中古住宅購入の流れは?購入する際の注意点やポイントを解説

購入コラム

【投稿日】2020.11.13

中古住宅を購入する際に、失敗しないためには購入時の注意点についてしっかりと確認しておくことが大切です。また、中古住宅の購入をスムーズに進めるためには、どのような流れで中古住宅購入が進んでいくのかを知っておくことも大切です。この記事では、それについて詳しく解説をしていきます。ぜひ、ご活用ください。

中古住宅を購入するメリット
中古住宅を購入するデメリット
中古一戸建てを購入する流れ
中古一戸建てを購入する時の注意点
良い中古住宅を見極めるポイント
中古住宅選びは慎重に！

中古住宅を購入するメリット

中古住宅を購入するメリットはさまざまです。そのメリットについて、ここではご説明いたします。

メリット①:価格が安い

中古住宅を購入する最大のメリットは価格が安いことでしょう。多くの人は、住宅を購入する際に、理想の間取りや立地などを考えていることでしょう。その理想の間取りや立地の住宅は、新築だと値段が高くて手に入れるのが難しいかもしれません。しかし、中古住宅であれば、価格が安いので理想の住宅を購入可能です。それ以上の住宅にも手が届く場合があるので、大きなメリットといえるでしょう。

メリット②:住むイメージを掴みやすい

中古住宅は新築とは違い、購入しようとしている時点で家が建っています。実際に住んだときのイメージがしやすいというメリットがあります。新築だと写真や間取り図でしか家の様子を確認できないことも多いので、中古住宅ならではのメリットであるといえるでしょう。

メリット③:条件と合う物件の選択肢が多い

日本の中古住宅市場は、総務省や国土交通省による2018年の調査では、全住宅流通量の約15％が中古住宅となっています。つまり4軒に1軒は、中古住宅ということです。このように、新築住宅よりも圧倒的に流通量の多い中古住宅は、自分が望む条件と合う物件の選択肢が多くなるメリットを持っています。

たとえば、物件の外観や内観、陽当たりといった大切なポイントを、建物がある状態から確認することが可能です。駅からの距離をはじめ、病院や学校、公共施設などの周辺環境を自分の目で確かめることもできます。また、実際に売主が住んでいる場合もあるため、新築住宅よりも購入後のイメージが想像しやすくなるでしょう。

中古住宅を購入するデメリット

中古住宅を購入するのはメリットが多いですが、デメリットもあります。メリットとデメリットを比較して、新築と中古住宅のどちらを購入するべきか判断しましょう。

デメリット①:設備が古い

中古住宅なので、どうしても新築住宅と比べると設備は古くなっています。どれくらい古くなっているかは築年数によって異なるのですが、中古住宅により、かなり傷んでしまっているケースもあります。
場合によってはリフォームが必要になり、リフォームにかかる費用をあわせると新築が購入できてしまうこともあります。中古住宅を購入する際は、リフォームが必要な設備があるかを確認するようにしましょう。

デメリット②:住宅ローン控除が受けられない可能性がある

築年数が20年以上経っている中古物件は、住宅ローン控除が受けられない可能性があります。ただし、一定の条件を満たせば、少し費用はかかりますが住宅ローン減税の対象となる物件もあります。購入前に基準を満たしているかを確認して、もし満たしていたら申請の用意をしましょう。

中古一戸建てを購入する流れ

実際に中古一戸建てを購入する際に、どのような流れになるのかを確認しておき、契約をスムーズに進めましょう。

流れ①:不動産会社に相談する

まずは、どのような中古住宅を希望しているのか、どんな暮らしがしたいかなど、を不動産会社に相談します。ここで自分が譲れない希望（住むエリアや学区限定で探している・総額はいくらで押さえたいなど）などがあれば、あらかじめ不動産会社に伝えておくと、希望に沿った物件を紹介していただけます。

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流れ②:物件見学をする

希望の物件が見つかったら物件の見学をします。この目的はあくまでも情報収集なので、気に入らなければ断っても構いません。なるべく多くの物件見学を行い、自分が譲れない条件・物件のポイント整理をして物件を絞っていきましょう。

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流れ③:資金計画・住宅ローンの事前審査

物件の見学と並行して、あなたに合った資金計画を立てていきます。住宅ローンを使用する場合には、事前に銀行へいくら貸してもらえるかの確認（事前審査）もしておきます。この審査では、住宅ローンの借りる人の収入や勤務年数などがチェックされ、実際にいくら借りられるのか、長く支払っていけるかどうかの適正を判断されます。

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流れ④:物件の購入申し込みをする

購入したい物件が見つかったら、物件の購入申し込みを行います。申込書に必要事項を記入して、物件の持ち主との個別交渉を始めます。不動産会社が仲介になっている場合が多いので、不動産会社と売主様との間で交渉が行われることがほとんどです。

流れ⑤:売買契約を結ぶ

仮審査が通ったら売買契約を結びます。ここで大切になるのは、物件の重要事項に関する説明を受けることです。知らないまま契約を結んでしまうと、後でトラブルが起こったとしても責任を追及することができません。物件は住むうえで問題がないのか、重大な欠陥を抱えていないかなどを売主によく確認するようにしましょう。口頭ではなく、書面で確認をするようにしてください。

流れ⑥:住宅ローンを申し込む

住宅ローンを使用する方は申し込みを行います。この審査は事前審査よりも厳しく、審査期間も1～2週間程度と長めです。この審査をクリアしたら、金融機関と住宅ローンの契約を結ぶことになります。

流れ⑦:残金代を支払い物件の引き渡しを受ける

最後に残金代を支払い、物件を引き渡してもらいます。ここでもしっかりと契約書を確認して、すべて滞りなく行われているかを確認しましょう。

中古一戸建てを購入する時の注意点

中古住宅、特に一戸建てを購入するとき、注意したいポイントがあります。それが「費用の目安」「契約前の重要事項説明」「建物の構造」「建物の状態」の4点です。ここからは、その注意点の概要や考えられるリスク、確認方法などを解説していきます。

注意点①:費用の目安を考える

中古一戸建てを購入する場合、事前に費用の目安を考えておきましょう。一般的に中古一戸建ての手付金は、物件価格の10％程度、初期費用は、物件価格の6％～10％程度です。初期費用には、不動産会社に支払う仲介手数料をはじめ、印紙税や登記費用、ローン借入手数料などが含まれます。
また、手付金や諸費用以外に、修繕費用がかかることもあるでしょう。中古住宅は、外壁や屋根、設備などの経年劣化による老朽化や考えられるからです。それ以外にも引越し代金や家具家電の購入代金なども計算に入れておかなければなりません。

注意点②:契約前に重要事項説明を受ける

売買契約の締結前に必ず「重要事項説明」を受けてください。重要事項説明とは、契約前に仲介会社が買主に対し、取引物件や取引条件の詳細を書面で説明することです。この書面を「重要事項説明書」といいます。物件、金銭、立地や建物の問題、特約に関することなどが細かく記されているため、当日の説明だけでは、すべてを理解・把握することが難しいでしょう。

しかし、不明点や疑問点を残したまま、契約を結んでしまえば「重要事項説明を承諾している」と判断され、重要事項説明書に記載されたトラブルが発生しても、売主に対しての責任が追及できなくなります。事前に不動産会社から、重要事項説明書のコピーを入手し、しっかりと内容を確認したうえで、売買契約に臨むべきです。少しでも気になる箇所があれば、遠慮せずに質問しましょう。

注意点③建物の構造を十分に確認する

・耐震性

建物の構造を十分に知る必要があります。まずは「耐震性」を確認しましょう。耐震性は、建物の地震に対する耐久力を図るための重要なポイントです。地盤の強度が耐震性に直結するため、良好地盤・軟弱地盤・地盤補強工事済か否かなど、建物が立っている地盤の状態を確認してください。
また、中古住宅の耐震基準が1981年以前の「旧耐震基準」であれば、注意が必要になります。旧耐震基準は、震度6強以上の規定がないことから、大規模地震が起きた場合、建物が倒壊するリスクがあるからです。

・再建築不可物件

「再建築不可物件」であるか否かの確認も重要となってきます。これは、都市計画区域や準都市計画区域にある敷地の接道義務を満たしていない中古一戸建てなどの不動産を指したものです。再建築不可物件に該当すれば、建て替えや増改築ができない可能性があります。また、建て替えられるとしても、現状よりも小さな建物しか建てられません。売買契約を結ぶ前に、仲介業者や売主、地域の市町村役場などに確認してみましょう。

・違法改造・増築

「違法建築」とは、建築基準法やこれに準ずる法令や条例に違反している建築物のことです。もしも、建物が違法改造や違法増築に該当する場合、銀行からの住宅ローン融資が受けられない可能性がでてきます。
また、新たな増改築もできません。違法建築は、最初から違法していた建物もあれば、増築や改築した結果、違法建築に該当してしまった建物も数多くあるようです。建物の検査済証を確認すれば、違法建築であるか否かわかります。

注意点④建物の状態を慎重にチェック

・室内設備のチェック

建物の状態にも注意が必要です。まずは、物件を内覧するとき「どの程度修繕費用がかかりそうか」を念頭に置き、室内設備を慎重にチェックしましょう。おもなポイントは、壁や天井、床などの傷や汚れ、壁紙の浮き、扉や窓の開閉に問題がないかなどです。また、バスルームやキッチン、トイレといった水回りの流れ、臭いなどのチェックも忘れてはいけません。

・外観のメンテナンス

外観のメンテナンスにも慎重なチェックが必要となってきます。室内整備の状態と同じく、物件の購入後に必要となりそうな修繕費用の目安を概算しておくためです。その具体的なチェック項目としては、屋根の破損やずれ、外壁のひび割れや目地のコーキング材に剥がれがないか、しっかりとチェックしておきましょう。
屋根や外壁の場合、塗装の状態も注意してください。また、軒裏に現れやすい雨じみやひび割れ、基礎にクラックがないかなども見落としてはいけない大切なポイントです。

・害虫・害獣被害の有無

害虫・害獣被害や存在も慎重にチェックしなければなりません。特に住宅の倒壊につながる柱や梁といった基礎部分を蝕むシロアリは、要注意です。シロアリの被害が発生した場合、小規模補修でも数十万円、大規模補修なら300万円を超える費用がかかる恐れがあります。
床のフワつきや湿気を感じる、室内の雨じみや羽アリの死骸を見つけたときは、物件の購入を再検討してください。また、ゴキブリや蚊、蜂などの害虫、ネズミや鳩、ハクビシンといった害獣の存在も確認しておきましょう。