マンションの住み替えを検討している方へ
- 「上手な住み替えを実現したい」という方は、この記事で手順や費用をチェック
- メリット・デメリットを知れば、理想の住み替えが実現できます
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そこで、今回の記事では、マンションの住み替え手順を徹底解説。メリットやデメリット、費用や期間、住み替えに欠かせない信頼できる不動産会社の見つけ方、新居選びのポイント、住宅ローンの種類や注意点などをわかりやすくご紹介します。
目次
マンションの住み替え手順と流れ
マンションの住み替えには、売り先行と買い先行のパターンがあります。ここでは、それぞれの手順や流れ、メリット・デメリットなどを見ていきましょう。
売り先行の手順と流れ
売り先行とは、物件の売却を優先する住み替え方法です。具体的には、先に住んでいるマンションの売却手続きを済ませ、売却完了後に新居を購入する手順となります。売り先行のメリット・デメリット
住み替えを売り先行で進めるメリットは、資金面や返済計画に余裕や確実性を持たせることができる点です。その反面、売却後に新居を探すため、仮住まいの準備や資金、引っ越し費用や労力が2度かかってしまいます。買い先行の手順と流れ
買い先行とは、新居購入を優先させる住み替え方法です。具体的な手順は、先に新しいマンションの購入を済ませ、その後に住んでいた物件を売却する流れとなります。買い先行のメリット・デメリット
買い先行は、住み替え先の新居探しに余裕が持てます。売却後も仮住まいが不要であり、引っ越し費用や労力も1度で済むことがメリットです。しかし、旧住居が想定した金額や期間で売却できず、資金面や返済計画に狂いが生じる可能性もあります。マンションの住み替えのために動き始める時期は？
マンションを住み替える場合、売却を依頼する不動産会社選びの期間と販売活動にかかる期間が必要です。不動産会社選びに1ヶ月、販売活動に6ヶ月、合計7ヶ月前を目安位に動き始めるようにしましょう。
マンションの住み替えのメリット・デメリット
ここからは、マンションの住み替えにおけるメリット・デメリットをご紹介します。
マンションからマンションへ住み替えるメリット・デメリット
マンションからマンションへ住み替える場合、集合住宅に住み慣れているため、物件選びに失敗しにくいメリットがあります。逆に、管理費や修繕積立金の徴収、間取りの好みや収納スペースの狭さなど、集合住宅特有の問題から解消されない点がデメリットです。
マンションから戸建てへ住み替えるメリット・デメリット
マンションから戸建てに住み替えることで、前述した集合住宅ならではの問題から開放されるようになります。ただし、住宅の管理・維持にかかる労力や費用、防犯性の低下、高齢化した際の住みにくさなどが、大きなデメリットになるでしょう。
住み替えで少しでも高く売却するためのコツ
マンションを住み替えするときに、所有する物件を少しでも高く売却するためには、いくつかのコツがあります。 ポイントは、物件を内覧する購入希望者から、不愉快な思いや悪いイメージを持たれないように努めることです。
以下のコツを押さえておけば、高値が付く可能性が期待できます。
1．室内の徹底した整理・整頓・清掃
2．基本的に物件の中をすべてオープン（閲覧可能）にしておく
3．購入希望者の内覧時は、できるだけ外出しておく
4．ハウスクリーニングやホームステージングを利用する
信頼できる不動産会社を見つけるには？
住み替えには、不動産会社の存在も必要不可欠となります。
不動産会社を探す場合、必ず複数の業者に査定を依頼してください。それぞれの査定額をはじめ、広告や営業活動といった販売戦略、接客サービスなどを比較することができるからです。
また、過去の販売実績やマンション売却を得意とする業者か否かも大切なポイントになってきます。さらに、担当者の知識や経験といった能力、そして相性も信頼できる不動産会社を見つける選定基準といえるでしょう。
マンションの住み替えにおける新居選びのポイント
マンション住み替えに際し、大切な新居選びのポイントがあります。特に重視すべき点が物件の価値です。
資産性を重視しておけば、さらなる住み替えを検討するときに、購入価格と売却価格の差に悩まされることもありません。
1．最寄駅から徒歩5分～10分以内の立地
2．大規模物件（戸数が数百規模）
3．再開発の可能性があるような周辺環境
4．一般的な間取りや専有面積
以上のポイントを意識し、新居を選ぶようにすれば、物件の資産価値を維持できます。
マンションの住み替えに必要な費用は？
ここでは、マンションの住み替えに必要な費用を見ていきましょう。売却時と購入時、それぞれの費用をご紹介します。
売却時に必要な費用
売却時に必要なおもな費用は、以下のようになります。1．仲介手数料（不動産会社に支払う成功報酬）
2．印紙税
3．登録免許税
4．司法書士報酬
5．住宅ローンの一括繰上返済手数料
購入時に必要な費用
購入時に必要なおもな費用は、以下のようになります。1．手付金
2．仲介手数料（中古物件のみ）
3．印紙税
4．登録免許税
5．司法書士報酬
6．住宅ローン借入費用
7．不動産取得税
8．修繕積立基金（新築物件のみ）・火災保険
9．住宅ローンの一括繰上返済手数料
10．仮住まい・引っ越し費用
住み替え時に利用できるローンの種類と注意点
マンションを住み替えるときに利用できるローンには、どのような種類があるのでしょうか？そのスケジュールや返済方法などの注意点とともにご紹介します。
住宅ローンを借りる場合のスケジュール
住宅ローンを借りる場合1ヶ月～2ヶ月ほどの期間が必要です。具体的には、金融機関の事前審査に申し込み、問題がなければ、売主と売買契約を結びます。そして、契約締結後に本審査を申し込み、物件の引き渡しとともに、住宅ローンが実行される流れです。
住宅ローンの返済方法
住宅ローンの返済方法は、以下の2種類になります。◆元利均等返済：
元金と利息を毎月一定額で返済する方法
◆元金均等返済：
均等の元金と不均等の利息を毎月返済する方法
ローンを完済していない場合は住み替えローンの利用も
住み替えローンとは、前住居のローン完済資金と新居の購入資金を同時に借りることができる住宅ローンです。ローンの残債が物件の売却額を上回った場合に利用するとよいでしょう。ただし、審査基準が厳しい、高金利などのデメリットに注意が必要です。
買い先行はつなぎ融資を使うのも手
つなぎ融資とは、先に新居の購入代金が必要な買主に最適な住宅ローンになります。物件の売却代金が手に入り次第、一括返済をおこなう短期ローンのため、買い先行の方におすすめです。ただし、別途かかる手数料や高金利などに注意してください。
住み替えで適用できる節税策
マンションの住み替え時に適用できる特例や控除があります。うまく利用し、節税対策に活用しましょう。
譲渡所得の場合は「3000万円特別控除」を活用
マンションを売却し、譲渡所得が発生した場合は3000万円特別控除の活用が可能です。この特例を適用すれば3000万円までの譲渡所得を控除できます。ただし、住宅ローンの借り入れ時、この特例を利用していれば、住宅ローン控除が適用できなくなる点に注意してください。
譲渡損失の場合は「損益通算」を活用
逆に、譲渡損失が生じた場合は、損益通算を活用しましょう。譲渡損失が出た際に、給与所得にかかる所得税や住民税を控除（減額）できる節税方法です。ただし、売却住戸の所有期間や合計所得金額など、この特例の適用には、いくつかの規定条件を満たさなければなりません。
マンションの住み替えは堅実な資金・返済計画を立てるべき
マンションの住み替えは、売却と購入の同時進行が理想です。しかし、そのタイミングを合わせることが難しいため、通常は、売り先行・買い先行のどちらかを選ぶことになってしまいます。
資金面や販売期間、新居探しや仮住まいなどの点に配慮し、それぞれのメリット・デメリットをしっかりと把握しておきましょう。
また、住み替えには、信頼できる不動産会社や最適な住宅ローンを選ぶ必要があります。堅実な資金・返済計画を立て、理想的な住み替えを実現させてください。
監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
