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中古マンションを買うときの注意点

中古マンションを購入するメリットは新築よりも安い価格で購入できることはもちろんですが、現物を内覧してじっくり検討できることです。 近年は中古マンションを購入し、リフォーム、リノベーションすることでリーズナブルに理想の住まいを実現する方も増えています。
そこで中古マンションを購入する際に失敗しないためのポイントをご紹介します。

目次

中古マンションのチェックポイント

築年数

マンションの価格は築年数が経てば経つほど安くなっていきます。 おおよそ20年~25年が底値を迎え、価格が安定します。 そのためそれ以上値崩れしにくく、その後売却を検討した場合でも大幅に資産価値が下がりにくいというメリットがあります。 築20年を超えた物件ならば、同じ立地や間取りなど条件が同じ新築マンションの半値近くとなり、購入金額も安く、資産価値も安定するというメリットがあります。 あまりにも築年数が古いマンションの場合は住宅ローンが組めなくなるケースもあるので注意してください。35年などの長期ローンは組めないケースがあります。
 

耐震基準

1981年の6月1日に建築基準法が改正されました。改正前と改正以降で「旧耐震基準」と「新耐震基準」に区別されています。
中古マンションを選ぶときには、「旧耐震基準」時代に建てられたマンションか「新耐震基準」を満たしているマンションか確認しておきましょう。 旧耐震基準時代に建てられたからといって必ずしも耐震強度が低いというわけではありません。 築35年40年を超えていても耐震性が高いマンションや、耐震改修・耐震補強が行われているマンションもあります。

とはいえ、ローコストで建てられた旧耐震基準時代の物件もありますので、新耐震基準時代に建設された物件が無難とは言えるでしょう。 また、住宅ローン控除には「新耐震基準に適合した家屋」という条件があり、1961年以前の旧耐震基準物件は条件に該当しないため住宅ローン控除の適用外になるというデメリットもあります。
 

管理状態

マンションの管理状態も大切です。 マンションの管理状態というと「キチンと掃除されていて清潔」といったことも挙げられるかと思いますが、何よりチェックしておきたいことはマンションの修繕履歴と計画、管理費・修繕積立金の状況です。 計画的な修繕は行われているのか、管理費・修繕積立金の滞納状況の確認は必ずしておきましょう。
特にマンション全体で借入があったり、空室が多いと将来的に管理費・修繕積立金の上り幅が大きくなる可能性も高くなりますので
注意が必要です。
中古マンションを検討する際には、不動産事業者から「重要事項説明書」提示され、そちらで確認することができます。
 

災害リスク

マンションを購入する上で立地条件は気になるところだと思います。 交通の利便性や自然環境などはもちろん、地盤のチェック、台風や大雨などの災害リスクをしっかりチェックしておきましょう。 各自治体が公開しているハザードマップで洪水、津波、地震危険度などを確認することができます。
 

建物の構造

中古マンションを購入してリノベーションを考えている場合、物件の構造によってできることとできないことがあります。

・壁式構造
壁で建物を支える構造を壁式構造と呼びます。 文字通りコンクリートの壁そのもので建物を支えているため、壁を撤去することはできず、自由な間取りに変更することができません。

・ラーメン構造
ラーメンとは「枠」を意味する言葉です。 建物を柱と梁(はり)で支えているため、柱と柱の間にある壁のほとんどを撤去することができます。

間取りを自由に変更したい、広い空間を作りたいという方は、ラーメン構造の物件を選びましょう。 壁式構造の場合、間取りの自由度は下がりますが、柱や梁などの凹凸がなくスッキリした空間になり、家具などの配置がしやすいというメリットがあります。

まとめ

中古マンションを購入する時には、情報を集めることが非常に重要です。 不動産はとても大きな買い物です。 中古マンションの購入を検討している方は、失敗しないためにも、今回ご紹介したチェックポイントを参考に、じっくり検討してください。

監修者

コラム監修者 大沼
大沼 春香(おおぬま はるか)

宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。

最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。

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