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不動産売買時の仲介手数料とは?上限額の計算方法や値引き交渉について

不動産会社を仲介してマンションや戸建てを購入すると仲介手数料を支払う必要があり、物件価格によっては仲介手数料だけで100万円をオーバーすることも。仲介手数料の金額を知っていないと、資金計画がうまくいかず家計を圧迫する事にもなりかねません。
 
物件購入時にどれほどの仲介手数料がかかるのか、こちらで事前に確認していきましょう。
 

仲介手数料とは

仲介手数料とは、買い手と売主の間に入って不動産売買や賃貸契約の仲介業務を行う不動産会社へ支払われる報酬のことです。
 
不動産会社を経由して契約が締結された時に支払うものなので成功報酬という形になりますが、契約違反による違約解除の場合などにも仲介手数料は発生します。仲介手数料の支払いが発生するのか分かりにくいケースもありますので、以下の表で仲介手数料が必要な場合と不要な場合を確認しておきましょう。
 
仲介手数料の有無
仲介手数料が必要な場合
・契約後に売買契約を解除したい場合(手付解除)
・違約解除の場合

仲介手数料が不要な場合
融資利用特約による解除の場合
停止条件が成就しなかった場合

仲介手数料の上限と計算方法

不動産会社にとって仲介手数料は大きな利益となりますが、好き勝手に仲介手数料の金額を決めていい訳ではありません。宅地建物取引業法で仲介手数料の限度額が定められているので、不動産会社はその限度額を超える報酬を受け取ってはいけない決まりになっています。
 
不動産売買の媒介による仲介手数料の限度額は以下の通りです。
・売買代金が200万円以下 ・・・ 5%+消費税
・売買代金が200万円超400万円以下 ・・・ 4%+消費税
売買代金が400万円超 ・・・ 3%+消費税
 
売買代金を上記3つに区切って計算するのは煩わしく思いますが、売買代金が400万円以上の場合は<売買代金×3%+6万円>で仲介手数料の上限額(※消費税抜き)を求めることが可能です。
 

【早見表】仲介手数料の相場

売買価格(税別)に対する仲介手数料の上限

物件が200万円の場合 → 108,000円
物件が300万円の場合 → 154,000円
物件が400万円の場合 → 194,400円
物件が800万円の場合 → 330,000円
物件が1,000万円の場合 → 388,800円
物件が3,000万円の場合 → 1,036,800円
物件が5,000万円の場合 → 1,684,800円
物件が8,000万円の場合 → 2,656,800円
物件が1億円の場合 → 3,304,800円

仲介手数料はいつ支払う?

不動産会社の報酬となる仲介手数料は、具体的にいつ支払えばよいのでしょうか?ここでは、仲介手数料が発生するとき、支払うタイミング、払い方をそれぞれ解説していきます。

仲介手数料が発生するのはいつ?

仲介手数料は、売買契約が成立したときに発生します。あくまでも成功報酬のため、売買契約が成立しなければ、仲介手数料を支払う義務がないからです。ただし、不動産会社と結ぶ「媒介契約書」には、注意が必要となります。媒介契約書とは、仲介手数料の支払い期日や金額、サービス内容などが明記された書類のことです。不動産の購入を決めた場合、不動産会社から提示される媒介契約書に記載された仲介手数料の内容をしっかりと確認してください。住宅を売却する場合は、不動産会社に売却を依頼したときに媒介契約書を結ぶことが一般的のため、その際に仲介手数料の詳細をチェックしておきましょう。


仲介手数料を支払うタイミング

仲介手数料は「売買契約時」と「物件引渡し時」に支払います。売買契約時とは、売主と買主が売買の契約書を交わすとき、物件引渡し時とは、売買金額のやりとりと鍵の引き渡しなどがおこなわれるときです。それぞれのタイミングで、半金ずつ支払うことが一般的な流れとされています。仲介手数料は、最初の売買契約時に一括して支払うことも可能です。しかし、不動産会社には、売買契約の締結も住宅ローンの手続きや登記準備などの業務をおこなってもらう必要があるため、一括支払いは、避けた方が無難といえるでしょう。


仲介手数料は現金支払いの場合が多い

一般的に仲介手数料は、売買契約時と物件の引き渡し時に現金支払いとなります。売買契約日が決まり次第、不動産売買契約書と重要事項説明書の内容、そして当日必要となる仲介手数料の金額、現金を引き出すための通帳、印鑑などを必ず確認しておきましょう。最近では、仲介手数料を振り込みによる支払いで対応できる場合もあるため、不動産会社に確認してみてください。

仲介手数料の値引き交渉について

仲介手数料は、値引き交渉が可能なのでしょうか?ここでは、値引き交渉を成功させやすいタイミングやコツをご紹介していきます。また、仲介手数料が無料になることもあるようです。その場合のメリットやデメリットを見ていきましょう。


仲介手数料の値引き交渉は可能?

宅建業法によって上限額が決まっている仲介手数料。ほとんどの不動産会社は、この上限額で仲介手数料を請求してきます。その半面、下限額に決まりはありません。つまり仲介手数料も交渉次第では、値引きが可能ということになります。値引き交渉をおこなう絶好のタイミングとしては、不動産会社と媒介契約を交わす前です。不動産会社は、媒介契約が結べないと不動産の売却機会を失うため、この機会を逃さずに値引き交渉をしてください。

ただし、大幅な値引き交渉は、危険が伴います。値引いた差額分を補うため、囲い込みに走る場合や仕事が雑になる不動産会社もいるからです。勤務先が提携している不動産会であれば、社福利厚生サービスを利用することで、仲介手数料が値引かれることもあります。また、不動産会社の特典キャンペーンや成約お祝い金、不動産サイトの割引クーポンなどを使えば、不動産購入額の値引きにつながるでしょう。


仲介手数料が「無料」のケースも

仲介手数料が無料のケースもあります。不動産会社が仲介手数料を無料にする主な理由は、集客アップを狙った営業戦略によるものです。その最大のメリットは、費用を抑えられることでしょう。また、自己資金が増えることから住宅ローンの審査に通りやすくなります。逆にデメリットとしては、囲い込みをされる可能性があるかもしれません。他にも広告費・他のサービス費用など、別の名目で料金を請求される恐れも考えられます。

仲介手数料以外にかかる費用

ここからは、売却時と購入時、それぞれにおける仲介手数料以外の不動産売買にかかる諸費用をご紹介します。基本的にどちらの場合でも現金で支払うことになるため、事前の資金計画が重要なポイントです。


売却時にかかる費用

売却時には、仲介手数料以外にも下記のような費用を準備する必要があります。

(1)収入印紙代
不動産売買契約書に張る収入印紙代(印紙税)です。売主・買主が平等に負担(折半)。
売買の契約金額によって印紙代が異なります。

(2)登記費用
不動産の売却代金を受け取ることにより、登記の抵当権抹消費用が必要となります。その内訳は、抵当権抹消の登録免許税と司法書士に支払う報酬です。売却代金から事前に住宅ローンを完済させておかなければなりません。

(3)所得税や住民税
売却利益が出た場合、所得税と住民税が課税されます。売却利益とは、取得費と売却時の測量費や解体費などの譲渡費用を売却金額から差し引いたものです。特例を利用すれば、売却損が出ても減税適用されることがあります。

(3)引越し費用
不動産の売却に伴い、住宅を住み替える場合、引越し費用の準備も必要です。ポイントは、買主に物件を引き渡す時期と新しい住宅へ引越すタイミングを上手にあわせることです。
 

購入時にかかる費用

購入時では、物件価格と仲介手数料の他、下記の諸費用がかかります。

(1)収入印紙代
収入印紙代は、不動産売買契約書に貼る印紙税です。金融機関から住宅ローンを借り入れする場合、金銭消費貸借契約書にも必要となります。

(2)不動産取得税や登録免許税
不動産取得税とは、不動産を売買・交換・買い替え・贈与などによって、取得したときに課税されるものです。登録免許税とは、不動産を取得した場合の所有権移転登記や抵当権設定登記などに課せられる税金となります。

(3)住宅ローン借入費用
住宅ローンを借り入れするとき、金融機関に支払う融資手数料やローン保証料が必要です。また、団体信用生命保険料や収入印紙代なども準備しなければなりません。

(4)引越し費用
転勤・進学時期の1月から3月が高くなるため、新居に移るタイミングを見極めることで、引っ越し費用を抑えることができます。賃貸住宅に入居している場合は、解約手続きが必要です。退去日の1カ月前までに申し出ることが一般的とされています。

まとめ

仲介手数料の限度額は決まっており、不動産会社は限度内であれば自由に仲介手数料を設定することができ、中には仲介手数料を大きく値引いている会社もあります。

ここでよく考えて頂きたいのですが、この仲介手数料には、物件を販売するための広告費や人件費も含まれていますので、仲介手数料が安いということは、その部分も削られてしまうということになります。広告費を削った結果、なかなか売れずに値下げして売ったのでは、時間もかかり売買代金も安くなるので、お客様にメリットが少ない場合も発生する可能性があります。もちろん利益を削って頑張っている不動産会社もあると思いますので、全てこれに当てはまるわけではありません。

ぜひ不動産会社のやる気だけではなく、どんな方法・計画で大切な不動産の売却を行ってもらえるのかを、じっくり聞いていただくとよろしいかと思います。
 

監修者

コラム監修者 大沼
大沼 春香(おおぬま はるか)

宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。

最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。

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