リノベーション物件の購入をご検討中の方へ
- お洒落で機能的なリノベーション物件をお探しの方はこの記事をチェック
- リノベーション物件を購入する前に必ず確認したいポイントを抑えておきましょう
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さらにリノベーション物件のメリット・デメリット、購入前に確認したいポイントも詳しく解説。
リノベーション物件の購入を検討されている方はぜひチェックしてみてくださいね。
目次
そもそもリノベーションとは
近年の中古物件の人気の高まりとともに、「リノベーション」という言葉を耳にする機会も増えてきています。
似たようなイメージのある「リフォーム」と「リノベーション」の違いをご存じでしょうか？
国によって定められた明確な定義はないものの、「リフォーム」は古くなった住宅を部分的、表層的に修繕・改修を行い、新築に近づけるよう原状回復させること、「リノベーション」は住む人のライフスタイルに合わせた改修を行い、物件の価値を再生させること、という違いがあります。
例えばファミリー向けの物件を1人暮らしに適した間取りに改修する、趣味やペットに合わせて配管や内装・外装などを機能的に作り変えるなど、これから住む人にとって快適な住空間を生み出すのが「リノベーション」です。
自分らしく過ごせる人気のリノベーション物件についてご紹介していきます。
リノベーション物件に住むには２つ方法がある
リノベーション物件に住む方法は2つ。購入した中古物件を自分でリノベーションする方法と、既にリノベーション済みの物件を購入する方法です。
自分でリノベーションする場合は、ライフスタイルに合わせて自由に作り変えることができますが、物件の購入費用に加えて改修工事の費用が掛かります。
既にリノベーション済みの物件を購入する場合は、物件の購入費用のみで済むのが一番のメリット。しかし合わない部分があると、新たに改修工事を行うなど予定外の費用がかさんでしまう可能性もあるため、物件選びの際には注意が必要です。
リノベーション物件を購入する際の注意点
ここではリノベーション物件を購入する際に気を付けたいポイントについてご紹介していきます。
適合リノベーション住宅かどうか確認する
適合リノベーション住宅（適合R住宅）とは、一般社団法人リノベーション協議会が定める規定に基づいて検査及び改修工事が行われた住宅のことを言います。検査や工事の記録は住宅履歴情報として保管されるため、物件購入後の点検やメンテナンスが行いやすく、将来物件を売却する際にも役立ちます。築年数や工事の内容にばらつきがあるリノベーション住宅において、判断基準のひとつとして覚えておくと良いでしょう。
区分所有マンションの専有部を対象としたリノベーションの基準に適合した「Ｒ1住宅」、Ｒ1住宅に加え、共有部分を含む一棟全体を対象としたリノベーションの基準に適合した「Ｒ3住宅」、戸建中宅を対象としたリノベーションの基準に適合した「Ｒ5住宅」の3種類があります。
アフターサービス保証があるか確認する
不動産会社やリノベーション会社による保証やアフターサービスが付いているかどうかを確認しておきましょう。不具合が起きたときに対応してくれる窓口がきちんと設けられているかどうかも重要なポイントです。保証内容は物件によって違いがあるため、保証が受けられる範囲や部位などを事前に細かく確認しておけると安心です。
また、システムキッチンやユニットバスなど、リノベーションによって交換された設備がある場合は、それぞれのメーカーによる保証が付いているはずなので、そちらも合わせて確認しておきましょう。
修繕積立金・大規模修繕計画について確認する
購入予定のマンションの修繕積立金や大規模修繕計画の予定を確認しておきましょう。共用部分はマンションの管理組合によって修繕が行われます。大規模修繕の計画に沿って適切に修繕がなされているか、また修繕積立金が十分に積み立てられているかどうかも大切なポイントです。
修繕積立金が不足していると月々の修繕積立金の値上げが検討されたり、外壁や防水加工の修繕工事などで臨時の工事費が別途徴収されるケースもあります。
共用部分を確認する
マンションの室内が綺麗にリノベーションされていたとしても、注意したいのが共用部分です。廊下や階段、エントランスの清掃は行き届いているか、駐輪場や集合ポスト、ごみ置き場がしっかり管理されているか、などのポイントを確認しておきましょう。住民のマナーや管理状態に疑問を感じるようであれば再度検討が必要です。
構造上の問題がないか確認をする
見た目やデザインで物件を選ぶのも良いですが、構造上の問題がないかどうかも合わせて確認することをおすすめします。リノベーション物件と言っても、全ての物件がフルリノベーションしているとは限りません。リノベーションを行った部分の工事履歴を書面や写真などで確認できると良いでしょう。
ただ、床下の換気状況や雨漏りの形跡がないかどうか、配管の交換の有無など、見えない部分を確認するのは素人には難易度が高い場合もあるかもしれません。
より正確に物件の状態を把握したいという方には、第三者による住宅診断（ホームインスペクション）を受けるという方法があります。住宅診断については次の項目で詳しく解説しています。
自分だけでは物件の確認に自信がない場合
床下や配管など、見えない部分の判断は素人には難しいもの。自分で確認しただけでは不安、という方におすすめの物件の確認方法をご紹介していきます。
住宅診断（ホームインスペクション）を利用する
住宅診断（ホームインスペクション）とは、住宅に精通した住宅診断士（ホームインスペクター）が、第三者的な立場から住宅の劣化状況、不具合の有無、改修が必要な部分などを診断・アドバイスする専門業務のことを言います。診断方法は主に目視で屋根や外壁、床下、室内などの状態を診断するのが基本ですが、機材を使用した詳細な診断方法もあります。
費用は一般的に5～6万円ほど。精密な検査を受ける場合には10万円以上かかるケースもあります。
自分で見るだけでは分からない部分も専門家が診断してくれるので、安心して取引を行うことができます。
不動産仲介業者を利用する
住宅診断を手配する時間の余裕がないという方には、不動産仲介業者の情報を利用する方法があります。担当者に配管や床下、シロアリ被害の有無など、表面からは見えない部分の状態を詳しく説明してもらいましょう。その際には「施工結果報告書」を確認できると良いでしょう。
「施工結果報告書」とは、リノベーションの工事を行った工事事業者がどのような内容の工事を行ったのかが記されている資料です。
通常であれば不動産仲介業者が保管していて、必要であれば買主に対する告知を必要とするものです。担当者に施工結果報告書を見せてもらって、どのようなリノベーション工事が行われたのかを把握しておきましょう。
また、購入予定のマンション全体の修繕履歴も把握しておくことをおすすめします。
これまでの修繕工事の履歴や大規模修繕工事の計画などは、マンションを購入してからも大きく関わってくる事柄です。管理会社が保持している「重要事項調査報告書」を確認しておきましょう。
「重要事項調査報告書」については次の項目で詳しく解説していきます。
必ず押さえておきたい重要事項調査報告書について<
中古マンションの購入を検討している方に必ずチェックしてもらいたいのが「重要事項調査報告書」です。
「重要事項調査報告書」とは、過去の修繕履歴や大規模修繕計画、管理費や修繕積立金の改定予定など、マンションの建物全体に関する重要事項が記載されている資料のことを言います。
マンションの管理会社が発行しているもので、発行には手数料が掛かりますが、購入後のトラブルを回避するためにもぜひ確認しておきましょう。
ここでは特にチェックしておきたいポイントについて解説していきます。
修繕積立金総額
修繕積立金総額とは、修繕に備えてマンション全体で積み立てている費用です。大規模修繕工事を直近に控えている場合には、総戸数×100万円程度の残高があるのが目安です。反対に、大規模修繕工事を行った直後であれば残高が少ないのが一般的です。残高が極端に少ないと一時金の徴収や修繕積立金の値上げが検討される可能性や適切な修繕が行われない可能性があるため、必ずチェックしておきたい項目です。
滞納額
管理費や修繕積立金の滞納の有無を確認できる項目です。前の所有者が管理費などを滞納していた場合、新たな所有者が滞納分を引き継がなければならないケースもあるため、必ず確認しておきましょう。
マンション全体での滞納が多い場合は管理体制に問題がある可能性があります。
専用使用権
自転車や車、バイクをお持ちの方、またはこれから購入する予定の方にチェックしてほしい項目です。駐輪場や駐車場の空き状況や月額使用料、使用台数の制限の有無などを確認することができます。前の所有者が駐車場を使っていたとしても、駐車場の空きがなく、使用を申請している人がいる場合には先に申請した人が優先になる可能性があります。
管理形態
マンションの管理形態は主に3種類に分けることができます。管理会社が全ての業務を担う「全部委託管理」、管理業務の一部を管理会社に委託する「一部委託管理」、マンションの住民が管理組合を組織し、自ら管理を行う「自主管理」の3つです。
この中で特に気を付けたいのが「自主管理」となっているマンションです。管理組合が上手く機能していないと修繕積立金が十分に積み立てられていない可能性があるためです。
後々のトラブルを考えると、管理会社による委託管理が行われているマンションを選択する方が安心と言えるでしょう。
修繕工事履歴
修繕工事の実施年月日や該当箇所、内容が確認できる項目です。マンションの築年数が20年を超えると設備に不具合が出てくる可能性が高まります。エレベーターや給排水管の交換など、多額の費用がかかる工事が済んでいれば今後一時金などの臨時徴収が行われる可能性が低くなります。思わぬ出費を防ぐためにも確認しておきましょう。
大規模修繕計画の予定
マンションの快適な住環境の確保と資産価値を維持するため、適切な時期に適切な修繕工事を行うことが必要です。特に大規模修繕はマンションの住民にとって重要な確認ポイントです。国土交通省の定める長期修繕計画作成ガイドラインに沿って大規模修繕工事の計画が立てられているかどうかをチェックしましょう。
長期修繕計画作成ガイドラインには、「次に掲げる事項を目的とした長期修繕計画を作成し、これに基づいて修繕積立金の額を設定することが不可欠である」、と記載されています。
①将来見込まれる修繕工事及び改修工事の内容、おおよその時期、概算の費用等を明確にする。
②計画修繕工事の実施のために積み立てる修繕積立金の額の根拠を明確にする。
③修繕工事及び改修工事に関する長期計画について、あらかじめ合意しておくことで、計画修繕工事の円滑な実施を図る。
購入予定のマンションが、ガイドラインに基づいた修繕計画を立てているかを確認しておきましょう。
リノベーション物件を購入するメリット
新築マンションに比べると手が届きやすく魅力的なリノベーション物件。ここではリノベーション物件のメリットについて解説していきます。
リーズナブルでデザイン性の高い物件が多い
リノベーション物件の魅力は、新築マンションと比べると価格が比較的安価なうえ、デザイン性の高い物件も多いことです。人気エリアで新築マンションを探すとなると高額な物件になってしまいますが、中古マンションのリノベーション物件であれば選択肢が広がります。
物件の購入費用のみで済む
中古マンションの購入を検討されている場合、入居後にリノベーション工事を行う方も少なくありません。リノベーション物件であればすでにリノベーション工事が済んでいるため、工事の費用の負担が掛からず、物件の購入費用のみで済ませることができます。さらに、購入後すぐに入居できるのもメリットのひとつです。
リノベーション物件を購入するデメリット
お洒落なデザインも多いリノベーション物件ですが、見た目だけで選ぶのは要注意。ここではリノベーション物件のデメリットについて解説していきます。
物件によって工事に差がある
リノベーション物件とひとことで言っても、物件によってリノベーション工事の内容に差があるため、室内をサッと見ただけでは判断できない場合があります。壁紙や床材など、表層的な内装だけを工事した物件もあれば、排水管や床下などの見えない部分まで工事を行った物件もあります。
表層的な部分のみのリノベーション物件の場合、見た目はお洒落でも入居後に設備の面で不具合が生じる可能性もあります。
不動産仲介業者の担当者にリノベーション工事が行われた部分を確認するなど、見た目だけでなく設備や工事の内容を知っておくことが大切です。
相場の比較がしづらい
リノベーション物件は、物件によってリノベーション工事の内容に差があるため、同じ築年数のマンションであったとしても価格に違いが出てきます。そのため相場が分かりづらく、物件の比較検討がしづらいという面があります。さらに、中古マンションは希望通りの融資額の住宅ローンを組みにくい可能性があります。
物件によって差異はあるものの、一般的に中古物件は新築物件に比べて資産価値が下がるため、金融機関が厳しく審査を行うためです。
希望の融資額のローンを組めなかった場合に備えて、ある程度の資金を手元に準備しておけると安心です。
自分に合ったリノベーション物件を見つけよう
リノベーション物件を購入する際の注意点やポイント、メリット・デメリットについてご紹介しました。
ライフスタイルや趣味、家族構成に合わせて選べるリノベーション物件は近年人気が高まっています。ぜひご自分にぴったりのリノベーション物件を探してみてくださいね。
監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
