中古マンションの選び方を知りたい方へ
- 中古マンション選びで外せないポイントをチェック！
- 価格や立地以外の重要な要件をご存じですか？
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今回は中古マンションを選ぶうえでチェックしておきたい項目、見落としがちな内容について紹介します。中古マンションを購入しようとしている方は、契約前に本記事をご一読ください。
目次
リノベーションに適した中古マンションの選び方とは？
中古マンションをリノベーションする場合、構造壁を変更はできませんが、間取りや内装は比較的自由にデザインできます。
実はリノベーションで重要になるのは、内部よりも壁や外部の部分の確認です。具体的には次のポイントをチェックしましょう。
■専有部分と共用部分の区別
■壁はラーメン構造か壁式構造か
■耐震基準はいつのものに沿っているか
まず、専有部分と共用部分を区別することで、部屋のどの部分を変更でき、どの部分を変更してはいけないのか把握します。 マンションの一般的な共用部分は玄関扉とサッシ、天井、躯体壁、バルコニーがあります。
マンションによってはエアコンの室外機も取り付けられませんから、規約をよく確認しましょう。
次に壁ですが、ラーメン構造ではコンクリートの構造壁がないため、壁をすべて取り払って自由な間取りを実現できます。
一方の壁式構造ではコンクリートの構造壁があるため、構造壁部分は変更できません。壁式構造は構造壁部分を考慮した間取りになるため、ラーメン構造よりもリノベーションの自由は少ないです。 最後に耐震基準は、旧耐震基準か新耐震基準かで大きく変わります。
1981年6月以降に建てられたマンションは新耐震基準に沿っており、それ以前のマンションは旧耐震基準に沿っています。
旧耐震基準のマンションは安く購入できますが、その分浴室の間取りは特殊な規格の物が多く、リノベーションでは間取りを工夫しなければなりません。
新耐震基準のマンションは費用こそやや高いですが、現在のマンションの間取りと大きな変更がないため、リノベーションは進めやすいでしょう。 どちらを選ぶかは予算や実現したいリノベーションによって変わりますから、細部までしっかりと考慮してマンションを選んでください。
リノベーションを行なうつもりならマンションの事前調査が大切なことと、着目すべきポイントの概要を記載してください。
リノベーションはどこまで可能か？
リノベーションを行う場合は、どこまでがリノベーション可能な範囲か確認しましょう。
リノベーションの可能な範囲を確認するなら、次の内容をチェックします。
■専有部分か共用部分か
■ラーメン構造か壁式構造か
■専有部分の作られた年代
■マンションの管理規約
リノベーションでは専有部分と共用部分をしっかりと把握したうえで、間取りや内装を設計しなければなりません。
床板や壁、キッチンなどは専有部分として自由に変更できますが、玄関扉、サッシ、天井、躯体壁、バルコニーなどは部屋の共用部分として扱われます。 共用部分はマンションの共有財産と同じ扱いですから、リノベーションで自由に変更することはできません。
壁についてはラーメン構造なら自由に取り壊し、間取りの変更も自由に行えますが、壁式構造では構造壁の変更はできません。スケルトンリノベーションを行いたい方は、ラーメン構造のマンションを選びましょう。
専有部分であっても、1990年代までに建てられたマンションの場合は、洗面所と廊下の境目に配管が通っていることがあります。境目に段差がある場合は配管が通っている可能性がありますから、配管のリノベーションはできない点に注意が必要です。
そして、最後に重要なのがマンションの利用規約を確認することです。リノベーション工事は可能でも、規約で一部の床板の禁止や外壁材が指定されることもあります。
利用規約に反したリノベーションは不可能ですから、利用規約を隅々まで読み込んで施工してください。
壊せない壁を確認する
壊せない壁とは壁式構造における「構造壁」のことです。
なぜ構造壁を破壊できないかというと、壁式構造では壁が建物を支えており、構造壁を破壊するとマンション自体が崩壊する危険性が高いからです。
マンションの壁はラーメン構造と壁式構造の2種類に分かれており、6階建て以上のマンションはラーメン構造が採用されやすい傾向があります。 一方、5階建て以下のマンションは壁式構造を採用することが多く、リノベーションでは構造壁に注意しなければなりません。
構造壁のあるマンションであっても、リノベーション会社によっては理想の間取り・内装を実現できます。マンションを既に購入している方は、要望を叶えてくれるリノベーション会社選びを大切にしてください。
配管経路を把握する
リノベーションでは配管の位置が間取りにも大きく関係し、配管部分についてはリノベーションでも変更できません。
マンションの配管は床スラブ上配管と床スラブ貫通の2つがあり、古いマンションは床スラブ貫通、現在のマンションは床スラブ上配管が基本です。
素人では見た目で判断できませんから、リノベーション会社に相談するとともに、マンションの見取り図をもらうことでリノベーションの設計を考えましょう。
基本的に配管を移動させるのはかなりのコストが掛かりますから、今あるものを上手く活用して間取りを設計するのがリノベーションでは多いです。 リノベーション前に配管の経路を不動産会社にも確認したうえで、リノベーションの実績が多い会社とデザインを相談してください。
耐震性能は要チェック
マンションに安心して住むためには、耐震性能のチェックは重要です。
リノベーションを前提に中古マンションを購入する場合、築年数では20年以上経過していることも珍しくありません。
注意したいのは、マンションが「新耐震基準」と「旧耐震基準」のどちらに基づいて建築されているかという点です。 新耐震基準のマンションは震度7の地震にも耐えられる設計ですが、旧耐震基準は震度5程度とされています。
建築基準法が改正された1981年6月以降に建築されたマンションであれば、新耐震基準に基づいています。 それ以前のマンションは耐震補強を行っていなければ、旧耐震基準に合わせた設計になっているはずです。
日本は地震大国ですから、中古マンションをリノベーションするとしても、安全性を重視して新耐震基準のマンションを選ぶことをおすすめします。
維持管理状態は適切か？
リノベーションで部屋の内部の間取りや配管経路、管理規約、耐震性などが重要になることは解説したとおりです。
実はそれ以外にも重要なポイントがあります。マンションを管理している不動産会社の維持管理状態が適切かどうかです。
マンションは部屋の中だけで暮らすわけではなく、外壁や渡り廊下、エントランス、駐車場・駐輪場、ごみ捨て場、屋上、雨どいなどの共用部分も大事な要素です。
マンションは修繕積立金を積み立てて、長期修繕計画に基づいて10年程度で大規模修繕が行われます。 維持管理を適切に行わない不動産会社の場合、マンションの共用部分には外壁の剥がれや水漏れ、ひび割れ、害虫の発生、破損したままの駐車場・駐輪場がそのままになっているかもしれません。
せっかくリノベーションで部屋の内部を新築同然にしても、維持管理が適切でなければ気持ち良く住むことはできません。内見するタイミングで共用部分に汚れ、破損などがないか、細かくチェックしてください。
もし維持管理に不安を覚えるようでしたら、不動産会社の修繕計画や履歴を確認してみるとよいでしょう。
築年数からトレンドや資産価値を確認
中古マンションには建築された年代によって、間取りの特徴やトレンドがあります。
1970年代頃のマンションは天井高が低く、手狭な空間に感じやすいです。 1990年代頃のマンションは洗面所と廊下など、水道配管の通っているところの境目に段差のあるマンションが多く、そのままでは高齢の方には住みにくいでしょう。
このように年代ごとにマンションの設計も違いがあるため、リノベーション会社とはどのような住空間にしたいか、しっかりとイメージを共有して計画することが重要です。 また、築年数や立地条件などの条件を調査し、適正な資産価値になっているかも確認すべきです。
中古マンションの相場から著しくかけ離れた価格であれば、事故物件か不動産会社が高値で売りつけようとしていると疑ってください。 資産価値を把握し、適正な価格で中古マンションを購入しましょう。
重要事項調査報告書とマンション管理規約
マンションのことを詳しく調べるなら、重要事項調査報告書とマンション管理規約は忘れずにチェックしてください。
内見では表面的なことがわかりますが、より深くマンションのことを調べるなら重要事項調査報告書の確認は必須です。 重要事項調査報告書はマンションが必ず保管するもので、外壁の状態、管理方法、修繕の履歴、管理会社など重要な情報が記載されています。
特に修繕計画は維持管理にまつわる大事な内容ですから、履歴と計画の両面から確認してください。 そして、リノベーションをするならマンション管理規約を精査し、リノベーションにおける禁止事項がないか調査しましょう。
管理規約はマンションごとの管理組合、入居に際してのルール等が記載されており、入居するうえで守るべき内容が記載されています。 気になる物件があるときは、リノベーション会社に相談してマンション管理規約を取り寄せてもらってください。
中古マンションのリノベーションは可能・不可能を把握してから行う
中古マンションを購入しても、すべてが思い通りにリノベーションできるとは限りません。 構造上の問題や管理規約の問題、費用の問題など様々な要素が絡み合っています。
リノベーションを進める場合には何が実現可能か、不可能な部分・変更できない部分はどこかをしっかりと把握してください。 細かい内容はリノベーション会社と相談しながら決めてもよいですから、わからないことは確認しましょう。
理想の住まいを叶えるためには、優先すべきことと妥協できることを明確にしておくことが大切です。
監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
