マンションのリノベーションを検討中の方
- 中古マンションは価値が大幅に下落するリスクも…
- 物件の価値を高めるためのポイントをチェック！
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物件の評価を決めるポイントは何か、価値が落ちないようにするにはどうすべきなのかを詳しく紹介します。マンションのリノベーションを検討中の方は、ぜひ本記事を参考にリノベーションを成功させてください。
目次
中古マンションの資産価値
不動産を売却する際、気になるのが物件の資産価値です。中古マンションを売却する際には、新しい物件を購入する予定を立てている方が多いでしょう。 その際、中古のマンションを売却し、売却して得た資金で次の物件を検討する方もいるはずです。
では、中古マンションの資産価値を決定するのは何でしょうか。
中古マンションの資産価値を決定づけているのは、2つのポイントです。
■マンションの築年数
■マンション購入へのニーズ
まず、マンションが何年前に建てられたのか、この点は資産価値に大きく影響します。
1.築0～5年（㎡単価）：74.37万円
2.築6～10年 ：61.17万円
3.築11～15年：56.46万円
4.築16～20年：46.73万円
5.築21～25年：31.55万円
6.築26～30年：29.97万円
7.築31年～ ：29.79万円
上記のように築年数とともに資産価値は年々減少し、築20年を越える頃には価値は半減しています。つまり、資産価値が高いうちに売却するなら、築20年以内が理想的と言えます。
【参考】公益財団法人 東日本不動産流通機構 築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2016年）
http://www.reins.or.jp/pdf/trend/rt/rt_201702.pdf
リノベしたマンションの資産価値
中古マンションの資産価値は築年数で大きく下がりますが、リノベーションを行った場合はどうなるのでしょうか。
リノベーションは部屋の間取りを変更し、新築と同等以上の状態に改築する工事です。この場合、マンションの外観は建築当時のまま、部屋の内部は新築とほぼ変わらない状態になっています。
実はリノベーションを行ったマンションは、「新築とほぼ同じなら築年数が長くても住みたい」と考える方に一定のニーズがあります。 むしろ、新築を購入するのは費用負担が大きいため、リノベーションされて新築同然なら需要が高いです。
次の物件を購入するためにリノベーション済みの中古マンションを売却する場合は、通常の中古マンションより資産価値は高くなります。 もちろん、居住性やバリアフリー化、日当たりなどの条件も影響はしますが、基本的にはリノベーションしたマンションなら資産価値としては十分です。
リノベをすることで固定資産税は上がるの？
「リノベーションを行うと資産価値が上がるから固定資産税も上がる」と思われる方もいるはずです。結論から言うと、マンションのリノベーションを行っても、固定資産税にほとんど変化はありません。
例えば、一戸建て住宅をリノベーションと増築した場合、増築部分に固定資産税は加算されるものの、リノベーションされた部分の固定資産税は変動しません。 また、リノベーションで建物の主要構造を改修した場合には、固定資産税が上がる可能性はあります。
マンションのリノベーションにおいては、部屋の間取りを改修したとしても、マンションそのものの主要構造に関わる工事は行えません。つまり、マンションの構造に手を加えないリノベーションでは、固定資産税が上がらないということです。
マンションの固定資産税が高くなることを心配している方は、マンションのリノベーションで気にする必要はほとんどないので安心してください。
評価が下がりにくいリノベマンションとは？
リノベーションマンションを選ぶ際、気になるのは長期間住んで資産価値が低下することです。
では、資産評価の下がりにくいマンションと下がりやすいマンションには、どのような違いがあるのか確認しましょう。
立地
まず考えるべきなのは、マンションの立地条件です。マンションの価値は色々な要素で決まりますが、大きな要因として主要駅とのアクセス、都市開発計画の有無などです。マンションの多くは駅や商業施設の近くに建設されますが、中でもターミナル駅に徒歩10分以内でアクセスできる立地条件を求めましょう。
駅近くには人が集まりやすく、商業施設やスーパー、娯楽施設も集まりますから買い求める人が多く、必然的に評価も高くなります。 また、都市開発計画が予定されている地域であれば、今後の利便性向上を期待して、多くの人が買い求めるでしょう。
評価が下がりにくいリノベマンションを求めるなら、現在だけでなく未来まで予想して、立地条件の優れたマンションを選んでください。
管理状況
もう1つの重要な条件は、マンションの管理状況です。マンションの評価に影響するのは、共用部分の整備と修繕状況です。この2つは長く住めるマンションの必須条件で、忘れずに確認しましょう。 まず、共用部分とは玄関や階段、各部屋の前の通路、ごみ置き場、自転車置き場など、住民が共同で使用するマンション内の設備のことです。 管理が行き届いていないマンションは住みにくいと判断され、資産としての評価を落としてしまいます。
マンションの内見では室内だけでなく、外側の共用部分もしっかりチェックしてください。
次にマンションの修繕状況と修繕積立金の状況です。
マンションは長期修繕計画に基づいて、10~15年に1回は大規模な修繕工事を行います。定期的な修繕が行われているか、修繕積立金が十分かを管理会社に確認してみてください。
修繕積立金が不十分で、近いうちに修繕計画がある場合には、入居後に高額な修繕積立金を払う可能性があります。入居前に修繕が適切に行われているか、修繕積立金は十分な額か、忘れずに確認することが大切です。
オーダーメイドのリノベはどんな人におすすめ？
リノベーションマンションには、リノベ済み物件とオーダーメイド物件の2種類があります。それぞれどのような人に向いているのか紹介します。
リノベ済み物件
中古マンションでも新築やおしゃれな雰囲気の部屋を求める方や、自分でリノベーションするほどのこだわりはない方には、リノベ済みの物件がおすすめです。リノベ済みの物件は、中古マンションをそのまま購入するより費用は掛かりますが、その分すぐに快適な暮らしをできる点が魅力です。物件が不動産会社保有の場合、会社側でリノベーションを行っており、低コストでリノベ済み物件を手に入れられる可能性があります。実際に内見を行ったうえで購入を検討できますから、ほぼ新築と同じマンションに住みたい方におすすめです。
オーダーメイド物件
オーダーメイド物件は、部屋の間取りや壁紙、床板などの内装を計画し、自分だけのこだわりを重視したい方におすすめです。部屋の色調や暖かみのあるフローリング材、水回りまで一つひとつを好みに合わせて設計できる点が魅力です。 オーダーメイド物件は現在マンションに住んでいる方、中古でマンションを購入する方にも向いています。住まいに個性を持たせたい方は、オーダーメイド物件を依頼してみてはいかがでしょうか。
リノベしたマンションを購入した人は何を評価している？
リノベーション後のマンションを購入する方は、どのような評価でマンションを選んでいるのでしょうか。
よくある評価ポイントを紹介します。
■生活の利便性
■駅からの距離
■日当たりの良さ
■間取り
■将来に備えたバリアフリー化
リノベーション後のマンションは若年層よりも、生活の利便性や老後を考える中高年に人気があります。若年層は自分なりのこだわりをマンションに求めており、リノベーションを自ら行う傾向があるようです。
リノベーション後のマンションを購入するなら、利便性や将来的な使いやすさを評価ポイントに物件を選んでください。
リノベーションは自分のこだわりを振り返るところから
マンションのリノベーションはマンションの資産価値を大事にしつつ、若年層なら将来の売却まで視野に入れて行いましょう。
そして、中古マンションを購入する際は、リノベーションに自分なりのこだわりがあるかどうかを振り返ることも大事です。
新築に住みたいのか、中古でも住みやすければよいのか、こだわりの間取りを重視したいのかなど、中古マンションのリノベーションで何を優先するのか考えてみてください。
理想の住まいを作りたいなら、オーダーメイドでリノベーションをするのもおすすめです。
監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
