住居の住み替えを検討中の方へ
- 「自己資金なしの住み替え」を考えている方は、この記事で概要をチェック
- 自分のスタイルにあった方法を知ることで、最適な住み替えを実現することが可能です
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この記事では、住み替えを自己資金なしでやる方法や、それに必要な事前準備、注意点などを徹底的に解説していきます。
目次
住み替えとは
住み替えとは、今の住居から、別の住居へ住む場所を替えることです。
不動産取引を伴うものであり、住み替えという言葉を使う場合、現在生活している持家を売却し、新居を購入するケースが一般的となっています。
住み替えに必要な頭金
住み替えをおこなうとき、どのくらいの頭金が必要となるのでしょうか？
一般的には、物件価格の10％～20％ほどが相場です。ただし、実際に住居を住み替えた50％以上の人は、頭金が10％未満にとどまっています。
頭金が少ない場合
頭金が相場以下しか準備できなくても、住み替えが可能です。しかし、頭金が少なければ、担保価値が低い中古物件を購入する場合、住宅ローンの借入が難しくなるかもしれません。また、適用金利が高くなる、月々の返済額が大きくなるなども、頭金が少ないデメリットに挙げられます。
住み替えは自己資金がなくてもできる
頭金の少なさや不十分な貯蓄がネックとなり、住み替えを断念する人がいるかもしれません。
確かに、持家の売却や新居の購入には、多額の費用が必要です。しかし、方法次第では、自己資金がなくても住み替えが可能になります。
住み替えを自己資金なしでやる方法
自己資金がなくても住み替えを実現することができます。それが銀行などの金融機関から、金銭的な融資を受けるというものです。
ここからは、住宅ローンに代表される具体的な方法を解説します。
方法① 新規住宅ローンの利用
持家を売却し、その売却額で新居を購入できれば、容易に住み替えが可能です。しかし、実際には、売却額の大半を残りの住宅ローン返済に充てるため、住み替えの資金にまで回せなくなります。この場合、新規住宅ローンの利用を検討するとよいでしょう。住宅ローンの借入ができれば、自己資金がなくても住み替えが実現できます。
方法② 住み替えローンの利用
住み替えローンとは、持家の住宅ローン残債と新居の購入資金を同時に借入できるシステムです。持家の売却時に住宅ローンを全額返済をしなくてもよい点や、新居購入費用を準備できる点などが住み替えローンの大きなメリットになります。ただし、審査基準が厳しいうえ、過剰な債務を抱えることになるため、利用時には、十分な注意が必要です。
方法③ つなぎ融資の利用
自己資金がない場合、つなぎ融資を利用することで住み替えを実現できます。つなぎ融資とは、新居購入の際、住宅ローンが実行される前に必要となる土地の代金や建物の着工金などの資金を借入する方法です。基本的に住宅ローンの融資が実行されたとき、一括返済しなければなりません。
自己資金なしで住み替えをする前に必要な準備
新規住宅ローンなどを利用すれば、自己資金がなくても住み替えができます。ただし、金融機関から融資を受けるための段取りや費用の算出など、事前準備が必要です。
ここからは、その事前準備の概要を各段階ごとに解説していきます。
準備① 持家の売却予想額と住宅ローンの残高を調べる
自己資金なしで住み替えをする際、最初に調べることがあります。それが持家の売却予想額と住宅ローンの残高です。現在の持家が住宅ローンを借入して購入した物件であれば、融資元の金融機関が土地や建物などの不動産を担保にする抵当権を設定しています。持家を売却・引渡しする場合、この抵当権を抹消しなければなりません。しかし、持家の住宅ローンを完済できない限り、抵当権が抹消できないため、売却予想額と住宅ローンの残高を調べる必要があるのです。
売却予想額が住宅ローンの残高を上回れば、問題なく持家を売却できます。逆に、売却予想額が住宅ローンの残高を下回れば、住宅ローンの完済するため、別途の資金調達や、住み替えローンの利用などを検討しましょう。
準備② 持家の売却費用と新居の購入費用をチェックする
次に、住み替えに必要とな る費用をチェックしてください。具体的には、持家の売却費用と新居の購入費用です。持家のおもな売却費用には、仲介手数料・印紙税・抵当権抹消費用・所得税・住民税・住宅ローンの一括返済手数料などが挙げられます。新居のおもな購入費用には、物件購入費用・仲介手数料・印紙税・住宅ローン融資手数料・保険料・引っ越し費用・固定資産税などです。
準備③住み替えまでの日程を組む
最後は、住み替えをおこなうための具体的な日程を組みましょう。実際に住み替えをする場合「売り先行型」と「買い先行型」のどちらかを選び、日程を調整する必要があります。売り先行型は、現在の持家を先に売却し、新居を購入するスタイルです。買い先行型は、現在の持家を売却する前に、新居を購入するスタイルになります。
自己資金がない場合、新居の購入資金をある程度確保するため、売り先行型のスタイルで住み替えの日程を組んだ方が現実的です。
住み替えを自己資金なしでする際の注意点
住居の住み替えは、自己資金なしでも実現が可能です。ただし、金融機関の各種ローン審査や金利、月々の返済額などを考慮し、資金計画を立てなければなりません。ここからは、自己資金なしで住み替えをおこなう際の注意点をご紹介します。
注意点① 頭金なしは金利や返済額が高くなる
頭金なしで住宅ローンを借入した場合、当然のことながら月々の返済額が高くなる、返済期間が長期化することが考えられます。また、金融機関によっては、金利が上昇するうえ、審査基準が厳しくなるケースも珍しくありません。このため、申込を検討する際は、慎重な返済計画が必要です。
注意点② 住み替えローンは審査基準が厳しい
住み替えローンは、持家の住宅ローン残高返済費用と新居購入費用を同時に借入するものです。一般的な住宅ローンと比較した場合、融資額が大きくなる住み替えローンは、金融機関にとってもリスクが膨らむため、おのずと審査基準が厳しくなります。また、通常の金利よりも高く設定されている点に注意が必要です。
注意点③ 住み替えローン利用時の日程
住み替えローンを利用する際は、抵当権や住宅ローン残高返済の都合上、売却する持家の残債完済日と新居購入日を、同日に揃えなくてはいけません。そのため、売却活動と新居探しを同時進行させるなど、日程調整に十分注意しましょう。自己資金なしの住み替えは慎重な返済計画が重要
自己資金を準備できなくても、住居の住み替えが実現できます。その方法とは、新規住宅ローンや住み替えローンなどを利用し、金融機関から資金を借入することです。
ただし、持家の速やかな売却や、期日までの住宅ローン残高完済、住み替えまでの日程を組むなど、事前準備が必要になります。
また、利用するローンによっては、審査基準が厳しい、金利が高くなるなどのリスクも考えられるため、十分な返済計画を立てるように心がけましょう。
監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
