マンションのリノベーションを失敗しないためには？
- 「マンションのリノベーションを検討中」という方は、この記事で成功の秘訣をチェック
- 失敗例を知ることで、リノベーションのポイントが把握できます
- 「ポラス」なら、自分のマンションに最適なリノベーションが見つかります
そこで今回の記事では、マンションのリノベーションでありがちな失敗例を6つ集めてみました。
また、リノベーションができない例や、成功させるためのポイントもご紹介します。リノベーションを検討中の方は、必見の内容です。
目次
マンションのリノベーションが可能か確認
中古マンションを現代の生活スタイルに改修し、住宅性能や付加価値などを高める方法がリノベーションです。
新たな家づくりの選択肢として人気を集めているリノベーションですが、中古マンションの特性上、どの物件でもリノベーション可能というわけではありません。物件の構造や管理規約の制約によっては、リノベーションができない中古マンションも存在するからです。
中古マンションをリノベーションする場合、何よりも該当物件の改修が可能か否か、必ず確認することを忘れないようにしましょう。
マンションのリノベーションができなかった例
さまざまな理由から、リノベーションできない中古マンションがあります。ここからは、物件の構造上や管理規約の問題により、リノベーションを断念することになった具体的な例を見ていきましょう。
間取りを変えられない
建物の構造上、梁や柱、排水管などの位置関係から、間取りを変えられない中古マンションも少なくありません。また、壁で建物を支えている壁式構造の物件も、壁を撤去することができないため、結果的に間取りの変更を諦めることになります。共有部分は改修NG
マンションのエントランス、廊下やエレベーターなどは、建物の共有部分に該当するため、リノベーションNGです。また、専有部分に思われがちな玄関扉や窓ガラス、バルコニーなども、共有部分になることから、リノベーションができません。
使用する床材を指定される
床材を畳からフローリングに変更する改修は、リノベーションの中でも代表的な工事のひとつです。しかし、階下に対する防音上の観点から、管理規約で吸音性の高い畳などの床材使用を指定されているため、フローリングの施工を断念した例も多くあります。リノベーション費用の問題
一般的に、リノベーション費用は、住宅ローンの適応外になりがちです。この場合、リフォームローンを利用を検討するのですが、金利が高い、借入上限が低い、返済期間が短いなどのデメリットから、リノベーションを諦めるケースもあります。
マンションのリノベーションにありがちな失敗例6選
中古マンションをリノベーションする際、誰もが陥ってしまう失敗があるようです。ここからは、リノベーションにありがちな失敗例の中でも、特に多い6つのケースと、その対策方法をご紹介します。
①統一感のない家になった
マンションのリノベーションに最もありがちな失敗は、モダン風や北欧風、アジアン風など、あれもこれもと自分の理想を詰め込みすぎたため、統一感のない家になることです。結果的に、居心地の悪い住みづらさを感じる典型的な失敗例となってしまいます。【対策】計画段階で基本となる軸を決める
リノベーションで統一感のない家になるのを避けるには、最初の計画段階で基本となる軸を決めることが大切です。軸を決めずにリノベーションを考えていると、次々に「これがいい」「こういう雰囲気にしたい」と思い付きでデザインが決まってしまいます。
逆に軸が決まっていれば、デザインでも「この部分はデザインと合わないな」と気付けるでしょう。
すでにリノベーションを行ってしまっている場合は、次のポイントを意識すれば統一感のある雰囲気を作れます。
・家具を床板などの素材に合わせる
・全体の色と設備の色を統一する
・家具や雑貨を1つのブランドで統一する
・目立つ箇所は大型家具で見えないようにする
デザインの統一感は主に床や壁紙の色と素材で決まります。
上記のポイントを意識すれば、統一感のない印象を緩和できるでしょう。
②目的がないままリノベーションしてしまう
将来の目的がないリノベーションも、ありがちな失敗例のひとつです。販売目的や賃貸目的、居住目的など、明確なビジョンを持たないリノベーションは、必ず後悔につながってしまいます。また、家族構成や育児、趣味などを考慮しない空間づくりも同様です。
【対策】リノベーション後の生活を具体的にイメージする
目的のないままリノベーションをしてしまうと、収納スペースの不足やプライベートの確保が難しくなるなどさまざまな問題が生じます。たとえリノベーションに明確な目的がなくても、リノベーション後にどんな生活を送りたいかを具体的にイメージすることが重要です。
バリアフリー化や家族の団らん、趣味を楽しみたいなど、リノベーションの目的は人によって違います。それぞれの軸をどうすべきかを前提に、具体的な生活をイメージすると失敗を防げます。
リノベーションで失敗しないためには、次のポイントを意識しましょう。
・収納スペースは問題ないか専門家に相談する
・スイッチやコンセントの数を決める
・予算を決めて依頼する
・設備の老朽化がないか確認する
リノベーションは大きな決断ですから、事前の準備が非常に大切です。
③物件選びに失敗する
立地や築年数、予算など、物件選びが慎重になるあまり、リノベーションに最適な中古マンションを買い逃すケースがあります。また、築浅にこだわりすぎたため、管理状況や修繕計画などが曖昧な物件を購入し、後悔することも珍しくないようです。
【対策】将来まで見据えて物件を購入する
リノベーションをしようと物件を購入しても、さまざまな理由で後悔するパターンがあります。排水管の老朽化や雨漏り、眺望の変化、建て替え計画などがあれば、リノベーションをして後悔することになるでしょう。
重要なのは現状を見るだけでなく、将来の大規模修繕計画や建て替え計画なども踏まえて物件を購入することです。築古のマンションは経年劣化で排水管や電気設備など、見えない部分にトラブルを抱えていることがよくあります。
そのためマンションの修繕計画や建て替え計画の有無、管理規約でリノベーションの可否などを確認すべきです。
また築浅のマンションでも管理状況が悪ければ、年数に比べて老朽化が進んでいることもあります。周囲の土地の再開発も含めて、今後の計画を考えることが対処法になります。
④大幅な費用オーバー
リノベーションそのものは、満足のいく仕上がりにも関わらず、予算設定がずさんだったため、大幅に費用がオーバーしてしまう失敗も少なくありません。月々の支払いが家計を圧迫し、生活が困窮した結果、家を売却することになってしまいます。【対策】予算をあらかじめ設定しておく
リノベーションは自分の好みで自由に設計できるため、さまざまな要望を詰め込んでしまいがちです。しかし要望を詰め込むほど予算は膨れ上がり、結果的に返済が困難になる可能性も考慮しなければなりません。
対処法としては、あらかじめ予算を設定しておき、予算の範囲内でリノベーションをすませることです。予算を決める際は次のポイントをチェックし、どのくらいの予算まで捻出できるか確認しましょう。
・ローンの返済額
・物件購入費用
・引越しにかかる費用
・生活にかかる費用
・不動産業者への仲介手数料
・不動産取得税
・修繕積立金や管理費
・その他手続きにかかる費用
支出はできるだけ細かく割り出し、自分の資産でどのくらいまでならリノベーションに使えるか、予算を正確に設定することが大切です。
予算額がオーバーすれば家計に大きな負担となりますから、無理のない予算とローン返済計画を考えましょう。
⑤予想外の老朽化や腐食が見つかる
物件に、予想外の老朽化や腐食が見つかり、リノベーションの規模を縮小したり、断念することがあります。特に、普段は見えない給水・給湯管・排水管の老朽化、壁裏や床下の腐食などは、築年数の長い中古マンションならではの盲点です。【対策】大規模修繕計画や建て替え計画の確認をする
日本のマンションには築30年、40年というものもあり、リノベーションしても予想外の老朽化や腐食が見つかることがあります。
しかし排水管や電気設備、躯体部分の老朽化・腐食は、共用部としてリノベーションできないことが多いです。
そのため、リノベーションをする前に次のポイントを確認しましょう。
・大規模修繕計画や建て替え計画の有無
・設備の寿命確認
リノベーション後に大規模修繕計画や建て替え計画が予定されているなら、せっかくのリノベーションが無駄になってしまいます。
そうした事態を避けるためにも、各種計画が持ち上がっているか管理組合の議事録を取り寄せるとともに、内覧と設計図面で設備の寿命も確認すべきです。
⑥業者選びを間違える
リノベーションを依頼する業者選びを間違えることも、ありがちな失敗例になります。不動産会社・設計士・工務店にも、業者によって実績や実力の差、得意分野や苦手分野があるからです。また、業者との相性が悪ければ、リノベーションもうまくいきません。
【対策】相性の良い担当者で選ぶ
リノベーションという大きな決断をする際は、信頼できる不動産会社・リノベーション業者に任せるべきです。
信頼できるパートナーを選ぶには、次のポイントが大切です。
・要望を正確に汲み取ってくれること
・相談段階で見積もりなどを開示してくれること
・設計や予算などで問題になりそうな部分もきちんと伝えてくれること
・デザインのセンスが合うこと
・担当者の知識量が豊富なこと
リノベーションを行う際は「大手だから良い」とは限りません。人には相性があるため、自分が信頼できる担当者と不動産会社を選ぶことが失敗を避けるうえで大切です。
マンションのリノベーションを成功させるためのポイント
マンションのリノベーションに失敗しないためには、どのような点を意識するべきなのでしょうか？ 成功の秘訣は、すべて事前の確認や準備、打合せにあるようです。
ここからは、リノベーションを成功に導くポイントや対策をご紹介します。
建物の構造や管理規約を確認する
リノベーションを検討する場合、事前に該当するマンションの構造や管理規約を必ず確認してください。おもに、梁と柱の工法、構造の種類、給水・給湯管・排水管の位置、フローリング材使用の可否、電気・ガスの使用限度、材料・機材の搬入出経路、工事期間などです。住宅診断を実施する
マンションの状態を把握するため、住宅診断（ホームインスペクション）を実施することも、リノベーションを成功させる秘訣です。外観から判断できない物件の劣化具合や欠陥の有無などを住宅診断士に診てもらえば、工事前に改修が必要な場所と費用を把握することが可能となります。
メーカーや設計士と入念な打合せをおこなう
信頼できるメーカーや設計士と契約できたからとはいえ、人任せにリノベーションを進めた場合、イメージと異なる仕上がりになる可能性も否めません。そのような事態を避けるためにも、メーカーや設計士と入念な打合せをおこない、自分で工事の進捗状況を確認するなど、積極的に行動しましょう。
打合せ内容や工事前の室内状況を記録しておく
メーカーや設計士との打合せ内容を記録しておくことも、リノベーションを成功に導くポイントです。工事のプランや費用、日程や作業工程など、質疑応答の詳細を含めて記録しておけば、事前に防げるトラブルもあります。工事前の室内状況を撮影しておくこともおすすめです。早めに資金準備を進める
事前の資金準備も、マンションのリノベーションを成功させるうえで重要な対策です。リノベーション費用は、住宅ローン融資を断られるケースが多いため、できるだけ早く物件購入とリフォーム費用を一括で申し込める住宅ローンを探すようにしてください。リノベーションでは実際の工事以外にも多くのお金が発生するため、余裕のある資金計画を立てることも大切です。資金準備を始める際は、不動産業者への相談や周辺の土地の評価額、工事の費用相場なども確認しましょう。
不動産業者の中には悪徳業者が紛れていることもあるため、自分の身を守るためにも相場のチェックは欠かせません。
また、リノベーションでは目的に応じて補助金やリフォーム減税、介護保険制度を利用できるケースもあります。金銭的負担が軽減できるため、資金計画の一部として盛り込んでおくのがよいでしょう。
早めに資金準備を進めておけば、資金の準備がしやすくなり、どの程度のリノベーションが可能かも早い段階で想定できます。資金が限られている場合でも、業者と相談して予算内でできるリノベーションを優先して行うと、より良い住まいづくりが進められます。
リノベーション成功の秘訣は失敗例から学ぶこと
マンションのリノベーションで見られる失敗例の多くが、物件の構造や管理規約の未確認によるものです。また、統一性や目的のないプランや、粗雑な予算設定、メーカーや設計士の実績・実力不足なども失敗につながる大きな要因に挙げられます。
このような失敗例を参考にしたうえで、リノベーションのビジョンを明確に持ちましょう。そして、信頼できるメーカーや設計士とともに、理想的なマンションのリノベーションを実現させてください。
監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
