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買ってはいけない中古住宅の特徴とは?土地・建物・構造別に見分け方を解説!

中古住宅を購入したい方へ

  • 「中古住宅を購入したい」という方は、この記事をチェック
  • 買ってはいけない土地や建物の見分け方を知れば、よりよい物件を見定めることができます
中古住宅を購入する際には後悔のないようにしたいもの。後悔しないためには、買ってはいけない住宅かどうかを見極めることが大切です。
そこでこの記事では、買ってはいけない土地や建物の見分け方を解説していきます。

目次

買ってはいけない中古物件の特徴【土地・敷地編】

買ってはいけない土地の特徴を説明していきましょう。
 

特徴① 災害リスクが高い

災害リスクが高い土地は、買ってはいけません。万が一自然災害が発生した場合、なだれや地すべりのほか、建物が損壊してしまう可能性もあります。また、住んでいる人の命が危険にさらされることもありえます。
 
土地の災害リスクを調べるには、国や自治体が作成している「ハザードマップ」や、防災科研が提供している「J-SHIS」などで確認しておきましょう。
 

特徴② 水はけの悪いエリアの土地

水はけが悪いエリアにある土地の購入もおすすめできません。理由は、水はけが悪い土地は湿気が高く、湿気によって建物や基礎のコンクリートが傷みやすくなるためです。また、水たまりがあり続けると、衛生面への不安や、虫の発生などの影響も出てきます。
 
水にまつわる地名がついている場合や、かつて水田として使われていた土地なら、水はけについて一度調べてみたほうがよいでしょう。
 

特徴③ 空き家が多く管理が行き届いていない

購入したい土地の周辺が空き家だらけで、なおかつ管理が行き届いていないようなら、その土地の購入は避けたほうがよいでしょう。空き家が多いと、今後人口が減ることが予想され、利便性の低下にもつながってしまいます。

また、隣家に管理されていない空き家がある場合は、空き家が倒壊する恐れがあったり、樹木の越境でトラブルになったりすることも考えられます。土地を購入する際には、周辺地域の家の状態を確認することも大切です。
 

特徴④ 治安の悪い地域

治安はその街の発展を左右し、治安が悪ければ安心して暮らすことができません。よって、治安の悪い地域の土地も避けたほうがよいでしょう。
 
地域の治安を調べるには、警視庁が提供している「犯罪発生マップ」で確認したり、夜間と日中のそれぞれ駅から物件までの道を歩いてみてチェックしましょう。
 

特徴⑤ 隣家との境界線が曖昧

土地を購入する際には、「隣家との境界線が明確になっているか」「接道義務は果たせているか」がポイントになります。隣家との境界線が曖昧だったり、接道義務を果たしていなかったりする土地は、購入しないようにしてください。
 
隣家との境界線が曖昧だと、隣人とトラブルになることもあります。接道義務が果たせていない土地は、建築基準法違反となり、中古住宅購入後の再建築ができません。上記のポイントとなる2点は必ず確認するようにしましょう。
 

特徴⑥ 駅から離れており利便性が悪い

購入したい土地は、駅からどのくらいの距離にあるでしょうか。もし、駅からかなり離れていて、利便性が悪いようなら、その土地の購入は避けたほうがよいでしょう。
長期的に暮らすことを考えたときに、駅から遠いことがネックとなり、後悔することが少なからずあるかもしれません。

また、駅から遠くなればなるほど商業施設が少なくなるため、生活が不便になることも考えられます。購入後のことを考慮し、利便性のよい土地を選ぶようにしましょう。
 

特徴⑦ 再建築不可の土地

「再建築不可」という土地も存在します。この「再建築不可」とは、現在建てられている建物がなくなって更地にしても、新たに建物を建てられない土地のことをいいます。
 
「再建築不可」の土地の例としては、
・建物の敷地が建築基準法上の道路と全く接していない
・建物の敷地が建築基準法上の道路と接しているが、接している幅が2m未満である
・建物の敷地が幅員4m未満の道路や、私道とのみ接している
などがあります。
 
住宅を建てるために土地を購入する方は、「再建築不可」の土地は購入しないようにしましょう。また、住宅を建てるためではなくても、「再建築不可」の土地は、土地自体の評価も、資産価値も大幅に下がってしまいます。いざ売ろうと思っても買い手が少ない可能性が高いので注意が必要です。

買ってはいけない中古物件の特徴【建物編】

買ってはいけない建物の特徴を解説していきましょう。
 

特徴① 建築基準法に違反している

建築基準法に違反している中古物件は買ってはいけません。建築基準法に違反しているかどうかは、「建ぺい率」や「容積率」で判断することができます。
 
具体的には「建ぺい率」や「容積率」の違反です。建ぺい率とは敷地面積に対する建築面積の割合であり、容積率とは敷地面積に対する延床面積の割合のことです。市役所や各自治体のホームページに建ぺい率や容積率の上限が掲載されているので、購入する前に確認しておきましょう。
 

特徴② 家が傾いている

購入したい物件を見たときに、傾きが感じられる場合は購入するのをやめましょう。家の傾きの原因には、地盤沈下を起こしていることが考えられます。また、家の傾きを修正するには多くの費用がかかるため、このような物件はおすすめできません。
 

特徴③ 雨漏り・シロアリの形跡がある

雨漏りした形跡やシロアリがいた形跡がある物件は、屋根が破損していたり、木材が腐食している可能性があります。また、木材の腐食により、シロアリが発生する恐れもあります。雨漏りした形跡やシロアリがいた形跡がある物件も避けるようにしましょう。
 

特徴④ 旧耐震基準の建物で、耐震補強ができない

1981年6月以前に建てられた建物は旧耐震基準に基づいて建てられた建物です。旧耐震基準の建物だと、震度6以上の地震が発生した際に倒壊する危険があります。また、耐震補強ができない物件も多いため、旧耐震基準の建物は買わないほうが無難です。
 

特徴⑤ 建物に亀裂が入っている

建物に亀裂が入っている物件は購入しないことをおすすめします。この亀裂の原因には、経年劣化や不同沈下、外的要因などが挙げられますが、どんな原因にしろ、ほおっておけば劣化が進行してしまいます。このような物件は、安心して長くは暮らせません。建物に亀裂が入っていないかしっかり確認し、見極めができそうにない場合には、専門業者に建物の診断をしてもらいましょう。

買ってはいけない中古物件の特徴【構造編】

住宅の構造には、大きく分けて木造(W造)、鉄骨造(S造)、鉄筋コンクリート造(RC造)の3種類があります。
3種類の構造別に、買ってはいけない中古物件の特徴をご紹介します。
 

構造① W造・木造の場合

W造・木造で最も注意すべき点は、白アリや害虫による被害です。
木造の中古物件の中には、築30年以上が経過しているものもあります。
内装は綺麗にリフォームされていても、構造自体に問題がある場合は、大規模なリノベーションや建て替えが必要になる可能性もあります。

白アリの被害自体は駆除を行い補修すれば問題ありませんが、本当に問題となるのは土地の水はけや湿気です。
例えば雨漏りはしていないか、屋根や外壁の防水機能は十分か、床下に水が流れ込んでいないかなど、湿気や水はけに関する項目は物件の寿命に関係します。
万が一床下の構造部分が腐敗していれば、やや大きい地震が発生した時に倒壊する危険があります。

そのため木造の中古物件を内覧する際は、床がぶよぶよとして不安定感がないか、傾きを感じないかといったポイントをチェックしてください。
木造の場合は、法定耐用年数が22年とされています。
法定耐用は寿命とは意味が異なりますが、安全に住めるかどうかのボーダーラインになります。
木造の中古物件を選ぶ際は、築年数と実際に内覧した印象を重視しましょう。
 

構造② S造(鉄骨造)の場合

鉄骨造の建物は法定耐用年数は最長34年とされていますが、骨格材の厚さによっても耐用年数が異なります。
ハウスメーカーも保証期間を設けており、最も長い保証期間は60年とされています。
そのため鉄骨造の中古物件を購入する際は、鉄骨材の厚さと耐用年数、ハウスメーカーの保証期間をチェックしましょう。
鉄骨造には軽量鉄骨造と重量鉄骨造の2種類があります。

住宅に使用されるのは軽量鉄骨造であり、多くのメリットがありますが、デメリットも抱えているため注意してください。
例えば鉄骨造は木造よりも耐震性に優れていますが、強度が高い分、間取りの変更が難しいというデメリットがあります。購入後に間取りの大規模な改造を行う予定なら、対応できない部分や多額の費用が発生することも考慮すべきです。

また鉄骨造は木造に比べて通気性が悪いため結露しやすく、夏は暑く冬は寒くなりやすい特徴もあります。特に土地によっては1年を通して湿度が高く、住宅の構造が傷みやすいという問題もあります。
災害に対する備えという面では鉄骨造が優れていますが、快適性の面を意識することも意識しましょう。
 

構造③ RC造(鉄筋コンクリート造)の場合

鉄筋コンクリート造は、鉄骨の周囲をコンクリートで固めた構造の建物です。鉄骨造の弱点でもある耐火性や防音性を補強し、耐震性にも優れている点が特徴です。
耐用年数は47年とされており、メンテナンスを行えば100年以上も寿命があるといわれています。

災害に強く長寿命の鉄筋コンクリート造ですが、中古で購入する際は注意すべき点もあります。それはメンテナンスに多額の費用が発生する点です。
鉄筋コンクリート造の建築物は、基本的に物件規模が大きくなりやすく、外壁や屋根の塗装には100万円以上かかることも珍しくありません。

また耐用年数が長い分、固定資産税が高い点も注意すべきです。他にも、鉄骨造と同様に間取りの変更やリフォームが難しく、実施するには多額の費用が発生します。
維持コストの高さがネックになりやすいため、年間の固定資産税や維持費がどのくらいになるか試算してから購入を決断してください。

中古物件で失敗しないためのポイント・対策

中古物件を購入する際には、失敗や後悔がないようにしたいものです。そこでここでは、中古物件選びで失敗しないポイントをご紹介します。
 

ポイント① チェックリストを作成しチェックする

中古物件を選ぶ際は、耐震基準は法律に従っているか、外壁・内壁・断熱材がどのような仕様になっているかなどをリストにしてチェックしましょう。
特に注意すべき点は、検査済証の交付と平面図・立体図です。建築基準に適合していれば検査済証が交付されていますから、必ずチェックすべきです。
検査済証が交付されていない場合は、建築確認申請時との違いを不動産会社に確認してもらうことをおすすめします。

買ってはいけない物件に共通することは、

・災害リスクはないか
・建築基準法に違反していないか
・周りの環境は管理されているか です。

これらをチェックリストの項目にして、確認してから購入するとよいでしょう。
 

ポイント② ホームインスペクションを利用する

ホームインスペクションとは、住宅診断士の資格を持つ専門家が、住宅の施工や劣化などの状況を調査してくれる、いわば「住宅診断」のことです。これを利用すれば、購入してもよい物件か判断できます。
 

ポイント③ 中古住宅に関する知識を身につける

中古住宅に関する正しい知識を身につければ、その物件を購入してもよいのか見極めることができます。さまざまな情報を集めて、購入時に役立てましょう。
 
また、知り合いに不動産や中古住宅の購入に詳しい方がいるようであれば、相談したり、アドバイスをもらったりすることも有効です。

事前のチェックで買ってはいけない中古住宅を避ける

中古物件の購入は、大きな買い物です。失敗や後悔のないように購入したい物件について事前に調べ、買ってはいけない物件かどうかを見極めましょう。

監修者

コラム監修者 大沼
大沼 春香(おおぬま はるか)

宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。

最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。

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