のおすすめもご紹介

マンションリフォームの相場を知りたい人は注目

  • マンションリフォームをお考えの方は、この記事で費用相場をチェック
  • リフォーム事例をチェックすれば、施工内容ごとの費用を把握することが可能です
  • マンションリフォームの費用に関する情報も、「ポラス」にお任せください
 中古マンションを購入したり、住んでいるマンションの築年数が古くなってきたとき、リフォームを検討する方も多いはずです。その際一番に気になる点といえば、やはり費用でしょう。

この記事では、マンションリフォームの費用相場をはじめ、費用別リフォームの事例、水回りや居室をリフォームする際の具体的な費用、築年数別おすすめのリフォームなどをご紹介します。

目次

マンションのリフォームが可能な場所・不可能な場所

多くの方が住むマンションには、個人の所有者にリフォーム可能な箇所と不可能な箇所があります。
どのような場所がリフォーム可能・不可能なのか、具体的な内容をみていきましょう。
 

共用部

共用部分とはマンションの管理組合で管理を行う部分のことであり、所有者個人に帰属しない場所を指します。そのため、マンション共用部分のリフォームはすることができません。
共用部分の具体的な箇所は次の通りです。

・エントランス
・集会室
・ホール
・管理人室
・エレベーター
・廊下や階段(専有部分以外)
・玄関ドア
・窓ガラスやサッシ
・ベランダやバルコニー
・駐車場
・その他マンションを構成する設備

共用部分とは区分所有者全員の所有物であるため、個人でのリフォームはできません。共用部分の修繕またはリフォームを行いたい場合は、管理組合で総会を開いたうえで、他の区分所有者からも賛成をもらう必要があります。

例えば自分の部屋の玄関やサッシ、窓ガラスであっても、共用部分である以上は勝手にリフォームしてはいけません。基本的には管理費や修繕積立金などを利用し、管理組合主導で行われる点に注意しましょう。

ただし、例外的に過失による損傷や使用中に故障が発生した場合には、修繕費用は自己負担になる可能性が高いです。
共用部分と専有部分の区別を理解し、リフォームする際はどこまで可能なのか見極めることが大切です。
 

専有部

専有部とは区分所有者が使用できる場所のことで、リフォームも自由に行って問題ありません。共用部分以外で、マンションの躯体部分を除く室内のことを指します。例えば天井や床、壁などは専有部にあたるため、自由にリフォーム可能です。

ただし建築物を支える骨組みである躯体部分については、リフォームすると建物に大きな影響を与えるため触ってはいけません。
専有部の具体例は次の通りです。

・天井
・内装や壁
・玄関ドア(内側のみ)
・水回り(浴槽・トイレ・シャワーヘッド・キッチンユニットなど)

水回りであっても給水管や排水管、ガス管、電気配線などは共用部分に該当するため、リフォームでは移動や交換ができません。
またマンションの管理規約には、専有部分のリフォームでも共用部分や他の専有部に影響を与える恐れのある場合は、あらかじめ承認を受けるべきと定めているところもあります。
専有部のリフォームでも無制限に可能なわけではないため、マンションの管理規約までしっかりチェックすることが重要です。
 

間取り変更

マンションの間取りには50~120㎡、1LDK~4LDKまでの4タイプがあります。一般的には50~70㎡が1LDK~2LDK、70~100㎡が2LDK~3LDK、110㎡以上は4LDK以上となることが多いです。

当然ながら1LDKなら70㎡で広く感じるスペースがありますが、3LDKで70㎡なら1部屋あたりが小さく感じるでしょう。間取りのタイプ別で、どの程度まで間取り変更が可能か表すと次のようになります。
 
専有面積 間取りタイプ
50㎡ 1LDK
60㎡ 1LDK~2LDK
70㎡ 1LDK~3LDK
80㎡ 2LDK~3LDK
90㎡ 2LDK~3LDK
100㎡ 3LDK~4LDK
110㎡以上 4LDK~

あくまで目安ですが、専有面積が大きくなるほど間取りの自由度が高くなるため、家族が多い家庭なら専有面積の大きなマンションを選ぶのがよいでしょう。
 

水回りの設備の変更

マンションのリフォームでは、水回り設備の変更も可能です。
ただし、次の注意点を確認したうえで行うことが大切です。

・管理規約で禁止されていないか
・配管の位置は床スラブ上か
・配管の寿命は問題ないか
・排水勾配は適切に確保できるか
・換気ダクトは配置できるか

まず管理規約で水回りの設備について規定がないか、移動が禁止されていないか確認することが前提となります。規約に問題がなくても、配管方式が床スラブ上配管になっているか、それとも床スラブ下配管になっているかどうかで、躯体部分への影響が出てきます。
床スラブ下配管なら躯体部分を通っている可能性があるため、マンションの図面を確認しましょう。

水回りの排水を適切に処理するために、排水勾配が問題なくつけられるかどうかも大切です。そのままでは排水勾配がつけられない場合、排水管の高さを上げることになり、天井高が確保できない可能性があります。

最後に、水回りとセットで考えるべき換気ダクトの配置です。換気扇も移動するなら換気ダクトが躯体部分を取らないように、位置も細かく調整しなければなりません。

マンションリフォームの予算相場

マンションリフォームを実施する場合、最も気になるポイントが費用です。リフォームにかかる値段は、工事内容や施工範囲、使用する資材や設備機器の品質、マンションの構造や劣化状況などに大きく影響されるため、ひとくくりにはできません。

一般的なリフォーム費用の目安としては、最も多い相場が50万円以上〜100万円未満といわれ、全体の約30%を占めています。費用分布を見た場合、100万円以上~500万円未満が約25%、500万円以上~1,000万円未満が約20%となっており、1,000万円を超えるケースは、全体の約3%です。

マンションの住まい全体をリフォームするときの費用

マンションを全体的にリフォームする際、費用相場は540万円ほどになります。ただし、費用は施工内容に大きく左右されることから、この費用相場は、あくまでも参考価格に過ぎません。
3LDKのマンションリフォームを例に挙げた場合、施工内容が内装全体になれば80万円〜150万円ほどが相場です。

また、内装全体と設備交換では180万円~450万円ほど、さらに間取り変更を加えれば300万円~700万円ほどになるでしょう。フルリフォームになれば500万円~1,000万円を超える費用が必要となります。

【費用別】マンションリフォームの例

マンションリフォームは、費用によって施工内容が大きく変わります。ここからは、費用ごとに可能なマンションリフォームの事例を見ていきましょう。それぞれ300万円以内、500万円以内、500万円以上の事例を集めてみました。
 

【事例①】300万円以内で可能なリフォーム

リフォーム費用が300万円以内の場合、間取り変更の施工は難しいようです。過去の事例から見ると、部分的な施工が中心となります。具体的には、内装の張り替えや、キッチン・浴室・トイレ・洗面といった水回りの設備機器交換などが、おもなリフォーム内容です。
ただし、使用する資材や設備機器の品質、種類にこだわれば、費用が300万円を超えてしまうケースも珍しくありません。
 

【事例②】300万円~500万円以内で可能なリフォーム

一部の間取り変更も可能になるリフォーム費用が300万円~500万円以内の場合です。過去の事例から見ると、ある程度の全体的な施工が可能となります。具体的には、内装の張り替え、キッチン・浴室・トイレ・洗面といった水回りの設備機器交換に加え、一部の壁を取り除いて間取りを変えるなどが、おもなリフォーム内容です。また、和室から洋室に変更することもできます。

ただし、柱や梁の関係から、壁を撤去できない物件もあるため、リフォーム前にマンションの構造を調べておくことが重要なポイントです。
 

【事例③】500万円以上で可能なリフォーム

500万円以上のリフォーム費用を用意できる場合、スケルトンリフォームが可能となります。
スケルトンリフォームとは、建物の柱や梁といった構造躯体のみを残し、すべての間取り変更や内装の張り替え、設備機器交換など、新築同様の施工をおこなうリフォームです。
実際にかかる費用は、施工範囲、使用する壁材や床材などの資材、導入するキッチンや浴室などの設備機器、によって500万円~1,000万円以上と大幅に変わります。

マンションの水回りのリフォーム費用相場

マンションの水回りをリフォームする際、どの程度の費用が必要になるのでしょうか?
ここからは、施工内容の対象を「一部分」「複数部分」「設備機器の設置移動」に分け、それぞれの目安となる費用相場をご紹介します。
 

一部分をリフォームする場合

水回りの一部分をリフォームする場合、システムキッチン交換の相場費用が50万円~150万円ほどとなっています。また、浴室が50万円~100万円ほど、トイレが15万円~50万円ほど、洗面台(洗面室)が10万円~50万円程度です。
 

複数部分をリフォームする場合

複数部分のリフォームは1ヵ所のみを施工するよりも、セット料金対応になることが多いため、費用を安価に抑えられる傾向にあります。たとえば、水回り3ヵ所セットの費用相場が70万円~150万円ほど、4ヵ所セットで90万円~200万円ほどです。
 

設備機器の位置を変更する場合

水回りの設備機器の位置を変更するリフォームは、レイアウトによって費用が大きく異なります。トイレを移動する場合20万円~60万円程度です。また、キッチンの交換・移動をおこなう場合100万円~200万円を見込んでおくべきでしょう。

マンションの居室のリフォーム

続いては、マンションの居室をリフォームする際に必要となる費用相場をケースごとに見ていきましょう。ここでも、施工内容の対象を「内装」「リビング・部屋」「間取りの変更」とに分けてご紹介します。
 

内装をリフォームする場合

居室の内装にかかるリフォーム費用相場は、壁紙の交換が3万円~10万円ほど、フローリングの交換が6万円~20万円ほどです。また、畳をフローリングを交換するケースでは10万円~25万円程度が相場となっています。
 

リビングや部屋をリフォームする場合

「内装のみ」「床暖房の設置」「洋室を和室に変更」など、リビングや部屋のリフォームは、施工内容の種類が幅広く分かれるため、費用相場にも大きな差が出ます。
リビングの場合15万円~150万円程度、部屋の場合15万円~60万円程度、洋室を和室に変更する場合30万円~60万円程度です。
 

間取りの変更

間取りの変更も、その成功範囲や内容によって費用相場が大きく異なります。間仕切り壁の設置・撤去が8万円~25万円ほど、リビング拡張が50万円~100万円ほど、間取りの変更になれば50万円~300万円ほどが一般的な相場です。

築年数別おすすめのマンションリフォーム

マンションリフォームは、築年数に適した施工や費用があることをご存じですか?そこでここからは、築年数ごとにおすすめのマンションリフォームをご紹介します。
 

築年数20年

築年数20年のマンションには、経年劣化が目立ち始める水回りのリフォームがおすすめです。費用相場は、設備機器全体で200万円ほどとなっています。
 

築年数30年

壁紙や床などの劣化が目につく築年数30年のマンションには、内装のリフォームが最適です。壁紙の交換が全体で50万円~250万円程度、床の張り替えが70万円~350万円程度で見ておきましょう。
 

築年数40年

築年数40年を超えるマンションは、間取り・内装・配管などをすべて施工するスケルトンリフォームをおすすめします。新築同様の部屋に生まれ変わるため600万円~1,000万円ほどが費用相場です。

マンションリフォームは無理のない予算計画が成功の秘訣

マンションリフォームの費用は50万円以上〜100万円以内が最も多い相場となっています。ただし、この金額は、あくまでも一般的な費用相場の目安に過ぎません。
部分リフォームや設備機器の交換、スケルトンリフォームなど、施工内容や施工範囲によっても大きく費用が異なることから、十分な予算計画が必要となってきます。

また、マンションリフォームでは、施工を依頼する業者選びも重要なポイントです。
腕のある施工業者を探すため、信頼できる不動産会社に相談することをおすすめします。

監修者

コラム監修者 大沼
大沼 春香(おおぬま はるか)

宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。

最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。

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