中古住宅の購入を検討されている方へ
- 中古住宅を賢く買いたいとお考えの方は、この記事で物件購入成功のポイントをチェック
- 中古住宅のメリット・デメリットを把握して、物件選びをスムーズに進めましょう
- 6万戸を超える戸建分譲住宅の供給実績のあるポラスが物件探しをサポートいたします
さらに中古住宅を購入して成功した事例や失敗した事例や中古住宅の購入を成功させるポイント、中古住宅の購入から引っ越しまでの流れについても詳しく解説。中古住宅の購入を検討されている方はぜひ参考にしてみてください。
目次
中古住宅を購入するメリット
中古住宅を購入するうえでのメリットにはどのようなものがあるのでしょうか。一戸建て、マンションそれぞれのケース別に見ていきましょう。
一戸建て
■新築に比べて価格が安い中古の戸建てを購入する一番のメリットは、なんといっても新築の物件と比べて価格が安いこと。
立地場所や建坪などが同じ条件の新築物件と比べた場合、ほとんどのケースで中古物件の方が物件価格が低く設定されています。中にはエアコンや家具など住宅の設備が付いた状態で売り出されている物件もあるため、設備費を節約することも可能です。
■選択肢が増える
人気のエリアなどで物件を探している場合、新築物件だと希望通りの価格の物件がなかなか見つからない可能性も。
中古戸建ての物件を選択肢に加えることで、より物件の選択肢が広がります。特に駅近や利便性の良い立地で新築物件を探していると物件の選択肢が狭まるため、物件探しがスムーズにいかないケースもあります。
中古の物件を選択肢に加えることで物件探しの期間が短く済む可能性が高まります。
■実際に見てから購入できる
新築物件は完成してからでないと内装を確認することができませんが、中古の戸建て物件なら中を確認してから購入することが可能です。日当たりや間取り、周辺の環境などを実際に見て検討することができるのもメリット。
場合によっては売主が居住中の物件もありますが、実際に住んでいる人に住み心地や周辺の環境などの話を聞くことができるため、よりその物件に暮らしたときのイメージが掴みやすくなります。
マンション
■新築に比べて価格が安い場合が多い人気のエリアでは価格が下がりにくい中古マンションですが、新築を購入した時点で価値は2割下がると言われています。そのため、中古物件の方が新築物件に比べて価格が安い場合が多く、よりリーズナブルに購入できる可能性が高まります。
価格を抑えられた分、間取りが多い物件を選んだり、希望通りのエリアで物件を探すことができます。
■エリアの選択肢が増える
新築マンションが建設中のエリアは限定されることが多く、希望のエリアで物件が見つからない場合も。既に建てられている中古の物件を選択肢に加えることで、選べるエリアの選択肢が広がります。
■管理状態が見えやすい
マンションでは、住人の快適性や建物の資産価値を維持するために定期的な周期で大規模な修繕工事が行われます。
マンションの修繕工事の内容は修繕計画に基づいて実施され、工事の内容は記録に残され保管されます。この修繕工事の内容は建物の耐用年数や資産価値につながる重要なポイントです。
マンションの管理会社に記録を見せてもらうことで、マンションの建物がどのような状態か確認することができます。また、ごみ置き場や駐輪場、ロビーなどの共用部分を見ることでマンションの管理状態や住んでいる住人の様子などを確認することができるのもメリットです。
中古住宅を購入するデメリット
ここでは中古住宅を購入するデメリットについて、一戸建てとマンションそれぞれのケースごとに見ていきましょう。
一戸建て
■修繕費・維持費がかかる場合もある程度の築年数が経過している物件の場合、設備の不具合や故障が起きやすい可能性があります。戸建ては、内装はもちろんのこと、屋根や外壁など外装の管理も個人で行わなければなりません。
物件の状態によっては大規模な修繕やリフォームが必要になる場合もあるので、建物の状態をよく確認しておく必要があります。
■住宅ローンの控除額が新築に比べて低い場合も
中古住宅を個人間で売買する場合には建物価格に消費税が掛からないのですが、住宅ローン控除で戻ってくる額が新築を購入した場合よりも少なくなります。そのことを踏まえた上で購入を検討しましょう。
マンション
■新築物件より修繕積立金が高い場合もマンションでは大規模修繕に備えて修繕積立金が徴収されますが、積立金の月額は定期的に見直されているため、新築時よりも上がっていくケースがほとんどです。中古マンションでは新築物件に比べて修繕積立金の金額が高い傾向があるので確認しておきましょう。
■仲介手数料がかかる
新築マンション購入の際には仲介手数料はかからず、消費税を支払うケースがほとんどです。中古マンションは不動産会社が売主と買主を仲介して売買されることが多く、不動産会社に支払う仲介手数料がかかります。
仲介手数料は一般的に「物件価格×3％＋6万円」とされているため、物件の購入価格とは別に準備しておく必要があります。
中古住宅を購入した成功事例
近年人気が高まっている中古住宅は、新築物件よりお得に購入できるケースも。ここでは実際に中古住宅を購入して成功した事例をご紹介していきます。
事例① 新築よりも控えめな価格で住宅を購入できた
一つ目の事例は、新築物件よりも控えめな価格で住宅を購入できたケースです。新築の戸建ては物件購入後から資産価値が下落し始め、築年数25年ほどで建物自体の価値はゼロに近くなるとされています。対して、中古の戸建ては新築の戸建てと比較すると購入後の資産価値の減り方が緩やかなのが特徴。新築の物件よりも安い価格で購入することができる場合が多く、かつ資産価値の目減りが少ないため、賢く物件を購入できるのが魅力です。
事例② リフォームやリノベーションで理想的な家に
二つ目の事例は、リフォームやリノベーションで自分の理想通りの物件を手に入れられたケースです。中古物件を選ぶことで物件の購入費用を抑えられた分、内装のリフォームやリノベーションを行うことで理想的な間取りの物件を手に入れることができます。リフォームは、物件の状態を新築の状態に近づけるよう修復工事を行うこと。
リノベーションは、設備を最新のものにしたり、住む人に合わせて間取りや配管の位置を変えたりと、物件にプラスアルファの付加価値を持たせるよう改修工事を行うことをいいます。リノベーションを行うことを前提にすると元の物件の間取りや内装を気にせず物件探しができるため、選択肢も広がるというメリットも。
中古住宅の購入とリフォーム・リノベーションを行っても新築物件を購入するよりもトータルコストを低くできるケースが多いのが中古物件の魅力です。
事例③ 住宅ローンの負担を軽くできた
三つ目の事例は、住宅ローンの返済額の負担を軽くすることができたケースです。住宅の購入費用を抑えることで、住宅ローンの返済額も身軽に。特に若い年代の方は、月々の住宅ローンの返済が多額だと負担が重くなりがちです。中古住宅を選択することで毎月の住宅ローン返済額を抑えられれば、趣味や旅行、または子供の将来や自分たちの老後のための貯蓄に回せる金額を増やすことができます。
中古住宅を購入した失敗事例
中古物件の購入時には、新築の物件とは異なる注意点が必要な場合も。
ここでは中古住宅ならではの失敗事例についてご紹介していきます。
事例① 見た目が綺麗でも要注意
外観や内装が綺麗にリフォームされていても、実際に住み始めてみたら不具合が露見してきた、という事例です。例えば、屋根がきちんと塗り替えられていたのに雨漏りがする、綺麗な壁紙にリフォームされていたのに住み始めたら剥がれてきて、壁紙を剥してみたらカビが発生していた、など、購入時には分からない不具合が発生する場合も。
価格が安いのが中古住宅の魅力ですが、経年劣化により購入後数年でリフォームが必要になる可能性もあるため、見えない部分の劣化を把握しておくことが大切です。
事例② 急いで購入して失敗
安い物件を見つけてよく調べないまま購入してしまい、その後購入したエリアの価値が暴落してしまったというパターンも。中古住宅は新築の物件に比べて購入費用が安いケースが多いとはいえ、安さ優先でしっかり調べないまますぐに購入するのは要注意です。
特に増税前などは駆け込みで急いで住宅を購入してしまうケースが多く見られるため、冷静に時間をかけて物件選びができるよう余裕を持つことが大切です。
事例③ 断熱・耐震性能が不安
実際に住んでみてから断熱性能や耐震性能に不安を感じるケースもあります。断熱性能は特に法律で義務付けられているわけではないため、断熱性能に優れていない建物もあります。また、耐震性能に関しては、建物の築年数や耐震等級のほか、住宅工法や経年劣化の状態、建物の形状などに注目してチェックしてみるのが良いでしょう。増改築を繰り返している建物だと構造上弱い部分が発生しているケースもあるため、確認が必要です。
事例④ ご近所トラブル
ご近所付き合いの問題も中古住宅の失敗するケースとしてよく見られます。近隣とあまり深く関わりたくないと考えている方にとっては、過度な付き合いを求められる環境だと苦痛を感じる場合も。また、お隣との敷地境界が原因のご近所トラブルも存在します。それまで問題がなかった場合でも、物件の所有者が変わるタイミングで敷地境界をはっきりさせようと問題提起されるケースも。売買契約の前にしっかり確認しておけると安心です。
事例⑤ 季節が変わって分かる問題も
季節の移り変わりに伴うトラブルも。引っ越したばかりのときは暖かい季節で気づかなかったけれど、寒くなってきたら想像以上に部屋が寒くてびっくりしたなんていうケースもあります。断熱性能が低いと光熱費がかさむだけではなく、窓の結露によって引き起こされるカビの発生も問題に。健康面にも影響が出る可能性があるため、契約する前に確認しておきたいポイントです。
事例⑥ 生活動線が合わない
中古物件を購入するにあたり、間取りを変えるようなリノベーションを考えていない場合には、間取りや生活動線をよく考えて検討することが大切です。特に水回りの動線が合わないと、洗濯や掃除の度に不便な思いをするケースも。ご自分の生活スタイルと照らし合わせて物件選びをするのがポイントです。
中古物件の購入で成功するためのポイント
住宅の購入は人生の中でも大きな買い物です。物件購入の成功のコツを抑えて、賢い買い物をしたいですよね。ここでは中古物件の購入で成功するためのポイントをご紹介していきます。
建物の状態を確認
内見のときに外装・内装や設備の状態をよく確認しておきましょう。売主や不動産仲介業者に修繕履歴を確認しておけると安心です。マンションの場合は室内だけでなく、建物全体の修繕履歴を確認するのがポイント。時間に余裕があれば時間帯をずらして複数回内見を行い、日当たりの具合や騒音などがないかをチェックできると良いでしょう。
屋根裏や床下など、目に見えない部分は素人には判断が難しいため、物件の検討が最終段階に入ったらホームインスペクションを利用するのもおすすめです。
ホームインスペクションとは、住宅に精通したホームインスペクター（住宅診断士）が住宅の劣化状況や不具合の有無を診断し、アドバイスを行うことをいいます。その分費用が掛かりますが、物件の状態を把握し、購入後にリフォームやリノベーションが必要かどうかの判断もすることができます。
契約不適合責任の期限を確認
契約不適合責任とは、売主が契約内容と異なるものを売却した場合に債務不履行の責任を負い、買主が保護されるというものです。例えば住宅を購入したあとで雨漏りやシロアリ被害、給排水管の破損などが見つかった場合、売主に損害賠償や契約解除、代金の減額などを請求することができます。これらを請求するには、不適合を知った時点から1年以内の通知が必要になります。ただし、契約の条件によっては請求できる期限が限られてくるため注意が必要です。
契約の相手が不動産会社であれば宅地建物取引業法によって「引渡しから2年以内」とされていることが一般的ですが、売主が一般個人の場合は契約不適合責任「引渡しから1ヶ月～3ヶ月」など期間が短く設定されていることが多いため、契約前に売主にしっかり確認しておきましょう。
中古住宅も住宅ローン減税の対象に
住宅ローン減税（控除）とは、一定の条件で住宅ローンを組んで家を購入、または増改築等をした場合に、年末のローン残高に応じて既に支払った税金の一部が還ってくる制度のことをいいます。新築物件だけでなく、中古物件も対象になるのでチェックしておきましょう。中古住宅の住宅ローン減税の適用条件は以下の6点です。
①住宅の取得から6ヶ月以内に入居し、控除を受ける年の12月31日まで居住していること
②不動産登記簿上の床面積が50㎡以上であること
③1982年以降に建築された建物であること
④住宅ローンの返済期間が10年以上であること
⑤合計所得金額が2,000万円以下であること
⑥居住した年の前後2年間に他の特別控除などの制度を利用していないこと
土地のリスク情報を調べる
地震による土砂災害や津波の被害、または近年増えてきているゲリラ豪雨や台風による被害を受けにくい場所かどうかもチェックしておきましょう。地域の行政機関や国土交通省が掲示しているハザードマップを確認することで、ある程度被害の可能性の有無を調べることができます。中古の戸建ての場合は特に影響を受けやすいため、地盤が強い地域であるかどうか、液状化しやすい土地でないかどうかにも注目しておきましょう。
周辺環境を知っておく
近隣の住民や地域の雰囲気を事前に知っておくことも大切です。これらは実際に住み始めてみないと分からないことも多いですが、売主や不動産会社の担当者にご近所の雰囲気などを聞いてみるのがおすすめです。マンションの場合はゴミ捨て場や駐輪場、ロビーの様子を観察することでなんとなく住人のマナーや雰囲気を感じることができます。住宅の周辺を散策したり、朝・夜など時間帯をずらして交通量や人の往来などを観察してみるのも良いでしょう。
中古住宅に引っ越しを完了するまでの流れ
中古住宅を購入する場合でも、新築同様事前の準備が必要です。さらに中古住宅の場合はリフォームやリノベーション工事を行うケースも多いため、その点も考慮しながら準備を進めましょう。
ここでは中古住宅に引っ越しするまでの流れを簡単にご紹介していきます。
■資金計画
最初におおまかに物件購入費用を決めておきましょう。予算の上限を決めておくことで予算オーバーを防ぐことができます。用意できる自己資金、毎月の返済額がいくらまでなら可能なのかをシミュレーションしておくことが大切です。
ここで注意したいのが、リフォームやリノベーションの工事費用や引っ越し費用を含めて資金計画を立てること。工事の規模にもよりますが、大規模なリフォームでは300～500万ほどかかることも。
リフォームやリノベーションを検討している方はその分の費用も余裕を持って準備できると良いでしょう。
■物件探し
物件探しは、物件探しのサイトで調べることもできますが、複数の不動産仲介業者に条件を伝えて依頼するのがおすすめです。サイトには載っていない物件を紹介してもらえるケースもあり、希望に沿った物件に出会える確率が高まります。
■内見
希望に沿った物件が見つかったら、実際に足を運んで内見します。1回で即決せず、いくつか物件を回って候補を絞り込んでいきます。
■購入申し込み
物件がひとつに絞り込めたら、不動産会社が用意した購入申込書に購入希望条件を記載して売主に提出します。
同時に売買価格や契約日などの契約条件、契約不適合責任の有無や期間について売主に確認、調整していきます。住宅のホームインスペクションを行う場合は売買契約の前に売主に報告し、日程の調整をしておきましょう。
■住宅ローンの事前審査・手付金の準備
住宅ローンの利用を検討している場合には、ローン審査に落ちてしまう事態に備えて、売買契約の前に事前審査を受けるのが一般的です。
仮審査では収入が確認できる書類のほか、健康診断書などが必要になる場合もあるため、準備期間を余裕を持って設けておけると安心です。また。売買契約の際には手付金が必要になるため、手付金を準備しておきます。
■売買契約
不動産会社から重要事項説明を受けたあと、売買契約を締結します。このとき手付金も支払いますが、現金か振込かを事前に確認しておきましょう。
■住宅ローン申し込み
住宅ローンの申込書類を準備し、金融機関に提出します。住民票や所得証明書など、指定された書類を事前に準備しておきます。金融機関から融資の審査結果に関する連絡が入ったら、不動産会社に報告を行いましょう。
■物件の引き渡し
住宅ローンを申し込んだ金融機関の本審査が通ったら、ローン契約と引き渡し日の日程調整を行います。残金の決済と、登記手続きに必要な書類に署名、押印したら引渡しは完了です。このあと司法書士が登記申請を行い、登記上の名義が買主に変われば登記が完了します。
リフォーム・リノベーション工事 内装のリフォームやリノベーション工事を行う場合は入居前に工事が完了しているように工事の計画を立てておきましょう。売買契約が済んだ時点で工事のプランを進めておくとスムーズです。
引っ越し リフォーム・リノベーション工事が完了したらいよいよ入居です。事前に複数の引っ越し業者に見積もりを依頼しておけば、比較検討してより良い条件の引っ越し業者と契約することができます。
また、入居してから困らないように引っ越しの日に合わせて電気・ガス・水道などの手続きを行っておきましょう。Wi-Fiなどインターネット通信の環境を整えておくことも忘れずに。免許証やクレジットカード、銀行口座の住所変更、住民票の移転など、やらなければならない細々とした手続きもリストアップしておくのがおすすめです。
中古住宅の購入を成功させよう
中古住宅購入の際のメリット、デメリットや中古住宅の購入を成功させるポイントについてご紹介しました。
中古住宅を選択肢に加えることで、より魅力的な物件に出会える可能性が高まります。
住宅購入は多くの人にとって大きな買い物です。成功のコツを抑えて希望通りの物件を手に入れましょう。
監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
