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住み替え住宅ローンって?流れや注意点について解説

住み替え住宅ローンを検討中の方へ

  • 住み替えをお考えの方は、この記事で流れをチェック
  • 住み替え住宅ローンの注意点を理解することで、リスクマネジメントすることができます
  • 業界No.1の「ポラス」なら、ベストな住み替え方法が見つかります
家の住み替えを検討するタイミングは人生において何回かあるかもしれません。
いざ住み替えるとなったときに、「今の住んでいる家の住宅ローンがまだ残っているけど大丈夫なのか」「住みながら売却するにはどうしたらよいのか」など、わからないことが多くて不安になるという方も少なくないと思います。

そこで今回は、住み替えについてのさまざまな疑問についてお答えしていきたいと思います。住み替える方法から、メリットデメリット、住宅ローンを使用する際の注意点や流れ、かかる費用など解説していきます。住み替えをご検討の方、検討する予定のある方はぜひ参考にしてください。

目次

住み替える方法

住み替えるということは、今住んでいる家を売って新しい家を買うという2つが平行して進行していきます。この2つが同時に進んでいくのが理想ですが、現実的にはなかなかそううまくは行きません。

ここでは売り先行型、買い先行型、それぞれの特徴について紹介していきます。ご自身のプランにはどちらが合うのか参考にしてください。
 

買い先行

買い先行型のメリットとしては、新しい家探しをゆっくり時間をかけてできるところです。今住んでいる家を引き渡す日程が決まっているわけではないので、新居探しを妥協せずじっくり選ぶことができます。

デメリットとしては、家を2つ同時に所有する期間ができてしまうので、前の家の住宅ローンが残っている場合、その期間二重にローンを払わなくてはなりません。さらに、二重ローンを早く終わらせたい一心で、売却物件の販売価格を低く設定してしまう可能性もあります。資金に余裕があり、新居選びに力をそそぎたいという方におすすめです。 
 

売り先行

売り先行型のメリットとしては、売却することで新居の購入費用をあらかじめ準備できるところです。手元に資金がわかりやすく残るので、無理のない資金計画を立てることができます。2重ローンの心配がないので、納得いくまで売却価格の交渉を進めることができます。

デメリットとしては、売却後の引き渡しまでに新居が決まらないと、決まるまでの間、仮住まいをどこかにしなくてはなりません。探す手間と複数回の引っ越し作業が必要になります。購入計画がしっかりと立てられるので、住み替えが初めての方、資金にあまり余裕のない方におすすめです。

住み替え住宅ローンについて

住み替え住宅ローン(買い替えローン)とは、今住んでいる家を売却してもローンが残ってしまう場合、新しい家を購入するための資金と、ローンの残金を返済する資金を合わせて借入することができるローンのことをいいます。
売却金額だけではローンが完済できないけど、住み替えがしたいときに利用を検討するローンです。

住み替え住宅ローンのメリット・デメリット

では住み替え住宅ローンのメリットとデメリットを細かく見ていきましょう。
 

住み替え住宅ローンのメリット

住み替え住宅ローンのメリットとしては、ローンが残っていたり、自己資金が足りなくても住み替えが可能なところです。
転勤や子どもの進学など、決まった期間までに住み替えをしたい場合、売却費用で完済できない分の自己資金が貯まるまで待っていられません。そんなとき住み替え住宅ローンであれば、自己資金に縛られことなく適切なタイミングで住み替えることができます。
 

住み替え住宅ローンのデメリット

住み替え住宅ローンのデメリットなところは、普通の住宅ローンにくらべて金利が高いところです。住宅ローンには基準の金利から所定の条件を満たすことで金利を低くしてくれる優遇金利が適応されます。
それに対して住み替え住宅ローンは、基準の金利が高いうえに優遇金利が適応されないので、金融機関やタイプによって数値は異なりますが、変動金利でも2%~3%台と高い金利になってしまいます。借入額も高額になりますので、返済の負担は大きくなります。

さらに、審査も厳しくなります。 新居の購入資金とローンの残債分を合わせた金額を貸しているので、担保としている新居の価値以上のお金を貸している状態にあります。
もし返済が滞った場合、担保の新居を売却しても貸した全額をそれで回収するのが難しいということから、収入の状況や勤務先、ローンの返済履歴など、返済が滞らないか厳しくチェックされます。

住み替えにかかる費用

では具体的に住み替えにはどれくらいの費用がかかるのか見ていきましょう。
 

費用項目① 仲介手数料

不動産会社が皆さんの代わりに行ったさまざまな家の販売活動に対す報酬として支払うのが仲介手数料です。金額は「宅地建物取引業法」で上限が定められていて、その計算式が以下のようになります。

●売買価格が200万円以下…(売却価格×5%)+消費税10%
●売買価格が200万円を超え400万円以下…(売却価格×4%+2万円)+消費税10%
●売買価格が400万円を超える…(売却価格×3%+6万円)+消費税10%
 

費用項目② 印紙税

印紙税とは、契約書や領収書といった経済的な取引を行ったときに作成された書類に対して課せられる税金で、コンビニや郵便局などで収入印紙を購入して契約書に貼り付けることで納税を済ませたことになります。
不動産の譲渡に関する契約書については、記載金額が10万円を超え、令和6年3月31日までに作成されたものについては「租税特別借地置法」により軽減処置の対象となり、税率が引き下げられています。金額は以下のようになります。

●100万円を超え500万円以下…500円分の収入印紙(本則税率1,000円)
●500万円を超え1,000万円以下…1000円分の収入印紙(本則税率5,000円)
●1,000万円を超え5,000万円以下…5000円分の収入印紙(本則税率10,000円)
●5,000万円を超え1億円以下…30,000円分の収入印紙(本則税率60,000円)
●1億円を超え5億円以下…60,000円分の収入印紙(本則税率100,000円)

 

費用項目③ 抵当権抹消費用(売却時)

抵当権とは、金融機関がその不動産を住宅ローンの担保として設定したときに所有する権利のことで、ローンを完済すればそれと同時に抵当権も抹消します。
その抹消作業にかかる費用です。金額は、登記にかかる登録免除税と司法書士への手数料で5,000円~20,000円程度かかります。
 

費用項目④ 所得税、住民税

住宅を売買して利益がでた場合、その利益が譲渡所得となり税金がかかります。
譲渡所得の計算方法は、
「譲渡所得=不動産売却-取得費(不動産購入時にかかった費用)-譲渡費用(不動産売却に掛かった費用)」になります。
かかる税率は、所有期間の長さによって変わってきます。

●所有期間が5年以下の土地、建物…39.63%
●所有期間が5年を超える土地、建物…20.315%
 

費用項目⑤ 住宅購入費

戸建てやマンションの物件自体の価格です。新築、中古、戸建て、マンション、駅近、築年数など、種類や条件によって金額は大きく異なってきます。
 

費用項目⑥ その他諸経費

他にもさまざまな諸経費がかかってきます。購入の際の所有権移転登記費用や抵当権設定登記費用、各種保険、固定資産税、引っ越しなど。金額としては、だいたい購入金額の5~8%ほどと言われています。

住み替え住宅ローン利用の流れ

住み替えは、売却と購入を同時に進めていかなくてはならないので、やることがたくさんあります。ここでは住み替え住宅ローンを利用する際のおおまかな流れについて紹介していきます。
 

流れ① 住宅ローンの残りの返済額を確認

まずは住宅ローンがあとどれくらい残っているのか確認しましょう。家の売却額をそこから差し引いて、完済するにはどれくらい借りればよいのか把握することができます。
 

流れ② 不動産会社に相談する

ローンの残債額が把握できたら不動産会社に相談しましょう。不動産会社も大手から地域密着型までさまざまあります。住み替え住宅ローンを利用する旨を伝え、親身に対応してくれるところを選びましょう。
 

流れ③ 金融機関を決める

現在住宅ローンを組んでいる金融機関に住み替え住宅ローンがあれば一番スムーズに進みますが、取り扱っていないところもあります。大手、地方銀行など取り扱っているところは多くありますが、金融機関によって借入金額、年齢、年収制限などに違いがあります。
何社か見比べてご自分にあった商品を見つけましょう。
 

流れ④ 審査に申し込む

金融機関が決まったら事前審査に申し込みましょう。事前審査では、年収、返済能力があるかどうか、借入金額が妥当かなどチェックされます。
とくに問題なく事前審査を通過し、購入する家が決まったら本審査となります。本審査は信用保険会社が行い、事前審査の内容よりさらに厳しいものになります。本審査に通れば無事契約です。

住み替え住宅ローンはどこの金融機関でできる?

住み替え住宅ローンを取り扱っている金融機関をいくつか紹介していきます。各社特徴の異なる商品を取り扱っておりますので、見比べてご自分にあった商品を見つけていきましょう。

●三井住友銀行:WEB申込専用住み替えローン
 夫婦どちらかに万が一のことがあった場合や、8大疾病と診断され所定の条件を満たした場合、自然災害に合った場合など、返済免除や一部免除になります。

●みずほ銀行:みずほ買い替えローン
 産休や育休など収支の変化に応じて返済額が変更できます。

●りそな銀行:りそな住みかえローン
 新規住宅の担保評価額+最高1,000万円までローン残債返済分として借入が可能です。

●横浜銀行:住宅ローン(住み替え)
物件所在地が原則神奈川県および東京の一部であれば住宅購入資金+最大2,000万円まで利用可能です。

●千葉銀行:住み替えコース
 千葉銀行の住宅ローンを利用していれば、そのローンを返済することなく新たに利用で
きます。

その他金融機関も取り扱っておりますので、詳しくは金融機関のサイトや店舗でご確認くだ
さい。

住み替え住宅ローンを利用する際の注意点

住み替え住宅ローンを組む際に注意すべき点がいくつかあります。良い面だけではなく、リスクのあるところも把握しておくことで、問題が起きても適切に対応することができます。
とくに注意すべきポイント4点を紹介していきます。
 

注意点①審査が通らない

前記したように住み替え住宅ローンの審査は厳しくなっています。ですので、審査に通らないという可能性も十分に考えられます。新しい家の購入資金とともに住み替え住宅ローンはローンの残債分の資金も借ります。
万が一返済が滞った場合、担保となる新居を売ったとしても、貸した全額を回収することができません。金融機関としては確実に回収するためにも審査基準を厳しくせざるを得ないということです。
 

注意点② 家が売れない

厳しい審査をせっかく通ったとしても、肝心の家が売れないという状況もあります。環境や築年数などの条件、近くに同じような物件が多く販売されているなど、理由はさまざまです。売却した費用をローン返済に充てて残りを借りる予定なので、売却できないと住み替え住宅ローンの融資を受けられなくなる可能性が高くなります。
売れないときは、一度販売を止めて今後のプランを不動産会社や銀行と相談してもよいでしょう。
 

注意点③ 売買のタイミングがずれる

住み替え住宅ローンで借りたお金は家を売却するときにも必要になるうえ、新しい家に抵当権を移さなくてはならないので、売却する自宅のローン完済日と新しい家の購入日を合わせなくてはいけません。
先方が了承すれば引き渡しの期間交渉は可能ですが、極端に変更することは難しいでしょう。調整できる範囲内で売却活動と新居探しを平行して進めていきましょう。
 

注意点④ ローンの負担が増える

住み替え住宅ローンは、新しい家の購入資金とローンの残債分を合わせた金額を借りるので、通常の住宅ローンよりも借入金は多くなります。
さらに金利においても、通常の住宅ローンだと受けられる優遇処置が、住み替えローンだと受けられないので、大幅に高くなってしまいます。このように返済の負担が急激にあがるので、家計に対する影響も大きいといえるでしょう。

ローン以外に活用できる税金の特例

借入金も金利も高くなってしまう住み替え住宅ローン。それ以外のところで少しでも負担を減らしていきましょう。
ここではローン以外で活用できる税金特例を紹介してきます。
 

特例① 3000万円特別控除

家を売却したときに、買った値段よりも高く売れた場合、通常はその差額分が譲渡所得となり税金がかかってしまいます。しかし、この3000万円特別控除を利用することで一定の条件を満たしていれば最高3000万円まで非課税となります。
 

特例② 買い替え特例

家の売買で出た利益に対してかかってくる譲渡所得税ですが、買換え特例を利用するとこの譲渡所得税の納付を次回買い替え時まで繰り延べすることができます。
生涯その家に住み続けるのであれば納税の必要はありません。しかし、なんらかの理由で住み替えが生じた場合にはまとめて納税しなくてはならないので、忘れないように注意しましょう。
 

特例③ 譲渡損益の損益通算

家を売却したとき、利益が出るということはあまりなく、安くなってしまうケースがほとんどです。そうすると売却価格から購入金額を差し引いた額が損失として計上されます。
しかし、損益通算を利用することにより、売却物件と購入物件ともに一定の条件さえ満たしていれば、ほかの所得から損益通算することができるので、結果的に税金を減らすことができます。控除しきれない部分は以後3年の繰越が可能です。

住宅ローンの利用は計画的に

ここまで住み替え住宅ローンについて解説してきました。自己資金があまりなくても住み替えができるとても便利なローンですが、ご自身にあった借り入れ方法で計画的に進めていくことが大切になります。

ひとつ間違えてしまうと高い金利で支払いが厳しくなってしまう可能性があります。しっかり計画をたてて、過剰な借り入れは避ける。迷ったときは不動産会社に相談する。これらを心がけて、安心の住み替えを実現してください。

監修者

コラム監修者 大沼
大沼 春香(おおぬま はるか)

宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。

最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。

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