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普通借地権とは?定期借地権との違いや特徴を解説!

物件を購入する際は、土地を借りる方法と購入する方法の2つがあります。
土地の購入は、かなりのお金が必要になるため、なるべくなら安く済ませたいという人が多いでしょう。借地権付きの物件であれば、土地を借りるだけで購入しなくてもよいです。
この記事では、普通借地権について定期借地権の違いや特徴について触れながら解説をしていきます。借地権を利用するメリットやデメリットについてもまとめておりますので、ぜひご活用ください。

借地権の種類

借地権は「普通借地権」と「定期借地権」の2つにわかれています。第三者が所有している土地を借りて、その上に自分の物件を建てることができる権利を借地権といいます。

土地の貸し借りは非常に大きな金額が動き、私たちの生活に大きな影響を与えるため、契約期間や契約方法などは詳細に法律で定められています。普通借地権と定期借地権には違いがあるため、それぞれの特徴について理解しておきましょう。

普通借地権の特徴

普通借地権は、建物が存在している限り住み続けることができる権利です。契約当初には、30年以上の契約期間で契約を行い、その後更新を行うことで永久的にその土地を借り続けることができます。

初回の契約更新の際は、そこから20年以上の契約期間で契約を行わなくてはいけません。2回目以降の更新では、10年以上の契約期間での更新になるため、更新の頻度を増やすことができます。更新の頻度が増えると、契約を解除するタイミングが増えるので、建物を手放そうか悩んでいる方はなるべく短い期間での契約を行うようにしましょう。

地主も契約を解除するだけの正当な理由がなければ、契約を一方的に解除することはできず、更新しなくてはいけません。 しかし、地主の承諾なしで、契約者が残りの契約期間を超えて存続する建物を再建築すると、地主は解約を申し込むことが可能になります。そのため、借主は物件を再建築する場合は、地主に連絡を行わなくてはいけません。
また、火災や老朽化などで建物がなくなり、土地を借りる必要がなくなった場合は、借主から契約解除を申し込むことができます。

1992年より以前に土地を借りていた場合は、適用されるのが旧借地法になります。旧借地法は、借地権の存続期間の定めがない場合に限り、建物が消滅したら自動的に借地権も消滅することになっています。建物が消滅した時点で契約期間が残っていた場合は、借地権は消滅しません。そのため、そこから新しい物件を建てることも地主との相談次第では可能です。現在の借地法と比べると、借主の権利が強い内容になっています。
また、普通借地権は、利用目的に特別な制限がありません。そのため、事業を行うことも可能ですし、物件を立てずに駐車場として利用することも可能です。

定期借地権の特徴

定期借地権は、一定期間が経過したら土地を更地にして返還しなくてはいけません。その反面、契約期間が50年以上と長いです。
また、定期借地権は通常「一般定期借地権」のことを指し、他には「事業用定期借地権」と「建物譲渡定期借地権」があります。
事業用定期借地権は、事業用の借地権であり事業の利用目的の場合のみ契約が認められています。一部でも居住の目的で利用してはいけません。
建物譲渡特約付借地権は、借地人の建物を地主に譲渡するという特約を契約時に交わした借地権です。最初の契約時に建物の譲渡の契約を結ぶ必要があり、契約途中から特約を結ぶことはできません。建物の譲渡は、借地権を設定してから30年以上が経過していることが必要となります。一般定期借地権と事業用定期借地権に付随して使用されるのが、建物譲渡特約付借地権です。

普通借地権と定期借地権の主な違い

普通借地権と定期借地権の大きな違いは、その契約内容にあります。普通借地権は、契約を更新し続けることで、永久的に住み続けることができる権利です。それに対して定期借地権は、契約段階で決まった年数が経過したら、土地を地主に返還しなくてはいけません。これが普通借地権と定期借地権の最大の違いです。建物譲渡特約付借地権の場合は、建物の譲渡が発生するので、土地を地主に返還する必要はありません。
また、契約方法も異なります。普通借地権は、契約方法に制限がありません。一方、定期借地権は、書面でないと契約を行うことができません。事業用定期借地権の場合は、公正証書で行う必要があるため、定期借地権の方が公正性は高くなっています。

借地権付き物件のメリット・デメリット

借地権付き物件のメリットは、安く購入できる点です。借地権付きの物件であっても、所有権の物件と同じように生活を行うことができますし、何かしらの制限を課せられることもありません。所有権の物件は、必要なお金が莫大になってしまうことが大きな問題として挙げられます。借地権付きの物件であれば、その問題を緩和することができます。
また、土地に関しては、地主が所有権を持っているので固定資産税や都市計画税が発生しません。厳密にいうと、発生はしているのですが建物の所有者が支払う必要がないのです。あくまでも固定資産税を支払うのは地主であり、借地権を所有している人ではありません。

借地権付き物件のデメリットは、金融機関によって住宅ローンが組めないことがある点です。住宅の購入は、かなり大きなお金が必要になるので、一括で支払うのは難しいという人が多いです。所有権の物件であれば、住宅ローンを組むことができるので、購入時に必要なお金は少なくて済みます。
また、土地を借りているので地代を地主に支払わなくてはいけません。この地代に関してですが、土地の価格が上がると地代も上がります。毎年、同じだけの額を払い続ければいいというわけではないので注意しましょう。
そして、建物を売却したり、再建築したりする場合には、地主の承諾が必要になります。あくまでも土地の所有権は地主にあるので、自分勝手に建物を建築したりはできません。 契約内容によっては、更新料や承諾料が必要になるのもデメリットです。

このように細々としたお金が必要になることが多いので、所有権の物件とどちらが得かというのはよく考えないといけません。また、地主が個人であった場合、その地主が死亡して土地が複数人に相続されると問題が発生することがあります。具体的には、その土地の管理を誰が行うのか、地代の回収などの業務を誰が行うのかなどです。

借地権付き物件は売却可能?

借地権付きの物件は、地主の承諾さえあれば売却可能です。借地権に関してですが、売却と同時に買主に権利が移行します。そのため、新しい物件の所有者がゼロから地主と借地権の契約を交わす必要はありません。ただし、場合によっては地主に借地権譲渡承諾書を記載してもらい、譲渡承諾料を支払う必要があります。譲渡承諾料に関してですが、以下のように計算することが可能です。
 
・土地の価格×借地権割合×10%=譲渡承諾料

借地権付き物件と所有権の物件を比べよう!

借地権を交わして物件を購入する際は、長い目で見たときに所有権の物件とどちらが得になるのかを考えるようにしましょう。借地権付き物件はかなり安いですが、安いだけの理由がちゃんとあります。ただ、お得な物件というわけではないので、契約をする際はよく考えるようにしましょう。

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