リノベーションマンションを詳しく知りたい方へ
- 「リノベーションマンションの購入を検討中」の方は、この記事で詳細をチェック
- リノベーションマンションのメリット・デメリットを把握すれば、物件探しに役立ちます
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しかし、このリノベーションマンションとは、具体的にどのような家なのでしょうか？
今回の記事では、リノベーションマンションの概要をはじめ、メリット・デメリット、新築マンションとの比較ポイント、物件選びのポイントや注意点を徹底的に解説します。
目次
リノベーションマンションとは？
リノベーションマンションとは、既存の建物に大規模な工事をおこない、住宅性能や付加価値を高めた物件のことです。
リノベーションには、物件の一部分を改修する「部分リノベーション」と、物件の骨組み部分以外すべてを改修する「フルリノベーション」があります。
また、その形態も大きく3種類に分かれています。
買主が自分で購入したマンションをリノベーションする場合、不動産会社がマンションの1室を買い取ってリノベーションする場合、不動産会社がマンション1棟丸ごと買い取ってすべてをリノベーションする場合です。
ちなみに、リノベーションと混同されやすい工事に「リフォーム」が挙げられます。リノベーションの目的が物件の機能性や付加価値の向上であることに対し、リフォームの目的は、老朽化した物件を新築の状態に回復させることです。
リノベーションマンションのメリットについて
一般的に、中古マンションを改修した状態で販売されるリノベーションマンションは、購入後に即入居できる点がメリットです。
リノベーションマンションの魅力は、洗練されたデザインや間取りをはじめ、断熱性能や耐震性能の向上、最新設備の設置、水回りの入れ替えなど、現代のライフスタイルにあった住宅性能を意識したうえで物件をリノベーションしているため、安心して新生活を送れることでしょう。
価格面においても、同じ立地や間取りの新築マンションと比較した場合、予算が安く抑えられる点が大きなメリットに挙げられます。
また、自分でリノベーションをおこなう際は、中古物件の素材を活かした部屋づくりを楽しめたり、資産価値の向上を考慮したリノベーションも可能です。
リノベーションマンションのデメリットについて
リノベーションマンションのデメリットは、専有部分以外の共用部分を改修できない点にあります。
たとえば、どれだけ専有部分がリノベーションされていても、建物の外観やエントランス、廊下やエレベーターなどは、共有部分に該当するため、物件の築年数に応じた古い状態のままです。
部分リノベーションの場合、水回りや設備だけを新しく入れ替え、天井や内壁、床などは、一切手付かずといったケースも珍しくありません。また、共用部分の定期的な清掃・メンテナンスが実施されていない、修繕計画が曖昧なことなどもあります。
さらに、希望する物件がすぐにみつからない可能性や、リノベーション次第では割高になる可能性があることなども、リノベーションマンションのデメリットです。
新築とリノベーション物件の違い
新築とは建てて間がなく、誰も住んだことのない新品の状態の物件を指します。リノベーション物件は中古物件や築古の物件を生まれ変わらせ、新築と同等以上に綺麗で住みやすく改修し、資産価値を高めた物件です。
2つの違いはどこにあるのか、具体的に3つのポイントを紹介します。
①物件の価格
新築とリノベーション物件を比較すると、購入価格に大きな差があります。新築の場合、誰も住んだことがないため、資産価値が非常に高いです。一方、リノベーション物件は中古や築古物件ですから、資産価値は新築に比べて大幅に低下しています。築年数によっては新築の半額以下で、駅から近い好立地のマンションを購入することもできます。
②購入費用や税金
新築の場合、リノベーションのように工事費はかからないものの、購入価格が高いことから金銭的負担は大きいです。加えて、新築とリノベーション物件では固定資産税にも大きな差が出ます。通常、固定資産税は固定資産税評価額を元にして計算しますが、中古物件のほうが固定資産税評価額は低くなります。
そのため、新築に比べるとリノベーション物件のほうが固定資産税を安く抑えられることになり、住宅ローンの返済の負担も軽減できるでしょう。
③工期
新築とリノベーション物件では、工期にも大きな差が生まれます。新築マンションの場合、入居希望を募集して実際に入居できるようになるまで、長ければ半年程度かかることもあります。
一方、リノベーション物件では部分的なリノベーションなら1～2か月、フルリノベーションでも3～5か月程度あれば入居可能です。工期の予想も大きく外れることがないため、スムーズに引越しできるでしょう。
新築とリノベーションどちらにするか選ぶ際のポイント
新築マンションとリノベーションマンションのどちらかを選ぶ際、購入費用の観点では、立地や間取りなどが同じであっても、比較的リーズナブルな価格で購入できるリノベーションマンションをおすすめします。
個性的なデザインや築古物件の雰囲気を活かした独創性などを好む場合も、リノベーションマンションが最適です。
防犯上の観点では、オートロック設備やセキュリティ会社の警備など、万全な管理体制を構える新築マンションをおすすめします。
また、新築ならではの風合いや最新設備にこだわる場合、新築マンションを選ぶべきです。迷うときは、両方の物件を実際にそれぞれ視察し、費用や立地、家族構成や生活スタイルなどを考慮し、購入物件を選ぶとよいでしょう。
物件選びの際のポイント
リノベーションマンションの物件選びは、新築マンションの物件選びよりも、難易度が高いといわれています。ここからは、リノベーションマンションを選ぶときの3つのおもなポイントを見ていきましょう。
①購入費用・修繕費用
物件選びに関する最初のポイントは、購入費用です。リノベーションマンションの場合、改修の規模や内容次第では、新築マンションと同等や、それ以上の価格で販売されている物件もあります。また、改修を施しているとはいえ、入居後の経年とともに修繕費用が必要になるため、それぞれの費用を踏まえ、物件を決めることです。
②築年数
物件の築年数も、リノベーションマンションを選ぶ際のポイントです。中古物件を改修しているリノベーションマンションは、旧耐震基準の建物もあるため、震度5以上の地震災害時、倒壊などの可能性があります。そのため、安全性を考慮する場合は1981（昭和56）年6月以降の、震度7でも耐えうる新耐震基準で立てられた物件を選ぶとよいでしょう。
③修繕計画や管理組合の現状
物件の修繕計画をチェックすることも忘れてはいけません。リノベーションマンションは、中古物件であるため、専有部分以外の共有部分は、自分の要望だけで改修できないからです。物件選びの際は、必ず過去の修繕状況や今後の修繕計画を確認してください。また、修繕積立金を取りまとめる管理組合の財務状況も確認することです。
リノベーションマンションにする際の注意点
リノベーションマンションは、改修された中古物件を販売しているパターンと、中古物件を自分好みに改修するパターンに分かれます。ここからは、自分で中古マンションをリノベーションする際に気をつけたい注意点を見ていきましょう。
リノベーション費用は住宅ローンが組みにくい
新築住宅や中古の物件を購入する際、住宅ローンを組むことが一般的です。しかし、リノベーション費用は、金融機関の審査次第では、住宅ローンの適用外になることも少なくありません。この場合、リノベーション費用を借り入れるリフォームローンを別途組む必要があります。ただし、金利が高い、借入上限が低い、返済期間が短いなどのデメリットがあるため、利用には注意が必要です。
住宅ローン控除が適用されない場合がある
住宅ローン控除とは、住宅の購入費用や、一定の増改築・リフォーム費用などに10年以上のローンを組んだ場合、所得税が減税される制度です。しかし、リノベーション用に購入した中古物件が築25年を超えていれば、原則的に控除の対象外となってしまいます。このため、中古マンションを購入する際は、必ず築年数を確認してください。
間取りを変えられない物件がある
基礎や柱、排水管などが影響し、物件の構造上、間取りを変えられない中古マンションもあります。特に、キッチンや浴室、トイレといった水回り設備の移動は、十分な注意が必要です。また、専有部分に思われがちな玄関扉や窓ガラス、バルコニーなども、マンションの共有部分にあたるため、リノベーションの対応外となってしまいます。
保障制度について
リノベーションを行う際、せっかく好みの室内にデザインしてもらうのに、失敗してしまうのは嫌なはずです。
そこでリノベーションを行うにあたって、知っておくべき保障制度について2点紹介します。
瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)とは
瑕疵担保責任とはリノベーションを業者に依頼して工事請負契約を行った後、契約での合意内容にはない不具合が生じた場合に、業者に対して責任を負わせることを意味します。瑕疵担保責任は民法上で認められていますから、保険への加入とは関係なく、業者に対して請求可能です。業者側の責任で発生した不具合に対しては、瑕疵担保責任を追及できます。
そして、瑕疵担保責任を追及する場合、施主は次の4つの方法から選択できます。
・履行の追完請求
・請負代金減額請求
・損害賠償請求
・契約解除
分かりやすくいうと、完全な状態までやりとげさせるか、不具合を理由に工事費用を減額させるか、損害賠償金を支払わせるか、そもそも契約をなかったことにするかの4つです。
どれが施主にとってメリットになるかは状況次第で異なるため、不動産について弁護士に相談するのがおすすめです。
適合リノベーション住宅とは
適合リノベーション住宅とは、リノベーション協議会が定める優良なリノベーションの統一規格に則り、検査から住宅履歴情報までのフローを施したリノベーション物件のことです。適合リノベーション住宅は住宅履歴情報が保管されているため、メンテナンスがしやすく、アフターサービス保証がついてきます。
マンションの場合は2つの統一基準があります。
・R1住宅:区分マンションの専有部分
・R3住宅:R1住宅にプラスして共有部分を含む一棟全体
例えば、R1住宅なら給水管やガス配管、電気配線といった重要インフラ、適合情報報告書、2年以上の保証（義務）、住宅履歴などがあります。
R3住宅はR1住宅の基準に加え、構造安全性、劣化状況、管理規約・長期修繕計画、法定点検などの項目に問題ないことが保証されます。
優れたリノベーションがマンションに施されていれば、R1住宅またはR3住宅に指定されるため、安心して生活が送れるでしょう。
リノベーションマンション選びのコツはメリット・デメリットを知ること
中古マンションを改修し、住宅性能や付加価値を高めた住宅がリノベーションマンションになります。同条件の新築マンションよりも比較的低予算に抑えられ、中古物件の素材を活かした自分好みの間取りや空間を築けるところが、リノベーションマンションの魅力です。
その半面、共有部分は改修できない、費用が割高になる可能性などのリスクも挙げられます。それぞれのメリット・デメリットを把握し、後悔しないリノベーションマンションを選ぶようにしましょう。
監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
