本記事では土地の種類や土地活用に最適な土地、住宅を建築できる土地など、土地に焦点を当てます。 また、土地の地目変更についてや用途地域とは何か、土地活用で悩んだ場合の相談先についても解説しますので、土地活用をご検討中の方はお役立てください。
目次
土地の種類は何種類？
土地にはさまざまな種類があり、土地の用途のことを「地目」といいます。
地目は全部で23種類あり、「田」「畑」「宅地」「塩田」「鉱泉地」「池沼」「山林」「牧場」「原野」「墓地」「境内地」「運河用地」「水道用地」「用悪水路」「ため池」「堤」「井溝」「保安林」「公衆用道路」「公園」「雑種地」「学校用地」「鉄道用地」です。
土地の登記簿を見ると、地目が記載されていて、そこで確認することができます。
土地活用に最適な土地
「宅地」「田」「畑」「山林」「雑種地」の5種類が、土地活用に適している土地といえます。それぞれがどのような土地なのか、見ていきましょう。
(1)宅地
宅地は建物の敷地のことで、家やお店などを建てられる土地です。国の基準では「建物の敷地及びその維持若しくは効用を果たすために必要な土地」となっています。土地活用の制限はありませんので、家やお店以外に、工場などでも建設可能です。(2)田
田は田んぼのことです。「農耕地で用水を利用して耕作する土地」として位置付けられていますが、農地転用などの手続きをし、法律上問題がないと認められれば、宅地として利用することもできます。(3)畑
お米以外の用水を利用しない農産物を栽培している土地が畑です。田同様、農地転用などの手続きをし、法律上問題ないと認められれば宅地として利用可能です。(4)山林
山、雑木林などが山林で、国の基準では「耕作の方法によらないで竹木の生育する土地」となっています。法律上建築を認められない、土砂災害警戒区域の指定を受けているなど、さまざまな制約がされている場合があるため注意してください。(5)雑種地
特に使われている痕跡がない土地のことを雑種地といい、「いずれにも該当しない土地」という位置づけです。「雑種」という名前の響きに悪いイメージが浮かべる人もいるかもしれませんが、決して悪い土地ではありません。転用して宅地にすることもできます。
住宅を建築できる土地は？
住宅を建てられる土地は「宅地」「山林」「原野」「雑種地」の4種類のみです。そのまま住宅を建てられる土地と、地目の変更が必要な土地があります。注意点などを含めて説明していきましょう。
宅地
宅地は、そもそも住宅を建てらる土地のことですから、問題なく住宅を建築できます。家を建てる場合には、地目が宅地になっているものを探すとよいでしょう。ただし、建築基準法や都市計画法による制約がクリアできているか確認する必要があります。たとえば、接道義務を果たしているか、しっかりとした地盤の強さはあるかなどです。また、建てられる家の広さをチェックしておくことも重要となります。
山林・原野・雑種地
山林、原野、雑種地においては、地目を変更せずに住宅を建てることができます。ただし、金融機関で住宅ローンの融資を受けて住宅を建てる場合には、宅地に地目を変更しなければなりません。また、山林は土砂災害警戒区域に指定されているなどにより、建物が建てられないこともあります。地目の変更は可能？
地目は法務局に申請することで変更できます。ここでは、手続きの方法や、農地の地目変更について解説します。
地目の変更方法について
地目が変更になった場合、法務局に申請します。これを「地目変更登記」といいます。地目変更のタイミングは、土地の用途が変更した後に行います。そのため、宅地にするから前もって地目変更をすることはできません。地目の変更申請先は、その土地を管轄している法務局です。基本的な必要書類は、
・登記申請書
・土地の案内図
ケースによっては必要になってくる書類があります。たとえば、土地の所有者の住所が実際の住所と異なる場合は、住所変更の申請をしなければならず、住民票など住所がわかる書類を用意します。
地目変更の際にかかる費用は、本人が手続きする場合は登記手数料のみですので、600円程度です。ただし、土地の測量が必要になってくる分筆登記や、地積更正登記申請については、本人が申請するのは困難を極めます。
その際は土地家屋調査士に依頼することになります。土地家屋調査士に依頼した場合、報酬の相場は約10万円程度です。
農地の地目変更について
田や畑などの農地を、農地以外の地目に変更することを「農地転用」といいます。農地転用する際は、通常の地目変更とは手続きが異なり、煩雑です。というのも、農地法がからんできて、農業委員会の許可ややりとりが必要となります。素人には手続きが難しくなりますから、行政書士などの専門家に依頼することをおすすめします。なお、行政書士に依頼した場合の報酬の相場は、4万〜10数万円程度で、申請内容によって幅があります。
用途地域についても知っておこう
用途地域とは、地域の住環境を整えるため、用途を指定した地域分けのことです。大別すると「住居系用途地域」「商業系用途地域」「工業系用途地域」の3つで、さらに13種類に細かくわけられています。それぞれどのような地域なのか解説していきましょう。
●住居系用途地域
住居系用途地域には、「第一種低層住居専用地域」「第二種低層住居専用地域」「第一種中高層住居専用地域」「第二種中高層住居専用地域」「第一種住居地域」「第二種住居地域」「準住居地域」「田園住居地域」の8種類があります。主に住宅を建てるのに適したエリアです。「低層」地域には、高さ規制があるので注意が必要です。また、「中高層」地域には、建物の床面積に制限があります。
●商業系用途地域
「近隣商業地域」「商業地域」の2つが商業系の用途地域です。基本的に住宅や商業施設、工場など幅広くさまざまな建物を建てられます。●工業系用途地域
工業系用途地域は、「準工業地域」「工業地域」「工業専用地域」の3つです。商業系用途地域に次いでさまざまな建物可能地域といえます。ただし、工業専用地域では住宅を建てることはできません。土地活用で悩んだ場合の相談先
土地活用で悩んだらプロや専門家に相談することをおすすめします。
●土地活用の悩み別相談先（悩み：相談先）
土地活用の資金や収益について：金融機関
土地を生かした土地活用の方法：土地活用コンサルタント
収支計画や費用など、お金にまつわる相談：フィナンシャルプランナー
税金・節税について：税理士
土地の種類を知り、効果的な土地活用を検討しましょう
地の種類を知っておくことは、土地活用をスムーズに進める上で重要です。
地目や用途地域の特徴をつかんだ上で、自分の土地がどのような土地活用ができるのかを検討できます。また、土地活用でお悩みの方は専門家に相談してみてください。
より有効に土地活用するアドバイスをもらえることでしょう。
監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
