古い家をリフォームしたい方へ
- 「古い家をリフォームしたい」という方は、この記事をチェック
- メリット・デメリットを知れば、理想のリフォームが実現できます
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そこでこの記事では、木造住宅の寿命や、古い家にありがちな問題を解説。
また、古い家をリフォームするとどのようなメリット・デメリットがあるのか、リフォームの費用、リフォームの注意点をご紹介していきます。
目次
木造住宅の寿命について
木造住宅の寿命をご存知でしょうか。実は、木造住宅の寿命は一概には何年とはいえません。しかし、「期待耐用年数」や「物理的耐用年数」を目安にすることはできます。
期待耐用年数とは、塗料の耐用年数のことです。国土交通省によれば、木造住宅期待耐用年数は「フラット35基準程度で50年～60年、劣化対策等級3で75年～90年、長期優良住宅認定であれば100年超」とされています。
このことからもわかるように、木造住宅の構造や設備が良好な居住水準を保っていれば、100年以上も住めるのです。
物理的耐用年数ではどうでしょう。木造建築の一般的な物理的耐用年数は、30〜50年程度といわれています。
期待耐用年数や物理的耐用年数を目安にするとすれば、30〜100年が、木造住宅の寿命と考えられます。
ただし、一般的には木造住宅の寿命は30年程度といわれています。これには次のような理由があるためです。
・築30年が経過するころに、家族構成やライフスタイルが変わり間取り変更などのリフォームを余儀なくされるケースが多いため
・浴室やトイレなどの住宅設備の寿命が30年程度で、これを機にリフォームや建て替えを考えるため
・築後30年以上の住宅であれば、現行の耐震基準に適合しない場合があるため
古い家にありがちな問題点
古い家によくある問題点を解説しましょう。
歪み
古い家は、歪みが生じている場合がよくあります。これは、カビ・雨漏りや、シロアリ被害、経年による老朽化などにより、床や柱、土台などの劣化や腐食によって歪んでいるのです。耐震性
1981年5月31日以前の建物の場合は、旧耐震基準の建物であることが多く、耐震性が弱いことがあります。現在の耐震基準を満たしておらず、耐震補強工事が必要となります。断熱性
「どこからか隙間風が入ってくる」「床が冷える」など、断熱性にも問題があります。これは、家の歪みによって隙間ができたり、断熱材の劣化によるものと考えられます。
リフォームを行うメリット
リフォームを行うとどのようなメリットがあるのか見ていきましょう。
新築よりも費用が抑えられる
古い家を壊して新築の戸建てに建て替えるとなると、解体費用に加えて新築費用がかかります。しかし、リフォームならば、リフォーム費用のみで済むのでコストを抑えられます。固定資産税を節税できる
古い家の建て替えと部分的なリフォームの固定資産税をくらべると、建物が新しくなる建て替えのほうが固定資産評価額が上がるため、固定資産税が上がります。一方、部分的なリフォームの場合は、固定資産税は変わりません。よって、リフォームのほうが節税できるのです。ただし、住宅の固定資産評価額に影響するリフォームを行うと、固定資産税が上がることもあります。
面倒な手続きが不要
家の建て替えとなると、新しい建物の建築確認申請や登記手続きなどの申請が必要となります。これらの手続きには、時間やお金がかかり、煩わしく感じる人もいることでしょう。しかし、リフォームであればこのような手続きがないのもメリットです。リフォームを行うデメリット
リフォームにはメリットがある一方、デメリットもあります。デメリットも知っておきましょう。
劣化がひどいと費用がかかる
築年数が古く、建物の劣化が激しい場合には、内装・外装ともにリフォームが必要となるケースがあります。そうすると、費用がかさんでしまうのがデメリットといえるでしょう。間取りが変更できないことがある
間取りを変更するリフォームを希望する場合、建物の構造上できない場合があります。在来工法と呼ばれる木造軸組み工法であれば間取りの変更がしやすいですが、2×4（ツーバイフォー）工法では、壁を抜くことができず、間取りの変更は困難です。
リフォームではカバーできない場合もある
建物自体の基盤や地盤といった根本的な問題が大きい場合は、リフォームだけでは対応しきれないことがあります。そういった場合には、リフォームではなく、建て替えを行うことを検討しましょう。リフォームの費用について
ここでは、リフォームにかかる費用の目安をご紹介します。
トイレ
トイレ全体のリフォームは50万円～60万円程度です。トイレ本体の変更と壁紙の張り替え程度のリフォームなら、15万円程度でできます。
キッチン
キッチンのリフォーム費用は50万円～150万円程度です。アイランド型キッチンや対面型キッチンなどに変更する場合は高くなります。
浴室
在来工法からユニットバスにリフォームする場合は90万～120万円程度です。既存ユニットバスを新しいユニットバスにリフォームする場合は80万～100万円が相場となります。
外壁
たとえば、戸建の2階建ての外壁をサイディング材にする場合には、100～400万円程度が相場となります。ただし、サイディング材の種類、足場の有無、施工面積によって金額が増減します。
耐震補強
耐震補強にはさまざまな工事内容があり、費用も異なります。おもな耐震補強工事と費用は次のとおりです。・家の柱と柱の間に筋交いを設置した場合：25万円程度
・土台や柱に耐震金具を設置した場合：40万円程度
・外壁材を取り省き壁の耐震性を高める工事：50〜65万円程度
なお、古い家を建築基準法で定められた耐震基準に適合するためにかかる耐震改修工事費の目安は、平均163万円とされています。（日本木造住宅耐震補強事業者協同組合調査による）
増築
増築する場合は、8畳あたり210～400万円程度かかります。減築
減築する場合は、7～9畳あたり110～380万円程度かかります。間取り変更
間取りの変更もどのような工事をするか、坪数などによって費用は変わってきます。おもな間取り変更の工事内容と費用は次のとおりです。
・部屋と部屋に間仕切り壁を設置する場合：15万円～20万円程
・キッチンとリビングをつなぎ合わせて1つの空間にする場合：100万円～300万円程度
・建物の基礎、柱、梁などを残し、家全体を改修するフルリフォームをする場合：500〜2500万円程度
建て替えにかかる費用
国土交通省が発表した「令和3年度住宅市場動向調査報告書」によると、建て替えた場合の購入資金の平均は3,299万円でした。
建て替えをすると、3000万円以上はかかると見積もっておきましょう。
参考：令和3年度住宅市場動向調査報告書（国土交通省）
リフォームを行う際の注意点
リフォームをする場合には、いくつか注意したいポイントがあります。リフォームする前にリフォーム会社に確認、相談しておくことが大切です。
間取り
間取りの変更が自由にできない場合があります。とくに2×4工法の場合は間取りの変更は困難です。間取りの変更を希望する場合には、構造上に問題ないかなどを事前に業者に確認しておいてください。
開口部分
窓や勝手口などの開口部を増やす場合には注意が必要です。というのも、耐震性の問題から自由に決められないためです。必ずリフォーム業者と相談し、構造上に問題ないかを確認するようにしましょう。
古い家をリフォームして快適な住まいに
古い家はメンテナンスが必要ですが、リフォームすることで快適な住まいにできます。
ご紹介したメリット・デメリットを参考にしていただき、リフォームを検討してみてはいかがでしょうか。
監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
