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土地査定の基本的な流れは?査定額を決めるポイントは?

土地の売却などを検討する場合、まず必要になるのが土地の価格を調べる「査定」です。土地の査定はどのようにおこなえばよいのでしょうか。この記事では、土地の査定の流れと、査定額を左右するポイントを紹介していきます。

土地査定の流れ

不動産業者に土地の査定を依頼するとき、具体的にどのような流れで進むのでしょうか。依頼から金額の算出までの流れを見てみましょう。
 

手順1 査定を依頼する

まずは、無料査定が可能な不動産会社に査定依頼を出します。査定はネットからの依頼もできますが、来店での依頼も可能です。後ほどそれぞれの方法のメリットを紹介しますので、好みの方法を選んでみてください。
 

手順2 現地調査の日程の調整

査定を依頼した後、担当者から連絡を受けて現地調査の日程を決定します。現地調査は、書類上では分からない住宅や土地の状態を詳しく調べることができるため、正確な査定金額を知りたい場合は必須です。
 

手順3 現地調査

現地調査では、家や土地の状況などを詳しく確認するために立ち会いを求められることがほとんどです。担当者から不明点を口頭で確認されることもありますので、質問がある場合は答えるようにしてください。


手順4 査定金額の算出

現地調査の結果、査定金額が算出されます。不動産の査定は、依頼する会社によって十万円単位で差が出ることがあるため、複数の不動産会社に依頼するのがおすすめです。他社より明らかに高額、または低額な場合はその理由を聞いてみましょう。

土地査定の依頼方法

土地の査定を依頼するには、大きく分けて「WEBサイトからの査定依頼」「不動産会社の店舗で直接依頼する」という二種類の方法があります。それぞれどんなメリットがあるのか確認してみましょう。
 

ネットで査定を依頼する

不動産の仲介や買い取りをおこなっている会社のWEBサイトから査定を依頼する方法です。店舗と違って待ち時間や移動時間がないため、自分の好きなタイミングで査定依頼ができます。 ネットを利用した査定依頼の最大のメリットが「手間なく複数の不動産会社に査定依頼ができること」です。不動産の売却では、査定の依頼先によって金額に差が出るため、複数社の査定を比較する「相見積もり」の利用が推奨されます。 多くの店舗を回る必要がないため、忙しくて不動産会社に行く時間が取れない方にもおすすめです。


不動産会社に行って依頼をする

ネットで土地の査定依頼が可能な一方、不動産会社を直接訪問して査定を頼むこともできます。不動産会社に直接訪問して査定を依頼する大きなメリットは「店舗やスタッフの雰囲気を確認できること」です。不動産取引は大きな金額が動くため、信頼できる担当者に頼みたいという方も少なくないでしょう。その場合は対面で調査を依頼できる直接訪問がおすすめです。 直接訪問をするときは、事前に電話で予約してから訪問するとスムーズに対応してもらえます。

土地の査定額を決めるポイント

土地の査定額を左右するポイントはいくつか存在します。その中でも、代表的なものを6点見てみましょう。
 

公法上の規制を受けているかどうか

土地は「自分のものであればどう使ってもいい」わけではなく、都市計画法を始めとした様々な法律で規制を受けています。土地によっては「住宅としてしか利用できない」「高層の建物を建築できない」など用途が限られることもあります。規制の有無によって土地の需要が変化するため、査定額に大きく影響するポイントです。


土地の立地

土地の立地も重要な基準の一つです。交通の便がよく、住むのに便利な立地であれば住居用地として需要が見込めますし、一方駅から離れた田舎の土地であれば買い手は付きにくい分、査定価格が安くなる可能性も高くなります。 また先述の法規制も、土地が位置するエリアに依存するケースがあります。その意味でも、土地の査定価格に立地が及ぼす影響は大きいと言えるでしょう。


土地の形状

土地の形状も査定額に響く要素の一つです。通常、土地と言われると正方形やそれに近い長方形の、いわゆる「整形地」を想像しますが、中には変わった形状の土地も存在します。奥まった土地から細い路地だけが伸びている「旗竿地」や三角形の土地などが代表的です。 こういった不整形地は「建物を建てにくい」「車が入りにくい」などの問題を抱えていることがあり、整形地と比べて価格が安くなることがあります。


土地の面積

土地の面積も、査定額に関係してきます。広ければ広いほど価格が上がることもありますが、中には面積が大きいほど坪単価が下がってしまうケースも。詳細は後述しますので参考にしてください。


道路に面しているかどうか

道路に面しているかどうかも大きなポイントです。住宅の建て替えや建て増しには、一定以上の規模の道路と接している必要があると建築基準法で定められているからです。接道していない土地は住居地としての用途を制限されるため、高額での取引が難しい場合があります。


間口の広さ

間口の広さも査定額を左右する要素の一つ。というのも、土地の前の道路に面している部分が大きいほど使い勝手が良いからです。「車の進入スペースが広く取れる」「日当たりが良い」といったメリットがあり、その分土地の価値が高くなります。

土地の利用用途と査定額の関係

土地の査定金額は「どの用途に利用可能か」という基準でも左右されます。

土地は、どのエリアに位置しているかによって用途を限定されることがあるからです。都市計画法によって土地の用途が制限されているエリアは「用途地域」と呼ばれ、土地の使い道に規制を受けます。
たとえば、住居の他に商業ビルなどの建設が可能な商業系の用途地域と、住宅専用の用途地域では商業系の用途地域の方が価格は高くなる傾向があるのです。 このように、土地の用途の選択肢の多さも、査定価格に大きく関係してきます。

土地の面積と査定額の関係

土地は、一般的なイメージだと「広ければ広いほど価値がある」と考えがちですが、実は広すぎると坪単価が下がる土地も存在します。

たとえば、用途地域の一種である「第一種低層住居専用地域」では、原則三階建て以上の建物の建築ができません。三階建て以上のアパートやマンションを建築できないため、用途が戸建て住宅や低層のアパートなどに限られるのです。そのため、広すぎる土地は使い勝手が悪く単価が安くなる傾向があります。
一方、高層マンションなど大型の建物を建てられる用途地域であれば、広い土地は需要が高く高値で取引されます。 このように、土地の活用範囲によって「面積の大きさから査定額が高くなる土地」と「広すぎて価格の低くなる土地」の二種類に分かれるので注意してください。

道路と査定額の関係

道路に十分に面していない土地は、通常の土地より価格が下がることがあります。

住宅用の土地には、建築基準法四十三条に規定される「接道義務」と呼ばれるルールが存在します。接道義務とは、都市計画区域と準都市計画区域内に位置する土地は、「幅4m以上」の道路に「2m以上」接道している必要があるというもの。接道義務に違反している土地は住宅の建て替えや建て増しを規制されます。

接道義務に違反している土地は、工事が制限されることから住居用地としての使い勝手が悪いです。そのため、通常の土地の相場より大きく価格が下がります。現行の建築基準法ができる昭和56年より前に建築された住宅は、土地が接道義務に違反していないか注意が必要です。

具体的な査定価格を知りたい場合は業者に依頼する

土地の価格はある程度自分で調べることもできますが、土地の状態など細かい事情も考慮して具体的な価格を知りたい場合、業者に見積もりを依頼してください。土地の価格は立地や広さだけでは算出しきれず、各種法律の規定など多くの要素が影響してくるからです。なお、業者によって査定価格に違いがあるので、二社以上に査定を依頼するのがおすすめです。

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