どちらにもメリットはありますが、この記事では中古住宅をリフォームする場合について詳しく解説していきます。
費用や補助金制度についても紹介しているので、ぜひ参考にしてください。
目次
中古住宅をリフォームするメリット・デメリット
中古住宅をリフォームすることには多くの魅力があります。その魅力について、ここでは詳しくご説明いたします。
新築の建売住宅よりも良い点
まず、リフォームをするくらいなら普通の建売住宅を購入した方がいいと考える人は多いでしょう。しかし、建売住宅と中古住宅とでは、流通量が違うという点があります。リフォームによって部屋の内装はいくらでも変えることができますが、変えられない点というのもあります。それは住宅の立地です。どれだけリフォームをしたとしても、住宅の立地は変えられないため、立地は購入時点で満足のいく場所を選んでおかなくてはいけません。
建売住宅は数が少ないので、満足のいく立地のものを購入できない可能性があるのですが、 中古住宅は数が多いのでその心配はありません。これが流通量の違いによるリフォーム前提で中古住宅を購入するメリットです。
新築の注文住宅よりも良い点
注文住宅を購入すれば、最初から満足のいく間取りの住宅に住むことができます。しかし、注文住宅は値段がかなり高くなりがちです。中古住宅の購入費用とリフォーム費用をあわせても、注文住宅の方が高くなってしまうケースは多いです。そのため、中古住宅をリフォームした方が、お得に理想の住宅に住むことができるでしょう。中古住宅をリフォームするデメリット
理想のお家に近づくことのできる中古住宅のリフォームですが、デメリットもあります。まず、中古住宅のデメリットとしては、当然ですが建物が古いという点です。家の構造に関わる基礎部分や柱などの老朽化については、リフォームでは修繕することはできません。特に、木造住宅はシロアリを腐食していないか、経年劣化などを調べる必要がありますが、調査しにくいという点も注意が必要です。
次に、住宅設備に関しても、古いものが多いという点です。「キッチンをオール電化にしたい！」「お風呂やトイレなどを新しい設備に変えたい！」という場合には大規模な工事が必要になり、費用と時間が膨れ上がってしまうことになります。
また、場所によってはサッシなど外せない、交換できない可能性もあるので、購入前に自分の目で見て、納得できるか、しっかり確認しておきましょう。
さらに、中古住宅を購入する場合、購入金額以外にメンテナンス費用がすぐに必要になることもあります。
住宅のメンテナンスは10年に一度くらいが目安と言われています。リフォームした中古住宅は、購入直後にメンテナンス時期を迎えてしまうこともあります。購入の際には事前にメンテナンス時期を確認し、事前に計画をしておきましょう。
加えて、住宅ローンの利用審査に通りにくいという点があります。住宅ローンとしておなじみの「フラット35」は、「土台、床組等に腐朽や蟻害がないこと」「耐火構造」などが審査条件になっており、条件を満たしていないと利用できません。
さらに、建物価格が低いため、担保になりにくい点にも注意が必要です。 ローンの利用が出来ない場合、自己資金を準備しておかなければならず、資金力が必要になります。
加えて、住居用の自宅として個人で購入する場合、建物価格に消費税がかかりません。消費税がかからない物件には、住宅ローン控除で戻ってくる税金が新築の半分程度になってしまうという点にも注意が必要です。
中古住宅のリフォームの事例とかかる期間
中古住宅のリフォームは部分ごとに行うことも可能です。ここでは、リフォームの事例について、ご紹介いたします。
事例① 全面改装の場合
全面改装した場合は、500万円～1200万円が相場となっています。リフォームをしたことによって、家全体の雰囲気を変えることができるため、理想の住宅に近くなるでしょう。事例② キッチンの場合
キッチンだけをリフォームした場合は、60万円～150万円が相場となっています。キッチンから家族の様子が見えるように改装したり、光を多く取り入れたりすることによって料理がより楽しくなります。事例③ 浴室の場合
浴室のリフォームは、内容によって数日で終わる場合もあれば、1週間程度かかる場合もあります。例えば床材や扉などの一部を交換する場合、リフォームを行う箇所が限定的なため、短期間でリフォームが完了します。
一方で浴室全体をリフォームするなら、1週間程度かかると考えてよいでしょう。特に通常の浴室からユニットバスに交換する、またはその逆の場合なら、浴槽ごと取り替える必要もあることから2週間程度かかることもあります。
また、壁を交換して浴室全体を広くする場合も、1週間程度で考えてください。
ただし浴室のリフォームでは数日間浴室が使用できず、騒音も発生します。浴室が使えない時に備えておくとともに、隣家が近い場合は、騒音が出ることを事前に通達しておきましょう。
事例④ トイレの場合
トイレは本体だけを交換する場合、最短で半日、長くても1日以内にはリフォームを完了するのが一般的です。トイレ本体だけでなく、床材や壁紙も張り替える場合は、工事完了まで2～3日かかります。また和式から洋式に変更する場合は、下水への接続や浄化槽の設置の問題も出てくるため、1週間程度かかる可能性があります。
介護目的のバリアフリー設計にする場合も、スペースの広さや床の高さなども変更することから、数日かかることを理解しましょう。
中古一戸建て住宅を選ぶ時の注意点
中古一戸建て住宅を選ぶときには、いくつかの注意点があります。それについて、ここでは紹介していきます。
注意点① リフォームが可能な工法で設計されているか
住宅の工法がリフォームをするのに適していない場合は、そもそもリフォームを満足に行うことができません。木造軸組工法やラーメン構造のように間取り変更の自由度が高い工法で設計されている中古住宅を選ぶようにしましょう。注意点② 再建築不可物件でないか
再建築不可物件の場合は、リフォームは可能なのですが、建て直しができないという欠点があります。そして住宅ローンを利用することもできません。これらのデメリットが気になるのであれば、再建築不可物件を購入するのは避けましょう。注意点③ 「建ぺい率」「容積率」にも注目
住宅を建てる上で、「建ぺい率」「容積率」という行政で決められた制限があります。■建ぺい率：
土地に対してこの大きさの建物を建てて良いという基準のこと
■容積率：
敷地の面積と、建物の全フロアの合計床面積の割合のこと
（例）建ぺい率70％の場合
150m2の土地・・・建築面積105m2の建物を建てることが可能
（例）容積率150％の場合
150m2の土地・・・延床面積225m2の建物を建てることが可能
建ぺい率・容積率によって、建物の規模は厳しく制限されているため、思ったようなリフォームができない場合も考えられます。
また、住宅ローンの中には、「建ぺい率」と「容積率」が基準内であることがを適用条件に入っていることが多く、費用面にも影響を与える場合もあります。
注意点④ 建物の状態
中古の一戸建ての購入を検討する際、ハウスクリーニングやリフォームを行うことで見た目を変えることができますが、建物の構造部分を修繕する、耐震強度を高めるリフォームには費用も工期もかかかり、大幅に予算をオーバーしてしまう場合があります。中古住宅は、以下のポイントに注意してチェックしましょう。
（1）地盤や建物が傾いていないか・歪んでいないか
まずは、地盤や建物が傾いていないか・歪んでいないかを確認しましょう。
傾きやゆがみをチェックは、床下収納や床下に入る点検口を確認します。地面と基礎部分にひび割れなどの破損はないかをチェックしましょう。住宅内の傾きチェックは、床にゴルフボールを置いて確認します。どちらかの方向にコロコロと転がっていく場合は、建物が傾いている場合があります。
（２）カビ、黒ずみはないか
カビが生えていたり、黒ずみがある住宅は、断熱材や防湿材に問題があるかもしれません。
カビや黒ずみは見た目が悪いだけでなく、住む人の健康に害を及ぼす影響もあります。部屋の壁だけでなく、押し入れの中や床下なども注意して確認しましょう。
注意点⑤ 住宅ローンが組めない可能性を考慮
中古物件を購入しリフォームする際は、住宅ローン審査が厳しくなる点に注意が必要です。しかし誰もが新築を建てられるわけではなく、中古住宅を購入してリフォームを考えている方も多いでしょう。
住宅ローンで注意すべき物件は、昭和56年以前に建てられたものです。なぜなら、昭和56年以前の建物は現在の建築基準法に則っておらず、基準に合わない建物が存在するからです。
金融機関はローンを組む際、現代の建築基準法やその他法令の定めに合致しているか確認を行います。
また住宅ローンでは物件に抵当権を設定するため、現代の建築基準法に合わない物件はリスクしかありません。いつ倒壊したり、資産価値がなくなったりするかわからず、金融機関にとってはリスクを背負うことはしたくないと考えるからです。
そのため通常の物件購入に比べて、中古の一戸建てを購入する場合は住宅ローン審査が厳しくなる点を理解しましょう。
ただしフルローンではなく、自己資金もある程度用意できている状態なら、住宅ローンが組める可能性も高まります。
注意点⑥ 耐震基準をチェック
中古住宅を購入する際、1981年（昭和56年）以前の物件は旧耐震基準に則った耐震性になっている可能性が高いです。そのため中古住宅を購入する際には、次の2点を確認することが重要です。
・建築確認証明書
・耐震基準適合証明書
まず、建築確認証明書で建築確認日をチェックします。建築確認日が1981年6月1日以降であれば、新耐震基準に適合していることが確認できます。
次に耐震基準適合証明書もあるか確認しましょう。
耐震基準適合証明書は、新耐震基準に適合したことを証明しているものですから、これによって耐震性が十分であるとわかります。
注意点⑦ ハザードマップも確認しておく
日本では時期によって大雨、大雪、地震などの災害が発生します。気に入った中古物件があったら、まずは物件のあるエリアのハザードマップを確認しましょう。値段が手ごろで購入しやすい物件があったとしても、土砂災害警戒区域や軟弱地盤になっているエリアなら、災害発生時にさまざまなリスクが予想されます。
また住宅ローンや保険でも、ハザードマップで災害リスクの高いエリアは審査が厳しくなりやすいです。満足できる物件を購入するためにも、ハザードマップで安全な場所に建てられているか確認することは大切です。
中古住宅を購入する前にすべきこと
購入後のトラブルを防ぐために、やるべきことにはどんなものがあるのでしょうか。ここでは、購入前にやっておくべきポイントについて解説したいと思います。
資料だけでなく現地を訪れる
中古住宅の購入を検討している場合、地図や間取り図といった資料を見ているだけでは、実際の良さはわかりません。敷地内に高低差がある、日当たりや雨の日の水はけの良さなどは現地を訪れ、確認しましょう。旗竿地などの地形は、建て方に工夫が必要だったり、敬遠されがちでその分価格が抑えられることは多いですが、実際に現地に行くと見晴らしの良い高台だった、緑の多い公園に隣接していたなど魅力ある物件に出会えることもあります。
購入前には専門家に確認してもらう
リフォームが可能かどうか、素人の判断だけでは難しいものです。 購入したい物件のある、希望の間取りが決まっている場合は、購入前に専門家に判断してもらうのもひとつの方法であると言えます。購入したい中古住宅が決まったら、契約する前に建物の耐震性や劣化状況を一級建築士など専門家に確認してもらうことがおすすめです。
専門家に確認してもらうことで、欠陥住宅を購入してしまう心配がないだけでなく、リフォームに適しているか、リフォームしたい部分を想定して打ち合わせすることもでき、リフォームする場合の概算金額がわかるので安心して購入できます。
工事内容別！中古住宅リフォーム費用相場
工事内容ごとにリフォームにかかる費用は異なります。ここでは、その費用について一覧で紹介していきます。
工事以外にかかる費用
リフォームの工事以外にも費用はかかります。予算計画を立てるときには、これらの費用についてもしっかりと確認をしておかなくてはいけません。
中古一戸建て住宅の購入費用の相場
国土交通省のデータによると、中古一戸建て住宅の購入資金の平均は、2,857万円となっています。半分程度は住宅ローンで賄うことを想定し、自己資金としては1,400万円程度を用意しておけば良いでしょう。物件購入費の10～20%の諸経費
引越し費用や火災保険料、登記費用、不動産所得税、ローン利用時の保証料、手数料などの諸経費をすべてあわせると、物件購入費の10～20%となります。諸費用の額も非常に高額なので、あらかじめ予算計画に組み込んでおきましょう。予想外の出費
リフォームは住宅の状態によって、追加工事が発生したり、工事期間が延びたりする場合があります。その場合は、引越し日をずらしたり、現在住んでいる場所の退去日をずらしたりしなくてはいけなくなるので、出費が増えてしまいます。このような予想外の出費にも対応できるように、ある程度余裕を持って自己資金を用意しておきましょう。
中古住宅リフォーム・リノベーションで使えるローン・減税・補助金制度
中古住宅のリフォームやリノベーションは、ローンや減税、補助金制度が適用される場合があります。その制度について詳しく紹介していきます。
住宅ローン・リフォームローン・一体型ローン
まず、最も一般的なのは住宅ローンです。これは住宅購入費を分割で支払っていくという制度であり、購入費のみに適用されます。 そして、リフォームにかかる工事費に対してもローンを適用することができます。また、住宅ローンとリフォームローンをまとめたローンプラン（一体型ローン）というものもあります。
一体型ローンにすると、リフォームローンと分けてローンを組むよりも金利の相場が安くなるというメリットがあるので、ローンを利用するのであれば一体型ローンの申請を行ったほうが良いでしょう。
減税制度
減税制度も非常に充実しています。父母や祖父母などから住宅の取得やリノベーションのための資金を贈与された場合は、贈与税が一定額まで非課税になりますし、ローンを組んだ場合は、10年間1%の所得税の控除も受けられます。耐震やバリアフリーなどの工事を行う場合は、固定資産税も軽減されるのでよく確認しておきましょう。
補助金制度
すまい補助金は、中古住宅を購入したときに現時点の収入に応じて現金を給付するという制度です。基本的には住宅ローンを使う場合が対象となっているのですが、50歳以上の場合は住宅ローンを利用しなくても補助金制度の利用が可能です。そしてリフォームによって、耐震・省エネ性能が高い住宅に改修する場合は、さらなる補助金を受け取ることができます。これらのリフォームを考えている方は、チェックしてみてください。
リフォームでも住宅選びは大切
リフォームをすればどんな家でも理想の住宅に生まれ変わると思いがちですが、構造によっては思うように出来ない場合もあります。リフォームを前提にした場合でも、住宅選びは慎重に行うように心がけましょう。
ポラスでは中古を買ってリフォームするプランも承ります。予算やご希望のエリアからお気軽にご相談ください。
監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
