人生において大きな買い物となるマンション購入では、見極めるべきポイントを押さえておくことが大切です。
今回はマンション購入の目安になる年収や購入予算の計算方法、購入価格の相場について紹介していきます。
目次
購入できるマンションの価格目安は年収の何倍？
2020年に公開された東京カンテイの「新築マンション年収倍率」（2019年調査）によると、購入した新築マンションの価格は全国平均で年収の8.19倍となっています。
最も年収倍率が高いのは東京都の13.26倍で、最も低いのは山口県の5.84倍でした。地域別では首都圏が平均10.59倍で最も高く、近畿圏が平均8.55倍、中部圏が平均8.43倍と続きます。
首都圏に注目してみると新築価格が下落傾向にあり、1都3県でやや年収倍率が縮小しています。とはいえ、全国平均を上回り高水準を維持していることは変わりません。
また、秋田県・福島県・大阪府でも年収倍率10倍を超え、年収を大きく上振れています。
以下に、首都圏・中部圏・近畿圏の新築マンション購入価格の年収倍率の表を掲載していますので参考にしてみてください。
引用元：東京カンテイ「2019年新築マンション年収倍率」
また、東京カンテイの同調査による中古マンションの購入価格は全国平均で年収倍率5.52倍となりました。新築と同様に中古マンションにおいても東京都の年収倍率が10.96倍と最も高くなっています。2位は沖縄県の9.34倍で最も低いのは山口県の3.96倍です。
地域別では首都圏が7.63倍と最も高く近畿圏5.97倍、中部圏4.80倍と続きます。傾向として東京都や大阪府など大都市圏は中古価格が年々増加しており、年収倍率も高まっています。また、首都圏について見てみると、千葉県以外は年収倍率が全国平均を上回っています。この背景にはマンションニーズの高まりがあります。
以下に首都圏・中部圏・近畿圏の中古マンション購入価格の年収倍率の表を掲載していますので参考にしてみてください。
引用元：東京カンテイ「2019年築10年中古マンション年収倍率」
マンション購入者の平均年収
国土交通省の「平成30年度住宅市場動向調査」によれば、分譲マンションを購入した世帯の平均世帯年収は840万円であるとされています。分譲戸建て住宅の購入世帯の平均世帯年収738万円より多くなっています。中古マンションでは平均世帯年収が715万円で、中古戸建て住宅を購入した世帯の平均世帯年収671万円より多いです。
このように、戸建てよりもマンション、中古よりも新築を購入する世帯の方が世帯年収は多い傾向にあることがわかります。ちなみに、世帯年収とは世帯全体の年収であり、夫・妻どちらかが全ての年収を稼いでいる場合もあれば、共働きという場合もあります。
マンション購入者の平均年齢は42.7歳とされていますが、そのうち約4割が30代で購入していることが同調査からわかっています。実は前年度よりも平均年齢が下がっており、近年は若いうちに購入するケースは意外と多いようです。
では若い世代のマンション購入と平均年収に着目してみましょう。
2019年1月から6月までで20代のうちにマンションを購入している人たちを見てみると、年収400～500万円前後の層が最も多いです。分譲マンションの平均世帯年収は840万円でしたが、その半分である400万円でも長期のローンを組むことでマンションを購入できるというわけです。
マンション購入割合の高い30代を見てみると、年収500～700万円前後の層が増えます。こちらも平均世帯年収より低いことがわかります。
上の世代を見てみると、40～50代で年収600～900万円前後、60代になると900～1,000万円前後の年収の層が増えます。また、60代になると年収300万円未満でも退職金や貯金を活用してマンションを購入するケースもあるようです。
マンション購入予算の計算方法
マンションを購入する際の予算の立て方について、具体的にどのように計算すればよいのでしょうか。
間違った予算設定をしてしまった結果、後悔をしてしまわないためにも、適切な予算の計算方法を押さえておきましょう。
マンション購入予算の計算式
マンション購入の予算を考えるには「頭金＋借入可能額＝マンション購入額」という計算式を押さえておきましょう。マンションの購入額を考えるうえで、年収は一つの目安にはなりますが、年収だけを指標にしてしまうと、住宅費の割合が大きくなったり、収入が下がってしまうリスクがあるため、さまざまな条件を考慮する必要があります。
頭金とは
頭金とは、住宅価格からその代金の一部を先払いして、差し引いた金額のことをさします。頭金を支払った分だけ、住宅ローンの借入額は少なくなるため、毎月の負担は少なく済みます。 しかし、貯蓄しているお金の大半を頭金に使ってしまうと、その後の大きな出費などに対応できなくなってしまうリスクがあります。
その後の生活も考えて、無理のない金額を支払うことが大切です。
借入可能額とは
借入可能額とは、金融機関から借り入れできる金額のことです。住宅ローンを借りる際は金融機関から審査を受け、その結果を基に借入可能額が確定します。 年収に対し、この借入可能額が占める割合を返済負担率といいます。
一般的には、返済負担率が25％を超えると、返済不能になる危険性が高くなるといわれています。
マンション購入時に年収以外に注意すべきこと
マンションを購入する場合、どうしても自分の年収の額面ばかりに気を取られがちです。
しかし、年収だけで購入を判断してしまえば、将来的に後悔する可能性もあるため、十分な注意が必要となってきます。
それでは、マンション購入時に気をつけたい年収以外のポイントとは、具体的にどのようなことなのでしょうか？
返済負担率
マンションの購入時、年収以外に注意すべき点は、返済負担率の調整です。マンションを購入する大半の人は、金融機関の住宅ローンを利用します。返済負担率とは、税込年収における住宅ローンの年間返済額の割合を指すもので、年収負担率や返済率とも呼ばれるものです。
住宅ローン審査の範囲内である金融機関規定の返済負担率は、額面年収400万円未満の場合は30％、額面年収400万円以上の場合は35％が限度となっています。
しかし一般的に、マンションの購入価格に対する返済負担率は、手取りの20％が理想的です。
もしも20％を超える場合、無理のない返済を続けていくためにも、返済負担率を25％以内に収めることを目安としましょう。
返済方式
住宅ローンを組んでマンションを購入する場合、その返済方式の選択も、年収以外に注意が必要なポイントです。住宅ローンの返済方式には「元利均等返済方式」と「元金均等返済方式」があります。
元利均等返済方式は、元金と利息を合計した返済額を返済期間で割り出し、返済額を均等にしています。元金均等返済に比べて、返済開始当初の返済額を少なくすることができます。
それに対し、元金均等返済方式は、元金のみを返済期間で割り出すものです。元利均等返済に比べて、元金の減少が早いため、同じ借入期間の場合、元利均等返済よりも総返済額は少なくなります。
それぞれメリットとデメリットがあるものの、資金繰りや安全性を考慮した場合、元利均等返済方式のほうがおすすめの返済方式です。
金利のタイプ
住宅ローンを組むとき、自分の状況に適した金利のタイプを選ぶことも、マンション購入時の年収以外に注意すべきポイントです。金利のタイプには「変動金利」と「固定金利」があります。
変動金利は、住宅ローンの借入期間中、半年に1度金利が見直されるタイプです。固定金利よりも低い金利が適用される可能性がある半面、金利が上昇するリスクを抱えています。
また、金利変動の影響によって返済額が変わることから、資金計画が難しいというデメリットも否めません。
一方の固定金利は、返済期間中の金利が一定です。この点を踏まえれば、月々の返済額が変わらない固定金利を選ぶ方が無難でしょう。
定年後のローン
住宅ローンの残高を、定年退職までに完済する綿密な計画を立てておくことも、マンション購入時の年収以外に注意すべきポイントです。大半のサラリーマンは、現役時に蓄えた貯金をローン残高の返済に充てています。定年退職時に、住宅ローンを完済できなければ、老後の生活が厳しくなるためです。
極力現役時に住宅ローンが完済できる返済計画を組んでください。それが難しい場合は、老後の生活資金を見据え、定年退職時に住宅ローンの残債が1,000万円を切るように努めることをおすすめします。
年収・返済負担率別の借入可能額
マンションを購入する際、自分の年収に応じた返済可能額を意識する必要があります。
その返済可能額を算出するためには、借入可能額を把握しなければなりません。そもそも借入可能額が分からなければ、自分の年収で購入できるマンションを探すことや、返済計画が立てられないからです。
ここでは300万円～1,000万円まで、年収ごとの借入可能額を返済負担率別に表記してみました。
返済負担率は20％・25％・30％の3段階に分けています。また、表記した借入可能額は、あくまでも目安です。
当然のことなのですが、年収と返済負担率に比例し、借入可能額も高くなってきます。返済負担率が5％違えば、数百万円も借入可能額が上がるのです。
つまり、返済負担率を上げれば、それだけ購入予算を増やすことができるため、自分の理想とするマンションを手に入れることができます。しかし、借入金額が増えるということは、月々の返済額も増えるということです。
特に、返済負担率が25％を超えれば、月々の負担が大きくなり、家計を圧迫する可能性が高くなってしまいます。年収・借入金額・返済額のバランスを踏まえ、無理のない返済計画を立てるように心がけましょう。
【年収別】マンション価格とローン支払い額について
年収ごとに目安となる購入価格と月々のローン支払額をまとめてみました。
マンション購入額は「頭金＋借入額」で計算し、頭金はマンション購入金額の1割程度、借入額は年収の20％の設定です。
ローンの月々支払額は、全期間固定金利1.5％の35年ローンとして算出しています。
また、マンションの場合、毎月管理費や修繕積立金を支払う必要があるため、今回は管理費と修繕積立金の合計を3万円／月として算出しています。
年収300万円
マンション購入価格 ：約1,814万4,000円ローン月々支払額 ：約5万円
管理費／修繕積立金合算：約8万円
年収400万円
マンション購入価格 ：約2,395万5,000円ローン月々支払額 ：約6万6,000円
管理費／修繕積立金合算：約9万6,000円
年収500万円
マンション購入価格 ：約3,012万2,000円ローン月々支払額 ：約8万3,000円
管理費／修繕積立金合算：約11万3,000円
年収600万円
マンション購入価格 ：約3,628万8,000円ローン月々支払額 ：約10万円
管理費／修繕積立金合算：約13万円
年収700万円
マンション購入価格 ：約4,120万円ローン月々支払額 ：約11万6,000円
管理費／修繕積立金合算：約14万6,000円
年収800万円
マンション購入価格 ：約4,826万6,000円ローン月々支払額 ：約13万3,000円
管理費／修繕積立金合算：約16万3,000円
年収900万円
マンション購入価格 ：約5,443万3,000円ローン月々支払額 ：約15万円
管理費／修繕積立金合算：約18万円
年収1,000万円
マンション購入価格 ：約6,024万4,000円ローン月々支払額 ：約16万6,000円
管理費／修繕積立金合算：約19万6,000円
【年収別】返済比率ごとの支払額
ここからは、返済比率ごとの支払額を見ていきましょう。返済比率を20％の場合、25％の場合、30％の場合に分類し、それぞれ300万円～1,000万円の年収別に、購入可能なマンション価格・月々の返済額・諸経費合算額を表にしてみました。
返済比率20％の場合
まずは、返済比率20％の場合です。住宅ローンの返済期間を35年、固定金利を1,4％、諸経費（管理費・修繕積立金）を月3万円に設定しています。表のとおり、返済比率20％であれば、余裕のある月々のローン返済が可能です。
返済比率25％の場合
次に、返済比率25％の場合です。住宅ローンの返済期間・固定金利・諸経費の設定は変わりません。返済比率20％と比較し、月々の負担額が増えるものの25％以内ならば、年収に対して許容範囲のローン返済といえるでしょう。
返済比率30％の場合
最後に、返済比率30％の場合です。住宅ローンの返済期間・固定金利・諸経費の設定は同じになります。原則的に、年収が300万円以上であれば、返済比率30％で住宅ローンの借入が可能です。ただし、月々の返済もかなり大きな額となってきます。
【年収別】返済期間ごとの支払額
ここからは、返済期間ごとの支払額を見ていきましょう。
返済期間を20年の場合、25年の場合、30年の場合に分類し、それぞれ300万円～1,000万円の年収別に、購入可能なマンション価格・月々の返済額・諸経費合算額を表にしてみました。
住宅ローンの返済期間を調整することによって、月々無理のない返済ができるため、同じ年収でも購入できるマンションの価格が変わってきます。
ローンが20年の場合
まずは、返済期間が20年の場合です。住宅ローンの返済比率を20％、固定金利を1,4％、諸経費（管理費・修繕積立金）を月3万円に設定しています。
ローンが25年の場合
次に、返済期間が25年の場合になります。住宅ローンの返済期間・固定金利・諸経費の設定は、返済期間20年の場合と変えていません。
ローンが30年の場合
最後に、返済期間が30年の場合です。住宅ローンの返済期間・固定金利・諸経費は、返済期間20年・25年と同じ設定にしています。返済期間が20年の場合と10年も違いがあるため、住宅ローンを申し込む前には、自分や家族の年齢と収入のバランスをしっかり検討しましょう。
マンションを購入するタイミング
マンション購入は、人生における一大イベントであると思います。
どのようなタイミングで購入を決断すべきか、実際にマンションを購入した人たちの平均年齢や平均年収を参考にしてみましょう。
マンション購入時の平均年齢
国土交通省が令和元年度に実施した住宅市場動向調査によると、分譲マンション購入者の平均年齢は43.3歳という結果になっています。住宅ローンの返済期間を30～35年で設定するケースが多いため、70歳前後で完済できるよう40代前半までに購入する人が多い傾向になっています。
マンション購入時の平均年収
分譲マンションを購入する際の世帯年収の平均値は798万円で、戸建住宅や注文住宅に比べて50万円ほど高い傾向があります。リーマンショックの影響が収まってきた2010年ごろから、マンションの価格が大きく上昇しており、それに伴い世帯年収の平均値も高い水準で推移していると言われています。
世代別のマンションを購入するメリット
20代、30代、40代と購入時の年齢次第では、マンションの適正価格・返済方法・返済期間などが大きく変わります。それと同様に、マンションを購入するメリットも各世代での違いが顕著です。
ここでは「20代～30代」「40代～50代」「60代以上」ごとに分け、それぞれ世代別のメリットを見ていきましょう。
20～30代の時にマンションを購入するメリット
20代や30代で、マンションを購入する最大のメリットは、住宅ローンの長期返済が可能になることです。たとえば20代後半でマンションを購入した場合、住宅ローンを30年で組んでいれば60歳を迎える前に完済できます。
一般的に20代の年収は30代以上の世代と比較すれば、それほど多くありません。しかし、返済期間を長くできるため、月々の返済額を抑え、ゆとりある生活を送ることができるのです。
また30代になれば、仕事や収入が安定している点から、住宅ローンの審査に通りやすくなり、理想に近いマンションを購入することもできるでしょう。
さらに30代の場合は、頭金に充てられる貯蓄額が20代よりも増えている可能性が高いため、より高級なマンションを購入したり、住宅ローンの返済期間を短くしたりなど、購入物件・返済方法・返済期間の選択肢が広がります。
他にも、マンション購入までの家賃負担を抑えられる、老後の資産形成に余裕が生まれるといった点も20～30代のときに、マンションを購入するメリットです。
40～50代の時にマンションを購入するメリット
40代～50代になれば20代～30代のときよりも、確実に平均年収が高くなっています。つまり40代以上でマンションを購入した場合、立地・面積・間取り・構造などにおいて、より理想的な高級マンションを購入できる点が大きなメリットです。また40代以上であれば20代～30代よりも貯蓄が増えており、マンション購入時に1,000万円ほどの頭金を用意していることも珍しくありません。頭金が多ければ、返済期間を短く設定できるため、住宅ローンの利息を含んだ総返済額を大幅に減らすことも可能です。
60代以上の時にマンションを購入するメリット
60代以上であれば、マンション購入資金の準備に余裕を持った方が多いでしょう。そのため20代～30代や40代～50代と比較し、より購入物件・返済方法・返済期間の選択肢が広がり、マンションの立地・面積・間取り・構造といった条件にこだわることができます。
所有自宅を売却して資金を調達できる人や、潤沢な貯蓄のある人は、住宅ローンを借り入れることなくマンションを購入することも可能です。
しかし60代以上が住宅ローンを組む場合、健康上の観点から住宅ローンの借入が難しくなるかもしれません。
マンション購入時の注意点
非常に高額な買い物になるマンション購入。あとで後悔しないために、気をつけておくべきポイントを押さえておきましょう。
家族構成に合わせる
マンションの購入は、家族の置かれている事情が変わったからといって簡単に買い替えできるわけではありません。将来的に子どもが生まれることを想定して子ども部屋を確保できる間取りをあらかじめ選んでおくなど、家族の人数や今後の状況を想定して慎重に検討する必要があります。
ライフスタイルに合わせる
マンションの購入は、長期的なライフプランに沿って慎重に選ぶことが重要です。転勤の可能性がある仕事に就いている場合や、親の介護によって転居する可能性があるなど、さまざまな状況を想定して購入を考える必要があります。将来的に転勤などの可能性が高い場合には、不動産としての価値が高い物件を選ぶとよいでしょう。不動産としての価値が高ければ賃貸に出しても借り手が見つかりやすく、売却する際にも高く売れる可能性が高まります。
ランニングコストも考慮
マンションは購入する際に発生する費用だけでなく、固定資産税や都市計画税などの毎月発生するランニングコストが存在します。特に修繕積立金は築年数によって金額が高くなるため、このようなランニングコストも考慮して返済可能額を計算する必要があります。
無理して購入するとどうなる？
マンションを購入する際の価格目安としたいのが「年収の5倍から7倍」です。これを超えてしまうと返済負担率が上がります。返済負担率とは年収に占めるローン返済額の割合のことで、これが上がりすぎると様々なリスクに見舞われる可能性が高まるため注意が必要です。
実際に無理をしてマンション購入するとどのようなリスクが起こり得るのかご紹介します。
リスク① トラブルや想定外の事態に対応できない
無理して高価なマンションを購入してしまうと、想定外の事態に対応できなくなる恐れがあります。例えば会社の業績不振やリストラ等による収入の減少、病気や事故などにより高額な医療費がかかるといったことは人生で起こり得るトラブルです。こうした想定外の事態が発生すると、当初予定していた収入とローン支払いのバランスが大幅に崩れます。結果的に返済負担率が大幅に増大し、家計を圧迫してしまうことでしょう。
金融庁の発表によると、2020年3月から2021年の1月までの間に、住宅ローンの貸付条件変更を始めとしたローンに関する申し込みや相談が急増したとのことです。このタイミングはまさにコロナ不況にあたる時期です。収入が激減して支払いとのバランスが崩れ、予定していた返済プランでは立ち行かなくなってしまったと考えられます。
マンション購入の際には、トラブルや想定外の事態でも対応できる余裕を持たせられるように無理をしないことが大切です。
リスク② 金利上昇リスクに対応できない
住宅ローンの金利変動も、高額マンションを購入する際の大きなリスクとなります。住宅ローンには固定金利と変動金利があります。この場合リスクとなるのは、経済情勢によって変動する変動金利です。
現在は低金利時代とされ、まだそこまで大きな問題は起こっていません。しかし今後、経済情勢の変化により金利が大幅に上昇する可能性もあります。また、高額マンションの場合は金利が少しでも上がれば目に見えて返済額が高くなります。
変動金利で購入するのであれば、上昇リスクも頭に入れて無理のない価格のマンションを購入すべきです。
購入額や借入可能額をシミュレーションしよう
購入において必要なおおよそな予算が把握できたら、さらに具体的なシミュレーションをしてみましょう。 不動産会社が運用しているローンシミュレーターなどのサービスを利用して、購入金額や借入可能額を自分に合った条件に絞り込んで試算することが可能なため、より具体的な費用を掴むことができます。
マンション購入は計画的かつ慎重に検討しよう
マンションの購入を検討する際には、年収倍率や返済負担率などを把握しておくことが大切です。
無理なく返済できるよう長期的な視点を持って購入を検討してみてください。
監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
